השפעות על ריבית המשכנתא

מה משפיע על ריבית המשכנתא

הקשר בין מחירי האג"ח/LTV/PTI/,תמהיל הלוואה ודירוג הלקוח לריבית המשכנתא.

בין הגורמים השונים המשפיעים על ריביות המשכנתאות, ואחד מבעלי ההשפעה הגדולים ביותר הוא מחיר/תשואות האג"ח (אגרות החוב) הממשלתיות . ניתן לזהות מתאם בין מחיר האג"ח לבין ריביות המשכנתא.

ניתן לקבוע את הכלל הבא:

כאשר יורד מחיר האג"ח התשואה עליו עולה, כאשר התשואה עולה הריבית במשכנתא עולה.

על מנת שנבין את ההשפעה של אג"ח הממשלתית על המשכנתא נגדיר כמה מושגים תחילה:

אג"ח –  איגרת חוב BOND , היא סוג של שטר חוב. המנפיק אג"ח לווה מקוני שטר החוב כסף (קרן ההלוואה), ומתחייב להחזירו בתוספת ריבית והצמדה. החזרי הקרן והריבית מתבצעים במועדים ובתנאים הנקבעים מראש בתשקיף. בבורסה בתל-אביב נסחרות איגרות חוב ממשלתיות ואיגרות חוב קונצרניות/תאגידיות (שהונפקו ע"י חברות).

אג"ח ממשלתי – איגרות חוב ממשלתיות משמשות את ממשלת ישראל לשם גיוס כספים מהציבור הרחב, ומחזור אג"ח ותיקות המגיעות לפדיון, זאת, לצורך מימון תוספות לתקציב הממשלתי מעבר להכנסותיה ממסים, איגרות החוב הממשלתיות מונפקות על ידי היחידה לניהול החוב הממשלתי במשרד האוצר. כיום נסחרים בבורסה מספר סוגים של אג"ח ממשלתיות: *אג"ח  בריבית קבועה, שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן (ממשל שקלית, שחר). *אג"ח ללא תלוש (קופון) המונפקות בניכיון לטווח קצר (ממשל קצרה). * אג"ח בריבית משתנה, שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית המשתנה נקבעת על פי ממוצע משוקלל של התשואה לפדיון שמניבות סדרות נבחרות של מק"מ (ממשל משתנה, גילון).  * אג"ח הצמודות למדד המחירים לצרכן (ממשל צמודה, גליל).

חיסכון – תכנית חיסכון היא כלי חיסכון המוצע על ידי הבנקים. תכנית חיסכון מאפשרת הפקדת כספים במסגרת הפקדה חודשית, הפקדה חד-פעמית או שילוב של השניים. לתקופה שנקבעה מראש, ולעתים מתאפשרות נקודות יציאה במהלך תקופה זו. החיסכון שהוא הלוואה שנותן החוסך לבנק יכול לשאת ריבית קבועה, ריבית משתנה (לפי ריבית הפריים), הצמדה למדד או לשערו של מטבע זר וכדומה. החיסכון הוא כלי לגיוס מקורות מהציבור לצורך השימושים של הבנק, מתן הלוואות.

מכוון שהמשקיעים מחשיבים את האג"ח הממשלתי  להשקעה חסרת סיכון בעוד שהשקעה בבנק פרטי בתכנית חיסכון אינה נתפסת כחסרת סיכון לחלוטין, על הבנק המעוניין לגייס כסף ממשקיעים לשלם להם ריבית (תשואה), גבוהה יותר מאשר היו משקיעים את הכסף ברכישת אג"ח ממשלתית. מכאן שהריבית במשכנתאות תהייה גבוהה מהריבית באג"ח הממשלתית.

כאשר יש ציפייה בשוק ההון לעליית ריביות, התשואות באג"ח החוב שבידי המשקיעים הופכות לפחות כדאיות ולכן הם מוכרים אותן, בעקבות זאת מחירי האג"ח יורדים דבר המוביל לעליית התשואה בהן, והבנקים שחלק ממקורות הגיוס שלהם הם אג"ח שהם מנפיקים, צריכים להתאים את התשואות החדשות לעליית התשואות באג"ח הממשלתיות.

מקור נוסף של הבנק הוא גיוס כסף מהציבור באמצעות תכניות החיסכון וכעת הבנק נאלץ להציע למשקיעים ריבית שנתית גבוהה יותר, שאם לא כך הם יעדיפו את ההשקעה באג"ח הממשלתי שהתשואות בו עלו עקב ירידת מחירו. עתה שהמקורות של הבנק יתייקרו על מנת לשמור על רווחיות רצויה הוא מעלה את הריבית על המשכנתא.

חשוב להביא בחשבון שבטווח הארוך לא רק תרחיש של עליית ריבית מייקר את החזרי המשכנתא, אלא גם עליית תשואות בשוק האג"ח, וזאת מבלי שריבית בנק ישראל השתנתה בפועל.

הגורמים הנוספים המשפיעים על הריביות במשכנתא:

LTV – שיעור המימון בהלוואה, היחס בין סכומה הכולל של ההלוואה לשווי הנכס המשועבד כבטוחה להלוואה. ככול שהיחס הנ"ל גדול יותר כך עולה הסיכון של הבנק כי במועד מימוש הבטוחה לצורך פירעון מלא של יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת, לא תספיק התמורה ממימוש הבטוחה לסילוק מלא של יתרת החוב.   בהתאם לעליה בסיכון כך גם ידרוש הבנק פיצוי ע"י ריבית הלוואה גבוהה יותר.

בשל הסיכון נדרש הבנק ע"י בנק ישראל הדואג ליציבות הבנקים להקצות הון אשר מגביל את היקף האשראי שהבנק יכול לתת ולפיכך הבנק מפצה על כך בהגדלת הרווחיות בהלוואה, קרי- מעלה את הריבית בהלוואה.

מדרגות הקצאת נכסי סיכון לפי שיעור מימון בהלוואות לדיור:

הנ"ל מתייחס לנכסים עד שווי של 5 מש"ח, מעבר לשווי זה הקצאת הון = 100%

בהלוואות מעל 800 אש"ח כאשר LTV מעל 60% וחלק ההלוואה בריבית משתנה 25% ומעלה, על הסכום של ההלוואה בריבית משתנה משקל הסיכון יהיה 100%

בהלוואות לרכישת נכסים מסחריים/הלוואות לתאגידים/מטרה כללית לא פחות מהקצאה של 75%

תקופת ההלוואה– גיוס הכסף של הבנקים מושפע ממשך התקופה לה גויס הכסף, במרבית המקרים יידרוש המשקיע המפקיד כספו בבנק ריבית גבוהה יותר כפיצוי על הפקדת כספו בבנק לתקופה ארוכה יותר, מן הצד השני ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר סכום ההחזר החודשי קטן יותר ולכן מבוקש יותר ע"י הלווים, השפעת תקופת ההלוואה תהייה בדרך כלל ביחס ישיר לגובה הריבית בהלוואה.

PTI   – היחס בין ההחזר החודשי בהלוואה לבין ההכנסה הפנויה של הלווה, ההכנסה הפנויה של הלווה משמעותה היא הכנסתו של משק הבית בניכוי התחייבויות שוטפות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. ככל שיחס ההחזר קטן יותר רמת הסיכון קטנה וההפך, ומכאן ככל שעולה רמת הסיכון ידרוש הבנק ריבית גבוהה יותר על מנת לפצות על סיכון זה. מעבר לכך דורש בנק ישראל להקצות הון נוסף כאשר יחס זה גדל.

שיעור ההחזר המרבי = 50% , מעל 40% יידרש הבנק להקצות סיכון להלוואה של 100% . כלל זה לא יחול על הלוואות גישור עד 3 שנים והלוואות לכל מטרה עד סכום של 120 אש"ח.

דרוג לווה והלוואה– כל בנק מבצע דירוג ללווים, המשמעות היא כי על פי קריטריונים שקובע הבנק כל לקוח נבחן ומקבל ציון/דירוג, ככל שדירוג הלקוח טוב יותר המשמעות שרמת הסיכון בהלוואה תהייה נמוכה יותר ולהפך, רמת הסיכון תשפיע על גובה הריבית בהלוואה. כך גם מדורגת ההלוואה בהתאם למטרתה, הלוואה לכל מטרה תיחשב ע"י הבנק כמסוכנת יותר ולכן גם הריבית בה תהיה גבוהה יותר מאשר בהלוואה לדיור. השפעה נוספת על דירוג ההלוואה יהיה לטיב הבטוחה.

גורמים נוספים– במידה ולבנק קיימות הכנסות נוספות מהלקוח, מנהל שם חשבונות נוספים וכד' יתכן והבנק יבצע חישוב כולל לרווחיות מן הלקוח ולכך תהייה השפעה חיובית על הריבית בהלוואה. גורם נוסף יכול להיות הגורם המפנה את הלקוח/ יכולת מיקוח של הלקוח/ מבצעים והטבות מעת לעת/ המועד בשנה בו מבוקשת ההלוואה וכו'.

לסיכום –הגורמים המשפיעים על מחיר ההלוואה:

מחיר ההלוואה/תנאי הריבית מושפעים מהפרמטרים הנ"ל:

1. עלות גיוס המקורות, (תשואות אג"ח ממשלתיות, פיקדונות לקוחות, ריבית בנק ישראל).
2. LTV – שיעור המימון ככל שעולה עולה הריבית.
3. PTI – שיעור ההחזר החודשי בהלוואה, ככול שעולה עולה הריבית.
4. תקופה ותמהיל ההלוואה – תלוי בעלות גיוס המקורות, בד"כ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית עולה.
5. דרוג הלווה – ככל שדירוג הלווה נמוך יותר הריבית עולה.
6. מטרת ההלוואה – לדיור בד"כ הריבית הנמוכה ביותר/למטרה כללית גבוה יותר.
7. טיב הבטוחה – ככל שהבטוחה הנכסית טובה יותר הריבית נמוכה יותר.
8. אחר – גורם מפנה/תקופה בשנה/כושר מיקוח/מתחרים/מבצעים והטבות שונות.
9. הכנסות נוספות מהלקוח בבנק בו מבקש את ההלוואה.