נקודות מרכזיות בתחום ההשקעות בנדל"ן.
בשנים האחרונות אנו עדים לגידול משמעותי בהשקעות הציבור בנדל"ן, הן בארץ והן בחו"ל, כמות הפרסומים להשקעות בנדל"ן בכל הערוצים הולכת וגדלה, קורסים וימי עיון נערכים בכל הארץ, מוצעות לנו השקעות ברכישת נכסים מניבים באופן ישיר או באופן עקיף, בהשקעה בקרנות או בפרויקטים עם משקיעים נוספים ללא השקעה ישירה בנכסים.
תרומה מרכזית לגידול בהשקעות היא חוסר באלטרנטיבות השקעה בעלות תשואה דומה, סביבת ריבית נמוכה, שוק הון רדום ותנודתי הובילו רבים להעדיף את ההשקעות בתחום הנדל"ן על פני חסכונות בבנקים או השקעות בשוק ההון.
ההשקעות בנדל"ן נעשות לא רק ע"י אנשים פרטיים, גם חברות וגופים מוסדיים מפנים כספים להשקעה בנדל"ן.
ההשקעות נעשות בכל סוגי הנדל"ן, מגורים, מסחרי, תעשייתי, תשתיות, מגרשים וכו'.
לכל אחד מסוגי הנדל"ן הנ"ל יש תחומי פעילות שונים, רמות בשלות שונות, רמות סיכון שונות וכו'.
כמו בכל השקעה יש קשר ישיר בין הסיכון לרווח/תשואה כלומר ככל שהנכס "פחות מסוכן" התשואה על ההשקעה בו תהייה בד"כ נמוכה יותר.
הרווח מהשקעות בנדל"ן מורכב מההכנסות השוטפות של הנכס, לדוגמא דמי השכירות המתקבלים מהשכרת הנכס, מהכנסה זו תיגזר התשואה על ההשקעה. נכס הנרכש באמצעות הון עצמי בלבד במחיר של 1 מ' ש"ח ומניב 3.5 א' ש"ח דמי שכירות חודשיים שהם 42 א' ש"ח לשנה, התשואה השנתית במונחי ריבית תהייה 4.2% .במידה והרכישה מומנה באמצעות הון עצמי של 500 א' ש"ח ו 500 א' ש"ח הלוואה מבנק שההחזר החודשי בגין אותה הלוואה הוא 2.9 א' ש"ח, התשואה על ההון העצמי המושקע יהיה 1.4% (כמובן שזו דוגמא פשטנית, היא מתייחסת למצב בו הנכס מושכר בכל התקופה, שאין הוצאות אחזקה במהלך התקופה וכו').
רווח נוסף מהשקעות בנדל"ן הוא הגדלת שווי הנכס, עליית מחיר הנכס כתוצאה מעליית מחירים בנדל"ן, זו יכולה להיות עלייה כללית או מקומית, זו יכולה להיות עלייה כתוצאה מהשבחת הנכס, (שיפוץ הנכס,קבלת היתר בנייה/ביצוע תוספת בנייה, ביצוע תמ"א, שינויי יעוד של הנכס , בנייה על מגרש,וכו').
התשואה הכללית על ההשקעה בנדל"ן מורכבת משני המרכיבים הנ"ל, הכנסות שוטפות וממימוש עליית השווי.
בחלוקה גסה ניתן לחלק את ההשקעות בנדל"ן ל 3 אפיקים, לעיתים תיהיה חפיפה בין האפיקים וקיימת שונות בין סוגי המשקיעים באפיקים השונים.
"נכסי ליבה" – נכסים יציבים באזורים טובים המניבים הכנסות יציבות לאורך זמן, נכס שייחשב כנכס טוב יהיה נכס חדש (הוצאות תחזוקה נמוכות), באזור יציב (לא תהיינה תכניות או שינויים באזור שיובילו להורדת הביקושים או מחירי השכירות), ביקוש קשיח להשכרה (הנכס יהיה מאוכלס באופן שוטף), שוכרים טובים ויציבים (יכולת תשלום שוטפת לאורך זמן). נכסים אלו מאופיינים במחירי רכישה גבוהים והתשואות בהתאם יהיו נמוכות יחסית.
"נכסים להשבחה" – נכסים שיש בהם פוטנציאל לשינויים שיובילו לעליית ערכם, הפוטנציאל יכול להיות בנכס עצמו כגון תוספות בנייה, שינוי ייעוד, הגדלת זכויות בנייה וכו' ויכול גם שתוספת השווי תהייה כתוצאה משינויים חיצוניים לנכס כגון שינויים באזור, בניית מוסדות לימוד, שיפור תשתיות, הגירה חיובית לאזור וכו'. ככל שיכול ההשבחה וודאית יותר כך מחירי הנכסים יהיו גבוהים יותר ומכאן תיגזר התשואה על ההשקעה.
"נכסי יזמות" – נכסים בעלי פוטנציאל לעליית ערך גבוה, כגון מגרשים חקלאיים לפני שינוי יעוד, אזורים של התחדשות עירונית, צפי לעליית ביקושים לרכישה/השכרה מסיבות שונות, אזורים שנפגעו ממיתון וצפויים להתאושש, צפי להגדלת זכויות בנייה וכו'. נכסים אלו בד"כ זולים יותר בשל הסיכון הטמון באי התממשות הציפיות להשבחתם, או בהתארכות משך הזמן עד עליית ערכם באופן משמעותי מעבר למצופה בעת ההשקעה.
השקעות בנדל"ן מניבות תשואות גבוהות יחסית לאלטרנטיבות השקעה אחרות, אך הן מלוות בחשיפות וסיכונים שונים, סיכוני מיקום, שינויים מיקרו/מאקרו כלכליים, סיכוני שוק ורגולציה, (די להזכיר את הכוונה למיסוי דירה שלישית לשינוי שיכול להשפיע על כדאיות ההשקעה). בעשור האחרון מחירי הנדל"ן בארץ עלו ביותר מ 100% ומצב זה בוודאי גורם לתחושות חיוביות בקשר עם השקעה בנדל"ן, מאידך אין להתעלם גם ממצבים הפוכים, ראו משבר הנדל"ן ב 2008 בארה"ב וצניחת מחירי הנדל"ן שם ובמקומות אחרים בעולם.
כשאנו משתמשים במינוף פיננסי להשקעה בנדל"ן ככל שהמינוף גבוה יותר כך נרוויח יותר על ההון העצמי שלנו, אך במצב של ירידת מחירים הפסדנו יהיה גדול יותר.
דוגמא מספרית: נניח שאנו רוכשים באמצעות הון עצמי (ללא הלוואות),דירה להשקעה בחיפה במחיר של 900 א' ש"ח. את הדירה הצמודה רוכש חבר באותו המחיר 900 א' ש"ח אך הוא מממן את הרכישה מ 400 א' ש"ח הון עצמי ובנוסף לוקח הלוואה של 500 א' ש"ח.
במצב של עליית מחירים של 10% בשנה ומכירת הדירות לאחר שנה במחיר 990 א' ש"ח.
הרוכש הראשון שהשקיע מהון עצמי 900 א' ש"ח ומכר את הנכס לאחר שנה ב 990 א' ש"ח הרוויח 10% על השקעתו. הרוכש השני שהשקיע 400 א' ש"ח מהון עצמי מוכר את הנכס ב 990 א' ש"ח, פורע את ההלוואה של 500 א' ש"ח ונותר עם 490 א' ש"ח, כלומר הרווח שלו הוא גם 90 א' ש"ח אך הם מהווים 22.5% רווח על השקעתו. כמובן שמרווח זה צריך לקזז הוצאות על ההלוואה אך יחד עם זאת רואים מייד את ההבדל ברווחיות המשקיע בכל אחת מהאפשרויות.
במצב של ירידת מחיר הנכסים המצב מתהפך ואז הפסדו של המשקיע הממונף יהיה גדול יותר. נניח שמחיר הנכסים יורד ב 10% והנכסים נמכרים לאחר שנה ב 810 א' ש"ח. המשקיע הראשון מפסיד 90 א' ש"ח על השקעה של 900 א' ש"ח שזה הפסד של 10% על השקעתו, לעומתו המשקיע השני שלקח הלוואה לאחר מכירת הנכס ב 810 א' ש"ח והחזר ההלוואה של 500 א' ש"ח נותר עם 310 א' ש"ח, כלומר הפסד של 90 א' ש"ח על השקעה של 400 א' ש"ח הפסד של 22.5% על השקעתו.
קיימים גם סיכונים נוספים של חוסר מידע, ריחוק גאוגרפי, חוסר היכרות עם שווקים אחרים, הונאות, השקעה בנכס בודד לא מאפשרת פיזור סיכונים וכו'. מומלץ לפני השקעה בתחום הנדל"ן ללמוד לעומק את הנושאים הרלוונטיים, באם משקיעים עם שותפים, לבחור שותפים מתאימים, שיהיו בעלי ידע ומנוסים בתחום.
קיימת אפשרות להקטין את הסיכונים וזאת בדרך של פיזור ההשקעה אם בהשקעות ישירות כלומר רכישות מספר נכסים/סוגי נכסים שונים/אזורים שונים וכד', או בהשקעות לא ישירות באמצעות שוק ההון, באמצעותו ניתן להשקיע בחברות נדל"ן בארץ ובעולם.
"קרן ריט" – היא גוף פיננסי שתכליתו השקעה בנאמנות בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובנייני דירות למגורים מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה בסכום שכירות ידוע מראש. הקרן מאפשרת השקעה סחירה בנדל"ן מניב עם פיזור סיכונים.
"קרנות מולטי פמילי" – Multi Family הוא בד"כ מתחם של מאות יחידות דיור להשכרה, המתחם מוחזק, מתופעל ומנוהל ע"י גוף מקצועי. דיירי המתחם נהנים ממגוון גדול של אפשרויות – בריכת שחיה, חדר כושר,מגרשי משחקים וספורט, חדר כביסה, מועדונים וכו'. יש אפשרות להשקיעה בקרנות המשקיעות במתחמים אלו, למשקיע הכנסה שוטפת מהכנסות המתחם וגם אפשרות ליהנות מרווח לאחר השבחת המתחם ומכירתו.
"קרנות מתמחות" – קרנות המתמחות בהשקעות בנדל"ן מסחרי/תעשייתי וקרנות אופורטוניסטיות המשקיעות בנכסים בעלי פוטנציאל השבחה גדול לצד חוסר וודאות של מימוש הפוטנציאל ומועדו.
לסיכום: תחום הנדל"ן הוא תחום מורכב להשקעה במיוחד לאדם הבודד הפרטי, ההשקעה היא בד"כ בסכומים גדולים ומשמעותיים, יכולת בחינת כדאיות ההשקעה מראש מצומצמת, קיימים סיכונים רבים ומאידך סיכויים גבוהים לרווחים גדולה. על המשקיע להבין את הסיכונים-סיכויים, לקבל החלטה על רמת הסיכון המתאימה לו, לקבל החלטה על אופן ההשקעה- ישירה או עקיפה, פיזור הסיכונים וכו'. והכי חשוב לא לוותר על ליווי מקצועי הן בצד ההשקעה והן בצד המימוני של אפשרויות ההלוואה וגיוס מקורות כספיים להשקעה.
יש אפשרות להשקיע בנדל"ן אף ללא הון עצמי, נדל"ן שיניב לכם הכנסה חודשית, תוכלו למוכרו בעתיד ברווח משמעותי או להחזיקו בבעלותכם לתקופת הפנסיה כמקור הכנסה חודשי נוסף- פנו אלינו למומחים למשכנתאות ונשמח לעמוד לרשותכם.