רישום בטוחה במקרקעין להבטחת הלוואה.
** למידע היסטורי ומונחי יסוד במקרקעין וברישום המקרקעין ניתן לקרא בפרקים הנוספים "מקרקעין בישראל" ו – "מרשם המקרקעין"
רק חלק קטן כ 7% מהמקרקעין במדינת ישראל הן מקרקעין בבעלות פרטית, שאר 93% מהמקרקעין נמצאים בבעלות המדינה ומכונים "מקרקעי ישראל" קרקעות אלו נמסרות בחכירה או בזכות שימוש אחרת לציבור. מצב זה משקף את רצון המדינה להישאר בעלת המקרקעין במדינה.
ניהול הרישום המקרקעין מתנהל בלשכות רישום המקרקעין הידועות בשם "טאבו" , שם מתנהל רישום הקרקעות הפרטיות והקרקעות בבעלות המדינה "מקרקעי ישראל". אולם הרישום של מרבית הקרקעות לא נעשה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או ב"זרועו הארוכה" בחברות המשכנות,(נכסים שרישומן מתנהל בחברות המשכנות תמיד יהיה רישום במקביל בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ולכן יש לקבל אישור זכויות מכל אחד מהגופים הנ"ל)
הבטוחה הבסיסית והמרכזית בבנק למשכנתאות היא שעבוד נכס דלא ניידי.
שעבוד הנכס לטובת הבנק יעשה בד"כ במסגרת של "משכון" הנכס לטובת הבנק.
מהו משכון? – המשכון הינו זכות משפטית שמהותה שעבוד של כל זכות הקיימת בעולם המשפט, חלק מעולם נרחב זה היא ה "משכנתא" שהיא משכון בנכסי דלא ניידי, כלומר שעבוד זכות במקרקעין הרשומים כנדרש על פי החוק.
בחוק המשכון הוגדר שהמשכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב (הלווה), והנושה (המלווה), רשאי להיפרע מהנכס הממושכן אם לא סולק החיוב במועדו. המשכון נוצר בהסכם בין החייב לבין הנושה, הסכם ההלוואה שחותם הלווה עם הבנק הוא הבסיס למשכון הנכס ע"י הלווה לטובת הבנק.
כוחו של המשכון עומד לו כנגד נושים נוספים, אם ירצה הלווה למשכן את הנכס פעם נוספת הוא יוכל לעשות זאת רק לאחר קבלת הסכמת בעל המשכון הראשון, גם אם יירשם משכון נוסף בדרגה שנייה, תחילה תהה זכות פירעון לנושה לו נרשם המשכון הראשון ורק מהיתרה שתישאר יוכל להיפרע בעל המשכון השני. לעתים מסכים הממשכן הראשון לרשום משכון נוסף עבור נושה אחר בדרגה שווה למשכון הראשון, משכון באותה דרגה מכונה "פארי-פאסו".
כוחו של המשכון מתבטא גם בהיקף החיוב המובטח על ידו, הוא משמש גם ערובה לריבית,להוצאות ולדמי נזק שנתחייב בהם הנושה בשל החיוב, להוצאות שמירת המשכון ומימושו.
המשכון בתוקף כל זמן שהחוב קיים, חדל החיוב, יפקע המשכון. לגבי אופן מימוש המשכון ע"י הנושה קיימים כללים שונים, בקשר עם שליחת הודעה והתראה מתאימה מראש, כמו כן לא ניתן להיפרע מהנכס באופן חד צדדי אלא נדרשת החלטת ביהמ"ש.
משכנתא:
המשכנתא כלולה בתוך משפחת המשכונות וייחודה הוא בהיותה שעבוד של זכות במקרקעין הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, כמפורט בסעיף 4 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 "משכנתא היא משכון של מקרקעין".
בחוק המקרקעין מפורטות זכויות שונות במקרקעין- בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, וזכות קדימה.
בחוק אפשר להבחין בין "זכות חוזית" לבין "זכות קניינית" :
זכות חוזית – לדוגמא ברכישת נכס, קיימים 2 צדדים לחוזה, מצד אחד הקונה ומן הצד השני המוכר, לכל אחד מן הצדדים יש זכויות חוזיות כנגד הצד השני.
זכות קניינית – זכות קניינית עדיפה על זכות חוזית והיא בעלת עוצמה רבה יותר, זכות זו מהווה מחסום כמעט מוחלט כלפי כל העולם ולא רק ביחס ל 2 צדדים לחוזה. הזכות הקניינית במקרקעין מתגבשת רק לאחר רישום הזכות בפנקסי המקרקעין בטאבו.
מכאן ניתן להבין כי חוזה המקנה זכויות לצדדים בו, אך זכויות אלו המעוגנות בחוזה בלבד וטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין, זכויות אלו חשופות בפני כל העולם ולא מבטיחות לכל אחד מהצדדים הגנה מפני התערבויות של גורמים נוספים שיכולים אף לפגוע בזכויות החוזיות שנתנו עפ"י החוזה.
כל רכישת נכס שאינו רשום בטאבו לא מקנה לרוכש הנכס זכות קניינית אלא רק זכות חוזית!
לפיכך הבנק הנותן את הלוואת המשכנתא לבטח יעדיף לרשום משכנתא בפועל על הזכויות הקנייניות של הלווה הרשומה בטאבו. רישום המשכנתא מתבצע באמצעות "שטר משכנתא" עליו חותם בעל הנכס שימושכן לבנק.
בטחונות טרם רישום משכנתא בפועל:
כאמור הבנק המלווה יעדיף לרשום משכנתא להבטחת ההלוואה אך מכוון שניתן לרשום משכנתא רק על בעלות הרשומה בטאבו, פועל יוצא מכך שלמרבית המשכנתאות הניתנות ע"י הבנקים הבטוחה בשלב הראשון תהייה בטוחה חלשה יותר ממשכנתא בפועל.
יש לבחון את מצב הזכויות של הלווה בנכס, אחד הכללים הבסיסיים בדיני מקרקעין קובע שאדם יכול לתת לאחר זכות במקרקעין רק עד לרמת הזכות שיש לו במקרקעין. לכן יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהחליט אלו בטחונות ניתן לתת לבנק עד לרישום הנכס על שמו של הלווה בטאבו ורישום משכנתא לטובת הבנק.
בהמשך תוצג טבלה שתציג את סוגי הבטחונות והמסמכים הנדרשים בכל אחד ממצבי הרישום והזכויות בנכס, לפני כן אפרט והציג את המושגים השונים שיופיעו בטבלה, נבדיל בין נכסים הרשומים בטאבו לבין כאלה הרשומים במינהל ובחב' המשכנות.
לשכת רישום מקרקעין (טאבו):
ללשכות הסמכה חוקית לרשום את הקרקעות במדינה בספרי המקרקעין, המסמך המפרט את הזכויות הרשומות בפנקסים הינו "נסח הרישום" או בשמו העממי "נסח טאבו". הרישום הוא דינמי ויכול להשתנות ולכן יש חשיבות על עיון והסתמכות על נסח עדכני עד כמה שניתן.
רשות מקרקעי ישראל:
גוף המנהל את הקרקעות בארץ שבבעלות המדינה/קק"ל/רשות פיתוח. מסמך אשר מונפק ע"י רשות מקרקעי ישראל ומקביל לנסח הטאבו הינו "טופס אישור זכויות".
גורמים משכנים:
חברות וגופים המנהלים רישום זכויות ומנפיקים אישורי זכויות משלהם, הגורמים המשכנים מנהלים פנקסי רישום זכויות אולם במקרה של רישום הנכס אצל גורם משכן, הנכס תמיד יהיה רשום בנוסף גם בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
הערת אזהרה:
רישום הערה בנסח הטאבו שתהווה מחסום בפני רישום זכויות אחרות בנכס, בעל המקרקעין מתחייב בפני מי שנרשמה לטובתו הערת האזהרה להימנע מלעשות עסקה הסותרת או נוגדת את העסקה שבגינה נרשמה הערת האזהרה. אופיה של ההערה הוא "שלילי" , אין היא מעניקה זכות ממשית למי שנרשמה לטובתו אלא רק מבטיחה שלא יפגעו בזכויותיו. אם אין באפשרותכם לרשום משכנתא לפני ביצוע ההלוואה, יהיה עליכם להמציא התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק חתומה ע"י בעלי הזכויות בנכס, את הטפסים המתאימים תקבלו בבנק בשני העתקים חתומים ע"י הבנק, יהיה עליכם לגשת לטאבו ולרשום את הערת האזהרה לטובת הבנק, כהוכחה לרישום תתבקשו להמציא לבנק נסח טאבו מקורי מעודכן לאחר רישום ההערה לטובת הבנק והערת אזהרה לטובתכם וכן העתק מהתחייבות המוכרים לרישום משכנתא שבגינה נרשמה הערת האזהרה.
הועיל ומטרת שעבוד הנכס לבנק הינה ליתן אפשרות לממש ולמכור את הנכס ע"י הבנק במקרה של אי עמידה במועדן של תשלומי ההלוואה, הבנק אינו מסתפק בהערת אזהרה שבמהותה היא שלילית/חוסמת, ללא מתן אפשרות מימוש חיובית ולכן במקביל ידרוש הבנק משכון כל הזכויות החוזיות של הצדדים ברשם המשכונות, הרישום נעשה באמצעות חתימתכם על הודעת משכון ושטר משכון שתימסר לידכם ע"י הבנק.
כאשר הנכס נרכש ע"י אחד מבני הזוג, יידרש בן הזוג שאינו רוכש למשכן גם הוא את זכויותיו או לחלופין לחתום על תצהיר ויתור זכויות בנוסח שיימסר ע"י הבנק.
משכון זכויות:
כאשר הנכס אינו רשום על שמכם בטאבו ועדיין לא ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק יהא עליכם לבצע משכון של זכויותיכם בנכס לטובת הבנק, רישום המשכון יעשה אצל רשם המשכונות הקרוב למען הרשום של הלווים, לשם כך תוחתמו על שטר משכון והודעת משכון. לאחר רישום המשכון תתבקשו להמציא מרשם המשכונות נסח עיון עפ"י תעודת הזהות של בעלי הזכויות בנכס הממושכן כדי לוודא שלא מושכנו הזכויות בנכס לצדדים שלישיים.
כאשר מדובר בלווה או מוכר שהם חברה, אזי המשכון יבוצע באמצעות אג"ח ברשם החברות.
במקרים בהם הנכס הנרכש רשום בטאבו אך טרם עבר פרצלציה או רכישת יד שנייה של נכס שרישומו מתנהל ברמ"י/חב' משכנת יידרוש הבנק גם משכון זכויות המוכרים באופן הנ"ל.
במקרים בהם מבצעים הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס בבעלות רשומה ע"ש הלווים, ואף נרשמת לטובת הבנק משכנתא בדרגה ראשונה בפועל, אך בנכס מתגוררים בגירים נוספים, לעתים יידרוש הבנק למשכן את זכויות הבגירים הנוספים המתגוררים בנכס ואינם בעליו.
התחייבות לרישום משכנתא:
בכל מקרה בו לא ניתן לרשום משכנתא בפועל לפני ביצוע ההלוואה תידרשו להמציא לבנק התחייבות לרישום משכנתא של המוכרים, במקרה של רכישת דירה יד שנייה הרשומה בטאבו יחתום המוכר על התחייבות לרישום משכנתא, ברכישת נכס הרשום ברמ"י/חב' משכנת אם הלווה הוא החוכר הרשום תתקבל התחייבות לרישום משכנתא מהגוף המנהל את רישום הזכויות, במידה ומדובר ברכישת נכס יד שנייה הרשום בגופים הנ"ל ההתחייבות לרישום משכנתא תומצא רק לאחר רישום הקונה כבעלים בספרי החברה, במקרה זה תידרשו להמציא אישור זכויות עדכני של המוכרים מרמ"י/חב' משכנת על מנת לוודא שהמוכר הינו הבעלים הבלעדי ללא שעבודים או עיקולים, בנוסף תידרשו להמציא אישור/התחייבות עו"ד להשלים את רישום הנכס ע"ש הרוכשים.
ייפוי כוח נוטריוני:
ייפוי כוח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני ייפוי הכוח. המייפה את כוחו של הבנק. מטרת הייפוי כוח היא לאפשר בין היתר לבנק לרשום לטובתו משכנתא על הנכס שניתן כבטוחה להלוואה, מכאן שיפוי כוח נוטריוני נדרש בכל עת שטרם ביצוע ההלוואה לא נרשמה משכנתא בפועל לטובת הבנק. ייפוי הכוח צריך להיות מודפס ואסור שיבוצעו בו מחיקות/שינויים בכתב יד. בד"כ ימסור הבנק ללווים 2 העתקים לחתימה בפני הנוטריון, לבנק תידרשו להמציא עותק אחד מקורי.
ייפוי כוח כללי/בלתי חוזר:
ייפוי כוח היא סמכות שנותן אדם לאדם או גוף אחר לפעול בשמו, הסמכות יכולה להיות כללית או לעניין מסוים, תוקף ייפוי כוח כללי הוא ל 10 שנים. ייפוי כוח בטל מיידית עם מותו של מייפה הכוח. שימוש בייפוי הכוח נעשה כאשר הלווה/בעל הנכס אינו זמין לחתימה בעצמו על המסמכים השונים, הבנק לעתים ייוודע ישירות מול מייפה הכוח את פרטי ההתחייבויות שיוטלו עליו.
ערבות חוק המכר:
* חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשים 1974 ניתן לראות את החוק בפרק "חוק המכר".
לרכישת דירה משמעות כפולה-
- קבלת הקונה את החזקה הבלעדית בדירה לאחר סיום בניתה.
- רישום הבעלות על הדירה.
ערבות בנקאית הניתנת ע"י מוכר דירה מיד ראשונה ( דירה שנבנתה או שהיא בתהליך בניה, בד"כ קבלן) לרוכש. הערבות מבטיחה החזרת כל הכספים ששילם הקונה למוכר על חשבון מחיר הדירה כשהם צמודים למדד במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה, מחמת עיקול, צו כינוס נכסים, צו פירוק שניתנו כנגד המוכר או על בעל המקרקעין, או בשל נסיבות המונעות העברת החזקה בדירה לידי הקונה (למעט ביטול חוזה הרכישה).
המחוקק קבע כי אסור למוכר לקבל סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם יתקיימו התנאים הבאים:
- מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרת כספים ששילם הקונה.
- ביטח עצמו אצל מבטח כמפורט בחוק.
- שיעבד לטובת הקונה את הדירה או חלק במקרקעין במשכנתא או שרשם לטובתו הערת אזהרה או העביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה.
במידה ומסר המוכר ערבות בנקאית או ביטח עצמו אצל מבטח (סעיפים 1,2 ), אזי רשאי לקבל תשלומים על חשבון הרכישה ללא מגבלות זמן או סכום.
במידה ולא פעל לפי הנ"ל ושיעבד את המקרקעין לטובת הקונה לפי סעיף 3, אזי רשאי המוכר לקבל תשלומים לפי קצב התקדמות הבניה בלבד לפי המפורט להלן:
- 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
- 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
- 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
- 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
- 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
על פי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, בכל מקרה שבו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי של בנק, חלה חובה לבצע את כל התשלומים שאתם משלמים בעבור הדירה באמצעות פנקס שוברים בלבד. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט והוא מוסר אותו למוכר. שימו לב כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו אתם לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה. המוכר חייב למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים עבור הדירה.
השלימו את התשלום בקבלת קבלה מסודרת בכתב המעידה על ביצוע התשלום ופרטי המקבל וחשבון הבנק של המקבל שזהה לחשבון הליווי.
הסבת ערבות:
במידה ותיקחו הלוואה בבנק שאינו הבנק המלווה את הפרויקט ומנפיק ערבויות לרוכשים, אזי תידרשו להסב את הערבות לטובת הבנק ממנו לקחתם את ההלוואה. לעתים הבנק המלווה והמנפיק את הערבויות מסרב להסב את הערבות לטובת בנק אחר, במקרים אלו תידרשו למסור את הערבות שקיבלתם ולהפקידה בידי הבנק ממנו נלקחת ההלוואה ובצרוף חתימתכם על מסמך מתאים המורה על תשלום בתחילה של הכספים שקיבלתם מהבנק ממנו קיבלתם הלוואה לרכישת הדירה לבנק הנ"ל. (גם אם בסכום המובטח בערבות כלולים כספים ששילמתם מההון העצמי שלכם).
החזרת הערבות:
הערבות נדרשת להיות בתוקף עד לקיום התנאים הבאים:
- בניית הדירה הושלמה.
- הרוכש קיבל את החזקה בדירה.
- הומצא נסח רישום לפיו נרשמה העברת הבעלות או החכירה, לפי הענין, בדירה, על שם הרוכשים.
הומצא נסח רישום מקרקעין לפיו נרשמה לטובת הרוכשים בפנקסי לשכת רישום המקרקעין
הערת אזהרה לגבי מכירת הזכות בדירה, או בחלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית
הקודמת לכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי לבקשת הרוכשים או לחובתכם, ולמעט אם השעבוד רשום על שמנו, ואנו מסרנו לכם התחייבות בכתב לפיה ביחסים שבנינו לביניכם יראו את הדירה או חלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית כאילו הוצאו מתחולת השעבוד.
אם הקרקע עליה נבנית הדירה היא קרקע של מנהל מקרקעי ישראל: הומצא לנו עותק חתום של חוזה חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין הרוכשים, או אישור ממנהל מקרקעי ישראל. באשר לחתימת חוזה כאמור, בו מתחייב מנהל מקרקעי ישראל להביא לרישום על שם הרוכשים
זכות חכירה בדירה לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, כשהיא נקייה מכל שעבוד או
התחייבות לשעבוד, עיקול וכל זכות אחרת לטובת צד שלישי, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשת או לחובת הרוכשים..
נמסר לנו אישור בכתב של מבטח, אשר אושר על ידי המפקח על הביטוח, לחוק, כי החזרת הסכומים על פי ערבות זו מובטחים על ידו בפוליסה בה הרוכשים המוטבים.
בוטל הסכם המכר, ונמסר לנו מסמך חתום על ידי הרוכשים ומאושר על ידי עורך דין, המאשר כי הושבו לרוכשים הכספים ששילמו על חשבון מחיר הדירה בצירוף הפרשי הצמדה כאמור בערבות זו בניכוי כל סכום עליו הוסכם בין הרוכשים לבין המוכר במסמך ביטול ההסכם בכתב ו/או בניכוי כל סכום שנקבע בפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל
לעתים נדרשים הקונים להחזיר את הערבויות בשלב קבלת החזקה בדירה עוד טרם הושלם רישום זכויותיהם, מצב זה נוגד את מטרת הערבות ואת חוק המכר.
סוגי בטחונות לפי סוג העסקה ומצב רישום הזכויות בנכס כמפורט בטבלאות הבאות, לכל בנק יש את הדרישות הספציפיות משלו לגבי הביטחונות הנדרשים בכל סוג עסקה, חשוב לקבל את הרשימה המפורטת של הדרישות, (בד"כ יצורף לאישור העקרוני, ובמועד החתימה על תיק המשכנתא ימסור לכם הבנק "תדריך ללווה" עם פרוט הדרישות לצורך ביצועה).
המפורט בטבלאות הבאות הן דרישות כלליות והמחייב בפועל הם דרישות הבנק בו תיקחו את המשכנתא.
סוג הביטחונות והמסמכים הנדרשים לנכסים הנרכשים יד 1 מקבלן.
סוגי הביטחונות והמסמכים הנדרשים לרכישה יד 2 לנכסים הרשומים בטאבו.
הביטחונות והמסמכים הנדרשים לרכישה יד 2 לנכסים הרשומים ברמ"י/חב' משכנת.
סוגי הביטחונות והמסמכים הנדרשים לרכישת מגרש יד 1 או יד 2 הרשום בטאבו/רמ"י.
סוגי הביטחונות והמסמכים הנדרשים לבניה עצמית לנכס הרשום בטאבו/רמ"י.
- בבניה עצמית שחרור הכספים יהיה בהתאם לשלבי הבניה.
סוגי הביטחונות והמסמכים הנדרשים להלוואה לכל מטרה לנכס הרשום בטאבו/מינהל.
בטחונות בעסקת מכירה בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
- חוזה רכישה על כל נספחיו, חוזה הכולל את התמורה עבור הרכישה.
- אישור על דיווח העסקה לרשויות המס.
- קבלת אישור מהמוכר על קבלת כל ההון העצמי מהרוכשים.
- במידה ורובץ שעבוד על הנכס, יש להמציא מכתב כוונות להסרת השעבוד מהמשעבד.
- חלק ראשון של ההלוואה יהיה לסילוק השעבוד שרובץ בהתאם למכתב הכוונות.
- קבלת מסמכי בטחונות כבעסקה רכישה יד 2.
- שעבוד זכויות המוכרים לטובת הבנק.
- בשטר המשכון הרוכשים ירשמו כלווים והמוכרים כממשכנים, ובהודעת המשכון יירשמו הלווים כחייבים והמוכרים כממשכנים להבטחת חיובו של אחר.
- לאחר השלמת העסקה, יירשמו הביטחונות בלעדית ע"ש הלווים והמוכרים ישוחררו מהתחייבותם.
- אסמכתא לקיום דיור חילופי למוכרים.
בטחונות ברכישת חלק בן הזוג בעקבות גירושין.
- שעבוד מלא על זכויות 2 בני הזוג.
- במידה ובן הזוג המוכר מתנגד לשעבד את חלקו יש לרשום שעבוד על חלקו של בן הזוג הרוכש ולגבי החלק הנרכש ירשמו בטחונות כבעסקת רכישה יד 2
- בן הזוג הרוכש יבצע שעבודים בהתאם לרכישה יד 2.
- לאחר העברת כל הזכויות בנכס לרוכש ושעבודן המלא לבנק, ישוחרר בן הזוג המוכר את חלקו בנכס.
- בן הזוג המוכר את חלקו אינו נדרש לחתום על מסמכי ההלוואה.
- אם קיים שעבוד קודם הוא יסולק בהתאם למכתב כוונות שיתקבל באמצעות החלק הראשון של ההלוואה, רק לאחר שהנכס נקי משעבודים לאחרים ומשועבד בלעדית לבנק המלווה, תועבר יתרת ההלוואה למוכר.
בטחונות ברכישת נכס במושע.
ככלל במשכנתא לרכישת דירה יד 2 הרשומה במושע ( מושע= בעלות משותפת במקרקעין, כאשר טרם נקבעה חלוקה מוגדרת לכל אחד מבעלי הקרקע), תידרש העברת זכויות הבעלות לידי הרוכש טרם ביצוע המשכנתא ו/או רישום משכנתא על זכויות המוכר או לחלופין העברת זכויות ורישום משכנתא ע"ש הקונים וביצוע התשלום למוכרים באותה העת תהליך המכונה בשפה הבנקאית "קלאוזינג"
נכס ביישוב חקלאי או קהילתי.
- התחייבות רשות מקרקעי ישראל לרישום משכנתא.
- התחייבות הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית לרישום משכנתא.
- התחייבות הלווה שלא לקבל הלוואות נוספות מהסוכנות היהודית/הסתדרות הציונית.
- הסכמת האגודה החקלאית או הקהילתית לשעבוד הנכס.
כשהלווה הוא בן ממשיך:
- תצהיר הורים על זהות "בן ממשיך"
- הסכמת האגודה לזהות "בן ממשיך"
- מסמכי בטחונות גם על שם ההורים.
רכישה מכונס נכסים/מנהל עיזבון/אפוטרופוס.
- צו מינוי של הנ"ל (למעט מאפוטרופוס טבעי).
- אישור ביהמ"ש לרכישה, להלוואה ולשעבוד כולל אישור לוויתור בשם המשעבד על זכויות לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיפים 38-39 לחוק ההוצאה לפועל.
כאשר הלווה או המשעבד הוא תאגיד.
- מסמכי התאגדות של התאגיד (תזכיר ותקנון).
- תדפיס נתוני החברה מרשם החברות.
- אישור עו"ד בדבר זכויות החתימה בתאגיד.
- פרוטוקול ההחלטה של התאגיד לרכוש/לשעבד את הזכויות.
- טופס פרטי משכנתאות ושיעבודים מרשם החברות.