הלוואת זכאות

משכנתא ממשרד השיכון והבינוי לזכאים עפ"י תעודת זכאות

הלוואת זכאות או בשמה העממי משכנתא לזכאים הנה הלוואה הניתנת מתקציב המדינה באמצעות משרד הבינוי והשיכון במטרה לעזור לאוכלוסיות מסוימות ולעודד פיתוח אזורים בעלי עדיפות לאומית.

בשנים האחרונות שהתאפיינו בשעורי ריבית נמוכים במשכנתאות הניתנות מכספי הבנקים, העדיפו מרבית הזכאים לוותר על הלוואת הזכאות שתנאיה היו פחותים ביחס להלוואה מכספי הבנק. לאחרונה עם העליה בריביות המשכנתאות חוזרת הלוואת הזכאות להיות הלוואה מבוקשת וכמות ביצועי הלוואות הזכאות עולה וגוברת.

ישנן קבוצות שונות של זכאים: זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, עולים חדשים ועוד.

סכום הזכאות נקבע בהתאם לניקוד הנצבר ע"י הזכאים בהתאם לשנות הנישואין, מספר הילדים, מספר אחים ואחיות וכן ניתנת תוספת למי ששירת בשירות חובה.

הלוואת הזכאות היא הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של עד 30 שנים.

היתרונות בהלוואת הזכאות:

• ניתן לפרוע הלוואת זכאות ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וללא צורך בהודעה מראש.
• הנחה גדולה יותר בתשלום עמלת פירעון מוקדם על חלק ההלוואה המשלימה מכספי הבנק לעומת לווה שאינו זכאי בזמן פירעון מוקדם של ההלוואה מהבנק.​
• הגדלת שעורי המימון במקרים מסויימים אף מעל המגבלות של בנק ישראל להלוואות משכנתא מכספי בנק בלבד.
• תעריף ביצוע השמאות לנכס הנרכש יהיה נמוך יותר מאשר בהלוואה בנקאית בלבד.
• סיוע של משרד השיכון למתקשים בהחזר המשכנתא.

יש מספר תעודות זכאות למטרות או אוכלוסיות שונות, בפרק הזה התמקד בזכאות לחסרי דיור והמידע שיובא להלן הינו כללי ואינו שלם והוא למטרת קבלת ידע מקדים בלבד.

תנאי הריבית בהלוואות הזכאות:

בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב 1992 כדי להיטיב עם זכאים חסרי דירה – מי שאין ולא הייתה להם דירה ב 10 השנים האחרונות.
הריבית על המשכנתא על פי הזכאות האישית עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, אך לא יותר מ 3%, בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה.
הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של עד 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ 10 שנים.

מענקים:

בישובים מסוימים עפ"י קריטריונים המשתנים מעת לעת יינתנו מענקים כחלק מהלוואת הזכאות, המשמעות לכך שבכפוף לעמידה בתנאים מסוימים הלוואת המענק לא תוחזר ע"י הלווים, להלן רשימה חלקית לדוגמא:

תוספת זכאות לאזורי עדיפות:

הממשלה המעוניינת לעודד מגורים ופיתוח אזורים בעלי עדיפות לאומית מעניקה תקציב נוסף לזכאות לרוכשים באזורים אלו, רשימת הישובים משתנה מעת לעת ויש לברר את הזכאות הנוספת בעת ההרשמה או לפני כן באתר משרד השיכון והבינוי.

אזור עדיפות לאומית א' :

ברוב היישובים באזור עדיפות לאומית א' תינתן תוספת משכנתא לכל רוכשי הדירות או לבוני בתיהם. התוספת תהיה בסך 100,000 ש"ח, בהלוואה בריבית של 4.5% ל-20 שנה. החזר חודשי התחלתי של 617 ש"ח. באזור עדיפות לאומית א' תהיה המשכנתא הבסיסית בסכום שניתן לזכאים שצברו 1,500 נקודות לפחות.

אזור עדיפות לאומית ב' :

ברוב היישובים באזור עדיפות לאומית ב' תינתן תוספת משכנתא רק לרוכשי דירות בבנייה רוויה חדשות ומיד שנייה. התוספת בסך 70,000 ש"ח בהלוואה בריבית של 4.5% ל-20 שנה. החזר חודשי התחלתי של 426 ש"ח. באזור עדיפות לאומית א' תהיה המשכנתא הבסיסית בסכום שניתן לזכאים שצברו 1,500 נקודות לפחות.

תוקף תעודת הזכאות:

תוקף התעודה הינו שנה אחת, ע"ג התעודה מצוין תאריך תום תוקפה. ניתן להאריך את תוקף התעודה לשנה נוספת אך בתנאי שלא חלפו 18 חודשים מתום התוקף של תעודת הזכאות האחרונה.

התנאים לקבלת משכנתא לזכאים:

מטרות המשכנתא יהיו לרכישת דירה, לבנייתה, להרחבתה או להתאמתה לצרכים מיוחדים.

• המשכנתא תינתן לרוכשי דירות רק אם לא חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה, ולא יותר מיתרת החוב למוכר הדירה, על פי החוזה. זכאים הבונים את ביתם ביישובים באזור עדיפות לאומית א' רשאים לממש את המשכנתא בתוך 3 שנים ממועד קבלת היתר הבנייה.
• המשכנתא תינתן בכפוף לבדיקה שיבצע הבנק בדבר גובה ההון העצמי ויכולת ההחזר של הזכאים, ובכפוף לבדיקת בטוחות הנוגעות לדירה, כגון: רישום הדירה ובדיקת שמאות.
• קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים וברישום המשכנתא על הדירה.
• כספי המשכנתא לרכישת דירה יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכר. לצורך ההעברה הבנקאית יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר, שאליו יועברו כספי המשכנתא.
• משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי קצב התקדמות הבנייה.
• ההלוואות לזכאים ניתנות בריבית קבועה ובהצמדה למדד המחירים לצרכן (של ההלוואה ושל הריבית).
• במשכנתא על פי הזכאות האישית לזכאים חסרי דירה תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות, שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא יותר מ-3%. הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד 30 שנה, עם אפשרות לקיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה.
• זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה ביישובים המוגדרים "נגב" (מתחת לקו רוחב 90) זכאים לתוספת הלוואה, בנוסף לסכום ההלוואה שנקבע על פי זכאותם האישית ובתנאי ריבית זהים.
• זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% ל-20 שנה.

בשלב הראשון יש להירשם לקבלת תעודת זכאות:

• עלות ההרשמה 70 ש"ח.
  תהליך ההרשמה נעשה בכל סניפי הבנקים למשכנתאות ובגורמים שונים כדוגמת החברות המשכנות שקיבלו הרשאה מתאימה לכך, על ידי זיהוי המבקשים ורישומם על פי מסמכים שהם ממציאים. הנתונים מועברים למשרד הבינוי והשיכון. לצורך הגשת הבקשה לסיוע בדיור והוצאת תעודת זכאות עליכם להמציא את המסמכים הבאים (רצוי לצרף גם את צילום המסמך):
• תעודת זהות כולל הספח לתעודה.
• במקרה של היריון – אישור ממוסד רפואי מוכר על היריון מחודש חמישי.
• פרטי הילדים עד גיל 21 הסמוכים לשולחן ההורים, לילדים מעל גיל 18 יש להמציא ת.ז
• אישורי נכות.
• אישור על שירות לאומי/אזרחי מאחד הגורמים האלה: קצין העיר, אחת האגודות לשירות לאומי, משרד הביטחון או משרד החינוך.
• אישור על מספר חודשי שירות חובה בצה"ל/ שירות מילואים (לשני בני הזוג אם יש). את האישור ניתן לקבל בשתי דרכים:

1. באמצעות אתר צה"ל. האישור יתקבל בדואר עד חודש מיום הוצאתו.
2. הגעה לבסיס הקריה בתל אביב. הכניסה היא דרך הכניסה הראשית, שער בגין – הטרמינל (מתחת לגשר). השירות ניתן בימים ב', ה' בשעות 11:00–14:30. האישור יינתן במקום.

צילום תעודת זהות של כל האחים והאחיות. על הצילום לכלול את מספר הזהות, שמם וכתובתם. לחלופין אפשר למלא תצהיר על פרטי אחים ואחיות שיכלול פרטים אלו.

זוגות נשואים צריכים להמציא תעודת נישואין.
זוגות שנרשמו לנישואין ימציאו אישור על הרשמה לנישואין. (הנישואין תוך 3 חודשים מיום ההרשמה לתעודת הזכאות).

גרושים צריכים להמציא:

• תעודת גירושין.
• הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין.

אלמנים צריכים להמציא תעודת פטירה של בן/ת הזוג.
משפחות שבראשן עומד הורה עצמאי (חד-הוריות) צריכות להמציא:

• תעודת גירושין.
• הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין.
• תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.

זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב"תעודת זוגיות" מטעם ארגון "משפחה חדשה", אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין אלא רק בפני מנהל הסניף.

עולים צריכים להמציא גם תעודת עולה.

שלב שני בדיקת הנתונים והנפקת תעודת הזכאות:

לאחר שמולאו כל הנתונים הרלוונטיים על גבי טפסים מתאימים וצורפו כל הצילומים המתאימים למקור של המסמכים שנדרשתם להמציא, תועבר הבקשה לבדיקת משרד הבינוי והשיכון, הבדיקה תבוצע באמצעות מאגרי המידע של המשרד ולעתים אף באמצעות חברות חקירה לאימות הפרטים שנמסרו.

עם השלמת הליך ההרשמה, הבדיקה והאימות מנפיק המשרד "תעודת זכאות" שמועברת לבנק למשכנתאות שבו הוגשה הבקשה.
תעודת הזכאות היא המסמך המאשר את זכאות המבקשים לסיוע ומפרט את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו. התעודה משמשת אסמכתא לקבלת הסיוע ותוקפה שנה מיום הגשת בקשה לסיוע בדיור. ניתן להאריך את תוקף תעודת הזכאות בסניף הבנק למשכנתאות.

בנקים למשכנתאות הם הגופים שמהם ניתן לקבל משכנתא. להלן רשימת הבנקים למשכנתאות:

בנק אגוד,  בנק דיסקונט,  הבנק הבינלאומי למשכנתאות,  בנק ירושלים
בנק לאומי למשכנתאות,  בנק מזרחי טפחות,  בנק מרכנתיל דיסקונט
בנק משכן פועלים משכנתאות.

מימוש המשכנתא לזכאים:

את המשכנתא לזכאים ניתן לבצע בכל אחד מהבנקים למשכנתאות לאו דווקא בבנק בו בוצעה ההרשמה לתעודה.

על פי הנחיות בנק ישראל, שיעור המימון של המשכנתא לא יעלה על 75% ממחיר הדירה, המשכנתא כוללת את המשכנתא הניתנת לזכאים (כולל מענקים מותנים), וכן הלוואות משלימות ממקורות הבנקים. (חריגים לכך "מחיר למשתכן" וזכאות המהווה מעל 50% מסכום המשכנתא הכולל).

חריג לכך, באישור של בנק ישראל, הזכאים בתכנית מחיר למשתכן ובתכנית מחיר מטרה רשאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר מכללים אלה, כדי לסייע להם במימון רכישת הדירה. הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור  הדירה הנרכשת.
ההקלה מותנית בכך שהזכאים ישלמו לפני קבלת המשכנתא  100,000 ש"ח לפחות ממקורותיהם העצמיים (הון עצמי), ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח.
במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

הכרה במענק הניתן מהמדינה במסגרת תכנית מחיר למשתכן כחלק מההון העצמי של הזכאים.

מדצמבר 2017 יוכל הבנק לאפשר לרוכשי דירות  במסגרת תכנית מחיר למשתכן, ב-30 יישובים בפריפריה, לשלם 60,000 ש"ח ממקורותיהם העצמיים, כך שההון העצמי שלהם בתוספת המענק יעמוד על 100,000 ש"ח לפחות.
המשמעות המעשית היא שההון העצמי המינימלי הנדרש מן הרוכשים בפריפריה יעמוד על כ-60,000 ש"ח.

הקלות נוספות ללווים שרוב המשכנתא שלהם ניתנת במסגרת תכניות ממשלתיות:

על פי הנחיית בנק ישראל, כאשר סכום המשכנתא המגיע לזכאים מתקציב המדינה (הלוואה + מענק מותנה) גבוה יותר ממחצית הסכום הכולל של המשכנתא, ניתן לקבל משכנתא בשיעור מימון של עד 95% ממחיר הדירה. הנחייה זו רלוונטית במיוחד ליוצאי אתיופיה שזכאים להלוואה בסך של 600,000 ₪.

גובה הזכאות:

סכום הלוואת הזכאות נקבע עפ"י ניקוד, ככל שהניקוד גבוה יותר כך גם גבוה יותר סכום הלוואת הזכאות.

הניקוד נקבע לפי קריטריונים שונים, במקרה שלנו הדן בזוגות ותיקים נשואים הקריטריונים יהיו לפי שנות הנישואין, מספר הילדים כולל היריון מעל חודש חמישי, מספר אחים ואחיות תושבי הארץ ואשר מתגוררים בה, וכן משך שירות החובה של שני בני הזוג.

התוספת בגין שירות צבאי/לאומי הוא בהתאם לחודשי השירות המלאים ובהתאם לניקוד שנצבר

התוספת לשירות אזרחי תהיה בהתאם לטבלה הנ"ל לחודשי שירות מלאים אך לא יותר מאשר 12 חודשים.

הניקוד המינימלי לקבלת זכאות הוא 599 נקודות והניקוד המעניק את הסכום המרבי הוא 2200 נקודות.

סכום הזכאות המינימלי לזוגות ותיקים נשואים,(ללא תוספת בגין שירות חובה) הוא 54,240 ש"ח.

סכום הזכאות המרבי לזוגות ותיקים נשואים, (ללא תוספת בגין שירות חובה) הוא 161,655 ש"ח.

 

דוגמא לחישוב סכום הלוואת הזכאות לפי קריטריונים הבאים:

1. שנות נישואין של בני הזוג = 3
2. מספר ילדים =1
3. היריון מעל חודש חמישי =1
4. מספר אחים של הבעל = 3
5. מספר האחים של בת הזוג = 2
6. שירות בצה"ל של הבעל = 36 חודשים.
7. שירות לאומי של בת הזוג = 24 חודשים.
8. מיקום הנכס הנרכש= מרכז הארץ.

חישוב הניקוד- 350 בגין הנישואין, 500 בגין מספר ילדים, 150 בגין האחים של הבעל ועוד 100 בגין האחים של בת הזוג, סה"כ הניקוד המחושב = 1100 נקודות.

סכום הזכאות לפי הניקוד הנ"ל = 62,400 ש"ח. התוספת בגין שירות צבאי ולאומי יחד 60 חודשים מלאים לפי הניקוד זכאים לסכום של 624 ש"ח עבור כל חודש = 29,959 ש"ח.

סה"כ סכום הלוואת הזכאות = 84,864 ש"ח. מכוון שמדובר בזוג הרוכש שלא באזור עדיפות או בישוב הזכאי למענקים לא תהינה תוספות לסכום הזכאות כפי שחושב לעיל.

יש אוכלוסיות שונות שתנאי הזכאות שלהם משופרים ביחס לאכלוסיה הכללית, לדוגמא זכאות לזוג נשוי ממוצא אתיופי יכול להגיע בתנאים מסוימים גם לסכום של 600,000 ש"ח.

 

לעתים הבנקים מעלים את הריבית בהלוואות המשלימות להלוואות הזכאות הדבר אינו מקובל על בנק ישראל באם הבנק פועל משיקולים זרים בהעלאת הריבית בהלוואה המשלימה והוציא חוזר לבנקים.