מסלולי הלוואה משכנתא – תמהיל משכנתא

קיים מספר רב של מסלולי הלוואה השונים זה מזה, לכל מסלול יתרונות וחסרונות ביחס למסלולים האחרים ויש חשיבות רבה להתאים את המסלולים הטובים והמתאימים ביותר לכל לקוח ולקוח, להתאמה מקצועית ונכונה תהיה השפעה רבה מאוד על עלות ההלוואה הכוללת, גמישות ההלוואה, ההחזר החודשי ועל עמלות סילוק שיכול שתהיינה בעתיד.

בכדי להתאים את תמהיל ההלוואה הנכון יש להבין את מטרת ההלוואה, את מצב הלווים נכון להיום, את ההתפתחויות והשינויים הצפויים אצל הלווים לאורך חיי ההלוואה, יכולת החזר הנוכחית והעתידית, המבנה המשפחתי לאורך חיי ההלוואה, החלפת נכסים עתידית, אפשרויות מחזור/גרירה, השפעות חיצוניות המשפיעות שונה על כל מסלול ומסלול, וזה רק על קצה המזלג חשיבותה הרבה של הרכב ההלוואה.

הגופים המלווים (הבנקים וכד') מושפעים בעיקר ממקורות הגיוס שלהם והן מהוראות רגולטוריות שונות, רווחי הבנק המלווה נגזרים מפערי הריביות שבין מקורות הכסף לבין השימושים שלו ומפערי הסיכון האחרים. אם בנק יצא לדוגמא במבצע גיוס פיקדונות לתקופה של 5 שנים וגייס כסף לתקופה זו, הבנק יעדיף לתת הלוואה לתקופה מקבילה, הלוואה ל 5 שנים או הלוואה ארוכה שהריבית בה משתנה כל 5 שנים, ייתכן אפילו שיתנה אפילו את מתן ההלוואה בבחירת מסלול זה, האם זה המסלול המתאים ללקוח?! יתכן שכן ללקוחות מסוימים ויתכן ולאו לאחרים. זו דוגמא פשוטה של ניגוד אינטרסים מובהק שקיים בין הבנק ללקוח ומדובר כאן רק בדוגמא אחת מיני רבות בהן אין התאמה בין האינטרסים של הצדדים. הכוח והידע בידי הבנק הלקוחות מגיעים למפגש עם הבנק מנקודת חולשה, הם חסרי ידע וניסיון בתחום, חסרי הבנה ויכולת להתמודד עם המורכבות של המשכנתא, מטרתם העיקרית היא לקבל אישור למשכנתא, לכל משכנתא העיקר שיוכלו להגשים את חלומם לקנות דירה שתהייה שלהם.

על מנת לאזן את מאזן הכוחות שבין הבנק ללקוח ועל מנת לקבל הלוואה שתתאים לצורכי הלקוח ובתנאים טובים יש להיעזר במומחה משכנתאות שייצג את האינטרסים שלכם מול הבנק.

חלוקות מרכזיות בין סוגי ההלוואות:

1. הלוואות מכספי מדינה (זכאות – *הרחבה בפרק הלוואות זכאות), והלוואות פרטיות/משלימות מכספי הבנק.
2. הלוואות במטבע חוץ, והלוואות בש"ח.
3. הלוואות צמודות והלוואות שאינן צמודות.
4. הלוואות בריבית קבועה והלוואות בריבית משתנה.
5. שיטות הצמדה שונות, למדד המחירים לצרכן, לפריים,לשער הליבור, למק"מ, לאג"ח וכו'.
6. שיטות פירעון שונות, חודשי, רבעוני, גרייס, בולט/בלון.
7. לוחות סילוקין של שפיצר ולפי קרן שווה.

פירוט על סוגי ההלוואות השונות:

1. מקור הכסף – המדינה מעמידה במסגרת תקציב המדינה (שייך לתקציב משרד הבינוי והשיכון), סכום כסף המיועד לאוכלוסיות שונות ולאזורי עדיפות לאומית, כספים אלו מחולקים באמצעות הבנקים למשכנתאות לזכאים לקבל הלוואות מתקציב זה. החלוקה מתבצעת בהתאם לתעודות זכאות אשר מקבלות ניקוד מספרי אשר קובע את סכום ההלוואה מתקציב המדינה, פירוט מעמיק ניתן לקרא בפרק "הלוואות זכאות". הלוואות אלה הניתנות לבעלי תעודת הזכאות ניתנות אך ורק למטרת דיור, קרי – רכישת דירה, בניית בית, הרחבת בית קיים. מקור נוסף להלוואת משכנתא הוא מכספיו הפרטיים של הבנק והלוואות אלו מכונות הלוואות משלימות כאשר הן נלקחות יחד עם הלוואת הזכאות, משכנתאות ללא זכאות מכונות הלוואות פרטיות, משכנתא מכספי הבנק הפרטיים יכולה להיות גם לכל מטרה ולאו דווקא לרכישה/בנייה/תוספת בנייה.להלוואת הזכאות יתרונות מסויימים וניתן לקרא עליהן בפרק "הלוואות זכאות".

2. סוג המטבע – הלוואות משכנתא משלימות ואו פרטיות ניתן לבצע בכמה סוגי מטבע, אך רוב ההלוואות מבוצעות במטבע המקומי, כלומר בש"ח.
   אולם יש המעדיפים לבצע הלוואות במט"ח והסיבה העיקרית לכך היא הקבלה בין מקורות ההכנסה המתקבלות במט"ח לתשלום ההלוואה הנלקחת באותו מטבע, הקבלה בסוג המטבע מונעת את הסיכון של שינויי שער החליפין אשר יכול להגדיל את ההחזר החודשי.
   הלוואות נפוצות במט"ח הן הלוואות בדולר אמריקאי או באירו הנהוג בשוק המשותף, ישנן גם הלוואות בסוגי מטבע נוספים אך הן הלוואות פחות נפוצות.

3. הצמדה – הלוואות צמודות הן הלוואות שיתרת הקרן הבלתי מסולקת שלהן צמודה למדד חיצוני אובייקטיבי כלשהו שנקבע במועד העמדת ההלוואה, הן יכולות להיות הלוואות בריבית קבועה או משתנה, בש"ח או במט"ח, הלוואות קצרות או ארוכות וכו'.
   המשמעות המעשית של ההצמדה היא כאשר המדד עולה ביחס למדד הקודם יתרת ההלוואה הצמודה למדד תעלה אף היא באותו יחס, או לחלופין תקטן במידה והמדד החדש יהיה נמוך ביחס למדד הקודם.
   הלוואות שאינן צמודות למדד כלשהו אינן מושפעות מהשינויים במדד לאורך חיי ההלוואה ויתרת קרן ההלוואה תפחת לאורך חיי ההלוואה בהתאם ללוח הסילוקין של ההלוואה.
   מרכיב ההצמדה למדד גם מקבל ביטוי בעמלת הפירעון המוקדם, על השפעה אפרט בפרק של "פירעון מוקדם".

4. ריבית קבועה/משתנה – הלוואה בריבית קבועה היא הלוואה שהריבית בה נקבעת מראש בעת ביצוע ההלוואה והיא תישאר קבועה ולא תשתנה לכל אורך חיי ההלוואה.  היתרון בהלוואות אלו הן היציבות בגובה ההחזר החודשי היכול להשתנות רק אם חל שינוי במדד אליו צמודה ההלוואה, או להישאר קבוע במידה וההלוואה היא מסוג של הלוואה לא צמודה, אזי במצב זה סכום ההחזר החודשי יוותר קבוע ללא שינוי מתחילת ההלוואה ועד לסיומה. הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה בה הריבית נקבעת בעת ביצוע ההלוואה והיא תשתנה במועדים שנקבעו מראש בעת ביצוע ההלוואה והשינוי יהיה על פי מנגנון חיצוני ואובייקטיבי שיקבע גם הוא מראש בעת ביצוע ההלוואה, תחנות שינוי הריבית יכולות להיות כל שנה/ שנתיים וחצי/ חמש שנים וכד' כל בנק ומסלוליו, היתרון בהלוואה בריבית משתנה היא כאשר יש צפי לירידת ריבית בעתיד ואנו נרצה ליהנות מירידה זו בריבית, וכן בכך שבתחנות שינוי הריבית, הלווה פטור מעמלת פירעון מוקדם, ובין התחנות החישוב של עמלה זו יהיה ביחס לתקופה שבין מועד הסילוק לבין מועד התחנה הקרובה של שינוי הריבית ולא ביחס לתום תקופת ההלוואה המלאה.
   דוגמא למנגנון קביעת הריבית (ויש רבים ושונים) בתחנות שינוי הריבית הוא שינוי בהתאם לתשואות אג"ח ממשלתיות בש"ח צמודות מדד, נניח הלוואה בה נקבע מראש כי תחנות שינוי הריבית יהיו כל 5 שנים, הריבית החדשה בתחנת השינוי תהיה לפי תשואות 2 אג"ח- הראשונה היא אג"ח שיתרת תקופתה עולה על שנתיים ושבעה חודשים אך לא עולה על חמש שנים שהתקופה שנותרה לפדיונה  הסופי הוא הקרוב ביותר ל 5 שנים ואג"ח נוספת שהתקופה שנשארה לפדיונה המלא הוא 7.5 שנים ותאריך פדיונה הקרוב ביותר ל 5 שנים, מבוצע חישוב מסוים הכולל את הפרשי התשואות, מספר ימים לפדיון ויתרת תקופה ולתוצאה מוסיפים מרווח שנקבע מראש בעת ביצוע ההלוואה וזו תהייה הריבית החדשה לתקופה של חמש שנים הבאות עד למועד תחנת שינוי הריבית הבאה יחזור על עצמו התחשיב הנ"ל ותיקבע הריבית לתקופה הבאה.

5. שיטות הצמדה – כאמור בסעיף 3 ישנן הלוואות אשר הן צמודות למדד כלשהו, ההצמדה יכולה להתייחס לקרן ההלוואה או לריבית בהלוואה או לשתיהן יחדיו, תלוי בסוג ההלוואה. מדד המחירים לצרכן – בהלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן, גובה ההחזר החודשי יתעדכן מידי חודש בגין ההצמדה למדד המחירים לצרכן (עלייתו או ירידתו), השינוי הוא בין ה "מדד היסודי" שזה המדד הידוע בעת ביצוע ההלוואה ובין ה "מדד החדש" שהוא המדד שפורסם לאחרונה לפני מועד ההחזר החודשי. בתשלום הראשון במידה והוא מבוצע בתקופה שעולה על חודש ימים מיום ביצוע ההלוואה יבוצע תיקון של מדד הבסיס.פריים – מורכבת מריבית בנק ישראל ובתוספת מרווח מסויים.
   בעת ביצוע ההלוואה נקבעת הריבית בהלוואה שהיא לפי ריבית הפריים ובתוספת מרווח מסוים שיכול להיות מרווח חיובי או שלילי (ריבית בנק ישראל עומדת נכון להיום על 0.1% המרווח הנהוג היום בבנקים הוא 1.5% ומכאן שריבית הפריים תהה 1.6%.  בעת ביצוע ההלוואה מתווסף מרווח שיכול להיות כאמור חיובי או שלילי, נניח לצורך הדוגמא שהמרווח הנדרש ע"י הבנק הוא שלילי בגובה 0.3% ולכן הריבית תהייה פריים מינוס 0.3% = 1.3%),
   מנגנון ההצמדה לפריים יהיה כך- בכל חודש תיקבע הריבית שתחול על ההלוואה עד למועד הפירעון החודשי בחודש הבא לפי שיעור ריבית הפריים שתפורסם באותו חודש, ובתוספת אותו מרווח שנקבע מראש בעת ביצוע ההלוואה, ולפי הדוגמא הנ"ל מרווח שלילי של 0.3% מהפריים.
   נניח שריבית הפריים עלתה מ 1.6% ל 1.7% ומכוון שהמרווח נשמר אזי הריבית החדשה בהלוואה תיהיה 1.4% במקום 1.3% .

   ליבור – London Interbank Offered Rate  הריבית מפורסמת ע"י ה IBA
   בהלוואות מט"ח/צמודות מט"ח נקבעת הריבית בהתאם לריבית הלייבור בתוספת מרווח מסוים שנקבע בעת מתן ההלוואה, בהלוואות כנ"ל בהן הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה, שינוי הריבית יבוצע בתחנות השינוי כפי שנקבעו בחוזה ההלוואה, בד"כ תחנות שינוי ריבית נקבעות לכל 1, 3 או 6 חודשים.
   הריבית החדשה תיהיה בהתאם לריבית הליבור העדכנית ובתוספת המרווח הקבוע שנקבע במועד מתן ההלוואה.

   שער חליפין – בהלוואות צמודות מט"ח ההלוואות ניתנות בשקלים וגובה ההחזר החודשי מתעדכן מידי חודש בגין ההצמדה לשער היציג של המטבע אליו נקבעה ההצמדה בהסכם ההלוואה, התשלום ישתנה בהתאם לעלייתו או ירידתו של השער החדש ביחס לשער היסודי.
   "השער היציג" – השער היציג המפורסם ע"י בנק ישראל למטבע אליו צמודה ההלוואה.
   "השער היסודי" – השער היציג האחרון שפורסם ע"י בנק ישראל ביום ביצוע ההלוואה.
   "השער החדש" – השער היציג הידוע שפורסם לאחרונה לפני מועד ביצוע של כל תשלום חודשי.

   מק"מ – אג"ח של ממשלת ישראל המונפק אחת לחודש ע"י בנק ישראל ונמכר לציבור, המק"מ מונפק לתקופה של שלושה חודשים או שנה.
   למק"מ ערך נקוב של 100 אג' והוא נסחר בניכיון, מכוון שאינו מחלק ריבית המק"מ נסחר תמיד בפחות מערכו הנקוב.
   בהלוואה צמודת מק"מ תשתנה הריבית בהלוואה אחת לשנה בהתאם לשינוי שחל במק"מ ובתוספת מרווח קבוע שנקבע מראש בהסכם ההלוואה.
   מכוון שהמק"מ הוא כלי מוניטרי לשליטה על כמות הכסף בידי בנק ישראל התנהגות המק"מ תיהיה דומה להתנהגות ריבית הפריים, כאשר ריבית בנק ישראל תעלה תעלה גם תשואת המק"מ.
   בשונה מהלוואה הצמודה לפריים בה שינוי הריבית הוא חודשי, בהלוואה הצמודה למק"מ שינוי הריבית הוא אחת לשנה.

   אג"ח – ראה מק"מ שהוא סוג של אג"ח, ובסעיף 4 בהסבר על ריבית משתנה בהתאם לאג"ח.

6. שיטות פירעון – הלוואות המשכנתא הנפוצות ביותר הן הלוואות המשולמות אחת לחודש בתאריך שנקבע מראש בהסכם ההלוואה, אולם יש הלוואות אשר התשלום בהן אינו חודשי והוא נקבע מראש לתקופה אחרת, לדוגמא הלוואה שהתשלום בה הוא רבעוני, כלומר כל 3 חודשים, בד"כ מאפיין הלוואות מט"ח/צמודות מט"ח. גרייס – גרייס באנגלית משמעותו "חסד" המשמעות המעשית של גרייס במשכנתא היא שלאורך תקופה מסוימת בהלוואה (בד"כ בתחילתה) ההחזר החודשי לא יהיה החזר מלא אלא חלקי בלבד ומטרתו לגשר על פני תקופה מסוימת בהן מבקש הלווה להקטין את סכום ההחזר החודשי במשכנתא.גרייס מלא – בתקופת הגרייס לא ישולמו ההחזרים החודשיים כלל ויתרת ההלוואה תתפרס על פני יתרת התקופה ממועד סיום תקופת הגרייס ועד לתום תקופת ההלוואה המקורית שעל פי הסכם ההלוואה. ( דוגמא- במשכנתא לתקופה של 25 שנה עם 24 חודשי גרייס מלא, סכום ההלוואה המקורי יתפרס על פני תקופה של 23 שנים בתנאי הריבית כפי שנקבעו בהסכם ההלוואה).

   גרייס חלקי– בתקופת הגרייס ישולם מידי חודש סכום מרכיב הריבית שבתשלום החודשי, התשלום יהיה נמוך ביחס לתשלום החודשי המלא של ההלוואה הכולל תשלום על חשבון הקרן ועל חשבון הריבית, בגרייס חלקי לא מבוצע תשלום על חשבון הקרן ויתרתה תתפרס על פני התקופה שבין תום תקופת הגרייס החלקי ותום תקופת ההלוואה המלאה כפי שנקבע בהסכם ההלוואה.

   בולט/בלון – הלוואת בולט/בלון דומה בהתנהלותה להלוואת הגרייס, אלא שבשונה ממנה תקופת הבולט/בלון תהייה זהה לתקופת ההלוואה המלאה ולא כמו בהלוואת הגרייס הניתנת לתקופה מסוימת המהווה חלק מתקופת ההלוואה המלאה. הלוואות אלו משמשות בד"כ כהלוואות גישור קצרות (שנה עד שלוש שנים), עד לקבלת מקור כספי לסילוק מלא של יתרת ההלוואה.

   בולט/בלון חלקי– תשלום שותף של מרכיב הריבית בהחזר החודשי ותשלום מלא בסכום חד פעמי של יתרת הקרן בתום תקופת ההלוואה.

   בולט/בלון מלא– פירעון מלא של ההלוואה יבוצע בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.
   את הלוואות הבולט ניתן להחזיר בכל עת תוך תקופת ההלוואה המלאה ללא המרכיבים המרכזיים של עמלת הפירעון המוקדם.
   הלוואות אלו ניתן לבצע בכל אחד מסוגי ההלוואות.

7. לוחות סילוקין – הלוח הנפוץ ביותר במשכנתאות הוא "לוח שפיצר" –
   בלוח סילוקין זה התשלום התקופתי (על החוב כולו, ללא חלוקה לקרן וריבית) קבוע (בהנחת אי הצמדה למדד או שינוי ריבית).
   כלומר בהנחת ריבית קבועה ואי שינוי במדד סכום התשלום החודשי יהיה קבוע לכל אורך חיי ההלוואה, מידי חודש יהיה שינוי פנימי של ההחזר בגין הקרן ובגין הריבית מרכיב אך סך התשלום לא ישתנה, היתרון בלוח זה הוא היציבות בתשלומים שהם קבועים וידועים מראש.
   "לוח קרן שווה" בלוח זה התשלום החודשי הולך ופוחת לאורך חיי ההלוואה (בהנחת אי הצמדה למדד וריבית קבועה), הקרן תשולם בחלקים שווים על פני תקופת חיי ההלוואה, סכום קרן ההלוואה המקורית מחולק לתקופת ההלוואה והריבית החודשית מצטרפת לתשלום הקבוע של הקרן אך בכל תשלום בשל יתרת הקרן ההולכת וקטנה סה"כ מרכיב הריבית ילך גם הוא ויקטן וכך סך התשלום החודשי המלא, ילך ויקטן.