מיסוי נדל"ן

מס רכישה ,  מס שבח , היטל השבחה , מס הכנסות משכ"ד , מס דירה שלישית

מס רכישה

מס המשולם ברכישת נכסים וקרקעות.

על עסקת הרכישה יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין האזורי תוך 30 יום מיום החתימה על זיכרון דברים/חוזה הרכישה/התשלום הראשון- המוקדם מבינם, ולשלם את המס תוך 14 ימים מקבלת השומה, במידה וחישוב המס יבוצע ע"י הרוכש עליו לשלם את המס תוך 50 ימים.

המס משולם בהתאם למדרגות שווי הנכס הנרכש, ככל שהנכס יקר יותר כך שעור המס גבוה יותר.

מיסוי נדלן מבדיל גם בין בעלות הרוכש על נכס יחידי או בעלות על יותר מנכס אחד, כמו כן המס מבדיל בין רכישת דירת מגורים, דירה המיועדת לצורך עסק, חנות, משרד, בניין,קרקע לבנייה וקרקע שאינה מיועדת לבנייה.

"דירת מגורים" – דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, דירה שבנייתה הסתיימה וראויה לשמש למגורים ו/או דירה בבנייה שהקבלן הבונה מתחייב לסיים את הבנייה. גם דירה המשמשת לפעילות עסקית (משרד, קליניקה), במידה והרוכש יצהיר כי בכוונתו להפוך אותה לדירת מגורים, אזי תחשב כדירת מגורים.

"דירת נופש" – דירת נופש לא תחשב כדירת מגורים אלא אם כן היא תהיה בבעלותו המלאה של הרוכש ולשימושו הבלעדי בכל השנה.

"רוכש הדירה" – רשויות המס מתייחסות לרוכש הדירה בהתאם לנסיבות, ליחיד הרוכש דירה או לתא משפחתי הכולל בני זוג וילדים  מתחת לגיל 18 (ילדים מתחת לגיל 18 שאינם נשואים), לרבות ידועה בציבור. במידה ובבעלות אחד מבני התא המשפחתי דירה בבעלות הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה, במידה ולאחד מבני הזוג דירה בבעלותו טרם הקמת התא המשפחתי אזי כל אחד מבני הזוג ישלם לפי מדרגות המס המתאימות לו חלקי שניים, במידה וקיים הסכם ממון המפריד את הבעלות על הנכסים והדירה תירכש בבעלותו הבלעדית של בן הזוג שזו לו הדירה היחידה, המס יחושב לפי דירת יחיד.

"דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – חלקו אינו עולה על מחצית.                                                                              יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד.

"מקרים מיוחדים לעניין דירה יחידה" – במקרה של ‏רכישת מספר דירות בו זמנית (למשל: שתי דירות צמודות) יהיה הרוכש זכאי להקלה הקבועה במס רכישה לגבי "דירה יחידה" ביחס לדירה אחת מהדירות אותן רכש, ‏זאת לפי בחירתו של הרוכש.

במקרה ‏בו ‏קיימים ‏מספר ‏בעלים ‏בדירת ‏מגורים אחת (שאינם משתייכים לאותו תא משפחתי) אשר ‏אחד מהם מעוניין להגדיל ‏את חלקו‏ באותה דירה ‏באמצעות ‏קניית ‏חלקיהם ‏של ‏הבעלים ‏האחרים, או מי מהם (למשל: רכישה מאח/ים). מאחר ומדובר בהגדלת אפשרות השימוש באותה דירה יחידה, אזי הרוכש ייחשב כרוכש של "דירה יחידה".

רכישת דירה צמודה לדירת יחיד בתנאי שקיימת אפשרות לאחדן לדירה אחת גדולה יותר, דירת ‏ההרחבה הנה צמודה לדירה היחידה המקורית (קיים קיר משותף בין הדירות, או שמצויה בקומה נמוכה/גבוהה יותר ויש אפשרות לחבר בפועל את שתי הדירות). במקרה כזה על הרוכש ‏להצהיר שדירת ההרחבה מיועדת לשמש בשלמות וכחטיבה אחת יחד עם דירתו היחידה המקורית, ובנוסף להתחייב לבצע את ההתאמות הדרושות בתוך עד 9 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירת ההרחבה, או אז תיחשב דירת ההרחבה בתור "דירה יחידה".

"דירה חליפית" – בעל דירה יחידה הרוכש דירה אחרת במקומה ומתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18  חודשים ייחשב כרוכש דירה יחידה.

מס רכישה בתוקף מיום 16.01.2022 ועד ליום 15.01.2023

דירת מגורים יחידה:

דירת מגורים שאינה דירה יחידה:

כאשר רוכשי הדירה הם בעלי סטטוס שונה, לדוגמא- זוג נשוי הרוכש דירה, לבעל יש דירה בבעלותו הבלעדית עוד בטרם שנישאו בני הזוג, לבת הזוג הדירה הנרכשת היא דירתה היחידה.   חישוב המס יהיה באופן הבא: גובה המס יחושב בנפרד בהתאם לסטטוס האישי, החישוב יבוצע לפי השווי המלא של הרכישה ועל כל אחד מבני הזוג יחול מס בהתאם לחלקו היחסי בדירה.  ובדוגמה מספרית- הזוג שבדוגמה רכש דירה בחלקים שווים בשווי  1.5 מיליון ש"ח, מכוון שלבת הזוג זו הדירה היחידה ולפי מדרגת המס חבות המס שלה = 0 , לעומתה לבן שזו לו דירה נוספת יחויב במס של 8% ממחיר הדירה המלא אך מכוון שחלקו בה הוא רק מחצית, גם חבות המס תהייה בגובה של מחצית המס שחושב בהתאם לשווי המלא של הדירה.

החישוב הנ"ל מותנה בהפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג, הדירה השייכת לאחד מבני הזוג בלבד, היא נרכשה על ידו בלבד בטרם נישאו, במידה ויש משכנתא שניתנה לרכישת הדירה היא משולמת מחשבונו הבלעדי של בעל הדירה ולא מחשבון משותף של בני הזוג, במידה ומתקבלת הכנסה מהדירה היא מופקדת בחשבונו הבלעדי של בעל הנכס ולא לחשבון משותף, ובנוסף לנ"ל קיים הסכם ממון המציין את זכויותיו הבלעדיות של בעל הנכס בנכס שבבעלותו.

מס רכישה לעולה חדש

עד סכום של  1,842,155 ש"ח 0.5% ומעל על החלק היחסי 5%.

כלל זה נכון גם  לעולה חדש ובן זוגו שאינו עולה חדש אם רוכשים דירת מגורים לאחר הנישואין או שנרכשה בשנה הקודמת לנישואין, ההטבה ניתנת לתקופה של 7 שנים מיום העלייה לישראל לראשונה. (תקופת שירות חובה בצה"ל לא נחשבת למניין 7 השנים).

מס רכישה למשק חקלאי

לחלק הנרכש ושאינו משמש כבית מגורים עד לסכום 456,905 ש"ח 0.5% ומעל על החלק היחסי 5%

על הבניין המשמש למגורים ישולם מס רכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה החלים על רכישת דירת מגורים.

מס רכישה על קרקע

המס על רכישת קרקע הינו 6% משווי סכום הכולל של הרכישה, במידה ונרכשת קרקע שקיימת עליה תכנית בנייה תקפה המתירה לפחות דירת מגורים אחת אזי שעור המס יהיה 5%, במידה ותוך שנתיים מיום הרכישה יתקבל היתר כנ"ל אזי יבוצע החזר של 1% מהמס ששולם במקור בשיעור 6% .

מס רכישה על חנות/משרד/בניין.

שעור המס 6% , במידה והרוכש אינו תובע ניכוי במס הכנסה בגין הרכישה יש לו אפשרות לקבל 1/6 ממס הרכישה ששולם.

פטור ממס רכישה.

דירת מגורים המתקבלת מהיזם במתחם הפינוי בינוי או מחוצה לו בתמורה לדירתו הישנה במתחם, פטורה ממס רכישה.

העברת נכס בין בני זוג בתהליך גירושין אינה נחשבת כעסקת מקרקעין ולכן פטורה ממס רכישה.

דירה המתקבלת בירושה פטורה ממס רכישה.

תשלום מס רכישה מופחת.

"דירת מגורים במתנה" – המקבל דירת מגורים במתנה ללא תמורה מקרוב משפחה, ( בן זוג/הורה/בן/נכד/אח), ישלם מס מופחת בשיעור 1/3 מהמס הרגיל, במידה ומקבל רק חלק בדירה יישלם לפי חלקו היחסי בשווי הדירה.

נכה הרוכש או בני זוג שאחד מהם נכה הרוכשים דירה יחידה ישלמו מס רכישה לפי המדרגות הבאות:

אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –

(א)   על חלק השווי שעד לסך של 1,696,750 ₪ – לא ישולם מס.

(ב)   על חלק השווי העולה על סך של 1,696,750 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.

(2)   אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).

רכישת דירה נוספת על ידי נכה (שאינה מהווה דירה יחידה)

ברכישת דירה מגורים נוספת שאינה מהווה דירה יחידה של הרוכש, וזאת לצורך מגוריו (לא כדירה להשקעה) ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהשקל הראשון – וללא הגבלה בנושא מחיר הנכס.

כנ"ל גם בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

מס שבח

מס שבח בשיעור 25% משולם על הרווח הריאלי בעת מכירת דירה. והתשלום צריך להתבצע תוך 60 ימים מהמכירה.

הרווח הראלי מוגדר בהפרש בין מחיר המכירה ובין מחיר הרכישה הצמוד למדד המחירים ליום המכירה ובניכוי הוצאות הרכישה, (שכ"ט עו"ד/עמלת תיווך/מס רכישה/ריבית משכנתא/אגרות), ובניכוי הוצאות השבחה, (שיפוצים/שיפורים).

פטור ממס שבח

הפטור חל על מכירת דירה ששוויה אינו עולה על 4.495מ' ש"ח מעבר לסכום זה ישולם 25% מס שבח על החלק היחסי.

עד 2014 פטור ממכירת דירת מגורים אחת ל 4 שנים ללא תלות בכמות הדירות בבעלות המוכר – בוטל.

מינואר 2018 בעל מספר דירות בבעלות מעל 18 חודשים יכול למכור את כל הדירות יחדיו ולקבל פטור על הדירה האחרונה כאילו הייתה דירה יחידה ולכן חשוב לבצע תכנון מס נכון, למכור תחילה את הדירות עליהן מס שבח הוא הקטן ביותר וליהנות מפטור על הסכום הגבוה במכירה האחרונה.

דירת מגורים מזכה – דירה שבנייתה כבר הסתיימה, בבעלות אדם פרטי, אשר מעל 50% משטחה שימש ב 4 השנים לפני המכירה למגורים.

החל מינואר 2014 פטור ממס שבח יינתן לבעל דירה יחידה שהייתה בבעלותו לפחות חודשים 18 לפני המכירה.  גם אם למוכר הנ"ל בעלות על חלק בדירה נוספת ובתנאי שחלקו בה אינו עולה על 1/3 ו/או בבעלותו המלאה גם דירה שהתקבלה בירושה ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

חישוב מס שבח יבוצע לינארית בהתייחס לתקופה שקדמה ל 1.1.14 ובין 1.1.14 ועד 31.12.17 (עד 2014 קיים פטור).

פטור ממכירת 2 דירות- בתנאי שהמוכר תושב ישראל ומנגד ירכוש דירה ששוויה אינו נמוך מ 3/4 משווי הדירות הנמכרות.

פטור מהעברת דירה במתנה וללא תמורה בין קרובי משפחה כאשר מקבל במתנה משלם 1/3 ממס הרכישה.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה- פטור ממס שבח בתנאי שמקבל המתנה התגורר בדירה באופן קבע במשך 3 שנים או 4 שנים לסירוגין.

דירה יחידה מירושה מכירה פטורה ממס שבח ואינה פוגעת בזכאות למכירת דירת יחיד בטווח של 18 חודשים.

משפרי דיור, רוכשי דירה יוכלו למכור את דירתם הקודמת בפטור ממס שבח בתנאי שזו הייתה הדירה היחידה בבעלותם טרם הרכישה של הדירה החדשה והמכירה תתבצע תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה החדשה.

היטל השבחה

מס על השבחת הנכס על רקע החלטות של וועדות הבנייה השונות, התשלום בשיעור 50% מערך ההשבחה ישולם רק במועד מכירת הנכס או ניצול הזכויות בהשבחה.

פטור מהיטל השבחה:

בעת המימוש של הזכויות שנוספו עד ל 140 מ"ר ובתנאי מגורי בעל הנכס או קרוב מדרגה ראשונה בנכס במשך 4 שנים ממועד מימוש הזכויות, זכאי לפטור חד פעמי, מעבר ל 140 מ"ר ישלם מס בשיעור 50% על החלק היחסי העולה על 140 מ"ר.

מס על הכנסה משכ"ד.  (יחיד תושב ישראל מהשכרת דירה למגורים)

קיימים 3 מסלולי מס:

1. פטור ממס (מלא או חלקי) – אפשרות לפטור מלא על הכנסה עד לסכום של 5,196 ש"ח. פטור חלקי בהכנסה שעולה על 5,196 ועד 10,392 ש"ח יחושב באופן הבא: דמי השכירות 7,000 ש"ח שהם 1,804 ש"ח מעבר לתקרת הפטור, סכום עודף זה יופחת מסכום תקרת הפטור = 3,392 ש"ח יהיה תקרת הפטור החדשה ולכן המס יחול על הסכום העודף בין שכ"ד לתקרת הפטור החדשה = 3,608 ש"ח על סכום זה יחול מס בשיעור המס השולי של המשכיר ולא פחות מ 31% מס שולי. (מעל גיל 60 המס השולי המינימלי 10%).
2. מס מופחת – מעל הכנסה של 10,932 ש"ח יש אפשרות לשלם מס מופחת בשיעור 10% מההכנסה.
3. חיוב לפי מדרגות המס – מעל סכום של 10,392 ש"ח ניתן לבחור לשלם לפי מדרגות המס השולי של המשכיר ולא פחות מ 31% עד גיל 60 ומעבר לכך 10%.