דירה במתנה

העברה וקבלה של דירה ללא תמורה

תחילה נגדיר מהי עסקת העברת דירה במתנה:

עסקה בה מעביר בעל נכס את זכויותיו במקרקעין לצד ב', העברה יכולה להיות של כל הזכויות או רק של חלקן, ללא קבלת כל תמורה כספית או תמורה אחרת, במועד מתן המתנה או לאחריה.

השיקולים במתן הנכס במתנה:

1. מתן מתנה – במשמעות הפשטנית ביותר, רצון להעניק מתנה למאן דהוא.
2. שיקולי מס – מס רכישה, רוכש נכס נוסף משלם מס רכישה גבוה יותר מאשר רוכש הרוכש "דירה יחידה", לפיכך יכול בעל נכס להעבירו במתנה לאחר וליהנות מתשלום מס רכישה מופחת.
   מס שבח, לפי חוק התקציב לשנים 2013-14 בוטל הפטור הקלאסי של מכירת דירת מגורים כל ארבע שנים.  נותן המתנה, אשר יש בבעלותו שתי דירות, או יותר, יהיה מעוניין למכור את דירת מגוריו, מבצע תכנון מס עתידי ויעביר קודם-לכן דירה שבבעלותו ללא תמורה למקבל המתנה. העברת הדירה במתנה למשל מהורים לילד לא "מבזבזת" את הפטור הרגיל ממס שבח, ולכן מעניק המתנה יוכל ליהנות בעתיד מפטור מלא ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" לגבי הדירה האחת אותה ישאיר בבעלותו.
   השיקול הנ"ל היה נכון לשנים קודמות לתיקון 76 לחוק, כלומר, מי שהיתה לו יותר מדירה אחת ביום 01.01.2014 והפך לבעלים של דירה אחת בתקופת המעבר שתוקפה עד ליום 31.12.20117 לא יוכל ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירה יחידה בתקופה הנ"ל (כלומר, במקרה של שתי דירות, או יותר, לאחר הענקת הדירה/ות במתנה, יהא על נותן המתנה להמתין עם המכירה של דירתו האחרונה החל מיום 01.01.2018, ובכפוף לעמידתו ביתר התנאים הקבועים בחוק.

3. שיקולי ירושה – הרצון למנוע סכסוכים עתידיים, בניגוד לצוואה לה ניתן להתנגד או לפסולה בשל פגמים בניסוחה, עסקת מתנה לא ניתן להשיב לאחור.
4. מערכת יחסים פרק ב' – כדי להימנע מחשיפה לטענות בן/בת זוג של פרק ב' כנגד זכויות ברכוש נותן המתנה מעביר את הבעלות על המקרקעין לילדיו מפרק א'.
5. משכנתא – לפי כללי בנק ישראל לשיעור המימון הניתן לרוכשי נכס יש הבדל בין רוכש דירה ראשונה היכול לקבל עד 75%, לבין משפר דיור היכול לקבל עד 70%, לבין בעל נכס היכול לקבל עד 50%, העברת הדירה במתנה . לדוגמא כאשר משקיע מעביר במתנה דירה קיימת בבעלותו לילדו (עד 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, או עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה במקרה של דירה חדשה מקבלן), אזי הוא יעבור מהקבוצה השלישית לקבוצה השנייה וייחשב בתור "משפר דיור", וכך יכול ליהנות מאפשרות למימון בנקאי גבוה יותר.
6. הגנה מפני נושים– כאשר נכס המגורים של זוג נשוי רשום בבעלות רק אחד מבני הזוג, העברת מחצית הזכויות במתנה לבן הזוג תגן על חלקו בנכס במידה ולבן הזוג המעביר יהיו בעתיד נושים אשר יבקשו להיפרע מהנכס בגין חובותיו.

ביצוע עסקת מתן המתנה:

מתן דירה במתנה היא עסקת העברת זכויות ללא תמורה והיא נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ולפיכך חלים עליה כל הכללים והחוקים של עסקת מכר במקרקעין.

במסגרת עסקת מתנה במקרקעין על הצדדים לחתום על המסמכים הבאים:

• על נותן המתנה של הנכס לחתום על תצהיר 'נותן מתנה' עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• על מקבל המתנה של הנכס לחתום על תצהיר 'מקבל מתנה' עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• רצוי לחתום ( אין חובה) על הסכם מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך באופן מסודר את תנאי העסקה, במידה והינה כוללת תנאים מיוחדים.
• על הצדדים לחתום על טפסי הצהרות (ובקשות לפטורים) בגין העסקה ולהגישם למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום.
• על הצדדים לחתום על שטרי מכר (ולחילופין, העברת זכות חכירה) עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• על הצדדים לחתום על טופס בקשה לרישום במקרקעין עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• במקרה שהזכויות בדירה אינן רשומות טאבו, אלא במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים הכרוכים בעברת הזכויות אצל הגורם הרלוונטי.
• במקרה בו במידת נרשמת במסגרת העסקה הערת אזהרה על זכויות מקבל המתנה לטובת נותן המתנה, יש לחתום על טופס בקשה לרישום הערת האזהרה עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• על הצדדים להמציא אישור עירייה (מקורי ותקף למועד רישום העברת הזכויות) המופנה לרשם המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (לרבות היעדר חוב היטל השבחה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965) לצורך הרישום בטאבו.     לצורך רישום העברת הזכויות יש לצרף לתיק המוגש לטאבו צילומי תעודות זהות של הצדדים מאומתים לנאמנות למקור ע"י עו"ד, ואישור בדבר תשלום אגרה (27 ש"ח).
• חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר לפעולות במקרקעין, הניתן מאת מעביר המתנה למקבל המתנה, הכולל הוראות בלתי חוזרות ובלתי ניתנות לביטול, לצורך טיפול בעסקה מול הרשויות השונות, לרבות רישום העברת הזכויות בדירה על-שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מקבל המתנה:

1. מס רכישה– במידה ומקבל המתנה הוא "קרוב" של נותן המתנה (קרוב מוגדר –  בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות) ישלם מקבל המתנה 1/3 משיעור מס הרכישה החל על רכישה של הנכס המועבר.
   חריג לכך הוא העברה בין בני זוג המתגורים יחדיו בדירה, העברת הזכויות במתנה בין בני הזוג תיהיה פטורה מתשלום מס רכישה, במידה ומתגוררים בדירה אחרת ישולם מס בשיעור 1/3.

2. מס שבח – מס שבח חל במכירת דירה, מקבל דירה במתנה יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח לפי הכללים הבאים:

• אם מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה, לעניין זכאותו למכירה לפי הפרק החמישי לחוק (פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" יחידה, אחת ל- 18 חודשים, לפי סעיף 49ב(2).
• ואם לאו – תעמוד תקופת הצינון על 4 שנים מיום קבלת המתנה.
• בדירה אשר התקבלה במתנה, יחולו הוראות סעיף 49ו' בנוסחו החדש (תקופות הצינון של 3 ו- 4 שנים) על מכירות מיום 01.01.2014, גם אם המתנה התקבלה לפי התאריך הזה.
• יחד עם זאת, לעניין תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה המבקש ליהנות מהוראות המעבר של מס השבח המוטב לפי סעיף 48א(ב2) בנוסחו החדש לפי תיקון 76 (להלן – "החישוב הלינארי"): מי שקיבל את הדירה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017 כלל לא יהא כפוף לתקופת צינון (אלא אם נותן המתנה בעצמו קיבל את הדירה שהועברה במתנה).
• מי שקיבל את הדירה במתנה לפני יום 01.08.2013 יהא כפוף לתקופות הצינון הקודמות לפני כניסתו של תיקון 76 לתוקף, כלומר 1-4 שנים .
• במכירה לאחר תקופת המעבר, דהיינו, מיום 01.01.2018 ואילך – אין צורך בתקופת צינון.

 

נושא העברה ללא תמורה הוא מורכב והמובא לעיל הוא רק תמצית כללית, יש תחומים נוספים שלא עסקתי בהם בפרק זה כמו העברה במתנה לקטין והכללים והחוקים הנוגעים להעברה כנ"ל.

אני ממליץ טרם ביצוע העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום על מנת לבצע את העסקה באופן המשפטי הראוי ולבטח באופן המיסוי הנכון לצדדים בעסקה.