משכנתא היא ההלוואה הגדולה ולתקופה הארוכה ביותר שלוקח משק הבית בארץ,משכנתא ממוצעת עומדת על כ 700 אש"ח לעומת הלוואות למטרות אחרות (אם בשעבוד בטוחה ואם ללא בטחונות), העומדת על כ 100 אש"ח, האוברדרפט הממוצע אף נמוך מכך. המשמעות לכך שמשכנתא במרבית המקרים היא החוב הגדול ביותר למשקי הבית והשפעתה על איכות חיינו היא הרבה והמשמעותית ביותר.
המשכנתא שמשמעותה היא הלוואה בשיעבוד נכס דלא ניידי, ובשל הבטוחה הטובה שהלווה נותן לבנק, תיהיה ברוב המקרים ההלוואה בעלת הריבית הנמוכה ביותר לעומת הלוואות אחרות, ולבטח תינתן בפריסת תשלומים נוחה יותר, כלומר לתקופה ארוכה יותר. מרבית הלקוחות קושרים בטעות משכנתא עם הלוואה למטרת רכישת הבית הראשון לזוג הצעיר, אך הלוואת משכנתא יכולה להיות גם למטרה כללית, גם ליחידים וגם למטרה עסקית ועוד, שימוש בה וניצול התנאים הטובים של הלוואת המשכנתא יכולה לשפר את תנאי האשראי הקיימים או העתידים להילקח.
לצערי, לקוחות רבים מגיעים לבנק ללא עריכה נכונה מראש של בקשת המשכנתא, עם נתונים חלקיים ולעיתים, אף בוחרים שלא לחשוף מידע מלא בפני הבנק, התוצאה לכך שבמקרה הפחות טוב לא תאושר בקשתם להלוואה ובמקרה היותר טוב הבקשה תאושר אך בתנאים גרועים.
אופן הגשת הבקשה להלוואה הוא תהליך חשוב וקריטי והוא אשר יקבע באם ההלוואה תאושר או לאו, ואם תאושר באילו תנאים תאושר.
הגשת בקשה באופן נכון ומקצועי עם נתונים מלאים מתאימים תוביל לאישור מהיר וקל של הבקשה ובתנאים טובים.
הבקשה תוגש בד"כ לסניף הבנק הנמצא בסמיכות גיאוגרפית לנכס הנרכש או למקום העבודה/מגורים של הלווים. במחשבי הבנק נשמר כל המידע הרלוונטי ומתן אישור בסניף הבנק מחייב את כל סניפי הבנק.
שינוי החלטת הבנק שהתקבלה בגין דחיית הבקשה למשכנתא ואי אישורה, או שינוי תנאים שאושרו להלוואה, הינו חריג ביותר ויהיה רק בכפוף להצגת נתונים רלוונטיים חדשים נוספים שיכולים להשפיע ולשנות את ההחלטה המקורית.
פעולות מקדימות להגשת הבקשה למשכנתא:
לא חותמים חוזה רכישה לפני שיש בידכם את ההון העצמי הנדרש ואישור עקרוני למשכנתא!
במידה ומטרת הלוואת המשכנתא היא לרכישת נכס מגורים, הקדים והציע לכם לבצע בדיקה מקדמית להיתכנות לקבל אישור למשכנתא, וזאת עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה. לא פעם נחשפתי ללקוחות שהגישו בקשה למשכנתא לאחר שחתמו על חוזה רכישה ואף שילמו מקדמה כספית על חשבון הרכישה, ובקשתם לא אושרה. עתה נותרו הלקוחות ללא בנק שיתן להם את הסכום הנדרש להשלמת הרכישה והם נאלצו לשלם למוכרים את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה. (מקובל שבכל חוזה רכישה יהיה סעיף של "פיצוי מוסכם" הקובע את הסכום הכספי שישולם ע"י מי מהצדדים שיפר את החוזה, שיעורו עומד בד"כ בין 10%-15% מסכום החוזה, סכום זה יכול להגיע למאות אלפי ש"ח).
לפיכך אני מציע להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא ולקבל אישור מתאים בכתב לפחות מבנק אחד, ורק לאחריו לחתום על חוזה רכישה מחייב. (תוקף האישור הוא 90 ימים, ותוקף הריבית היא ל 24 ימים).
צעד אחורה….
תחילתו של התהליך היא בהחלטה לרכוש דירה, זו החלטה מורכבת המושפעת מגורמים רבים שחלקם הם גורמים משתנים: ההון העצמי שיש ברשותנו, הון אחר שיתקבל מהמשפחה, יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית שלנו תשפיעה על סכום ותקופת ההלוואה שנוכל לקבל, גודל הדירה הנדרש, סביבת מגורים רצויה, מרחק נסיעה לעבודה, נגישות ועוד ועוד גורמים נוספים.
כאשר יש ברשותנו את הנתונים הנ"ל ואנו מוכוונים לדירה מסוימת אני הייתי מציע לכם:
לבדוק את סביבת הדירה, את רמת התחזוקה של הבניין, את מיקומה והנגישות אליה, תחבורה ציבורית, חניה, גני ילדים, בתי ספר וכל מה שיכול לענות על צרכי בני המשפחה וכד'. בקרו באזור הדירה כמה פעמים ובשעות שונות של היום וכן בסופי שבוע.
כך גם לגבי הדירה שבכוונתכם לרכוש, בקרו בה מספר פעמים ובשעות שונות. בדירה עצמה בדקו טוב שאין פגמים שלא תמיד נראים ממבט ראשון, סדקים בקירות, סימני רטיבות, עובש, רמת תחזוקה של הארונות הקבועים, חיבורי חשמל וכו'
שימו לב להשקעה שתידרש מכם בכניסה ומגורים בדירה, דלתות, חלונות, כלים סניטריים,מיזוג, החלפת ריהוט, חשמל וכד' רשמו את כל הדברים ובצעו עומדן כספי שיידרש מכם מעבר למחיר הרכישה של הדירה, יש לכך חשיבות לביצוע תחשיב נכון מראש של העלות הכוללת הניצבת בפניכם.
יש אפשרות להשתמש בשירותי חברות "בדק בית" לבדיקת ליקויי בניה, מספקת הערכה לגבי תקינות מע' החשמל, המים והביוב, מצב הקירות והגג וכו'.
אני ממליץ לפנות גם אל השכנים בבניין, כך תוכלו בדרך נוספת ולא תלויה להכיר את הבניין עצמו ומפגעים אשר נמצאים בו או בקרבתו כמו מפגעי תברואה, התחזוקה הכללית, האם יש וועד בית פעיל, תוכניות עתידיות וכל פרט רלוונטי אחר.
לאחר שמצאנו את הדירה וסביבתה מתאימה לנו יש לבדוק את זכויות המוכרים:
"נסח טאבו"
נסח הטאבו הינו תעודת זהות של הדירה, באמצעות נסח הטאבו תוכלו לוודא האם הדירה רשומה על שם המוכרים, האם ישנה משכנתא על הנכס ועוד הערות שיכולות לרבוץ על הנכס כמו הערות אזהרה, עיקולים, צווי הריסה ועוד. (במידה והנכס אינו רשום בטאבו יש לקבל אישור זכויות מתאים מהגוף המנהל את רישומי הזכויות).
"בדיקת שמאי"
שמאי מקרקעין יוכל להעריך באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה לגבי המחיר הנכון לרכישת הנכס. השמאי יבדוק את מצבו הפיזי של הנכס, האם נבנה בהתאם להיתר הבניה, האם קיימות חריגות בניה וכו'. יש לקחת בחשבון כי לשמאות יש עלות כספית ובמיוחד שמזמינים אותה באופן פרטי, במידה ואתם זקוקים למשכנתא, שמאות לנכס היא חלק מדרישות הבנק לביצוע ההלוואה והשמאות תופנה אל הבנק, במקרה זה עלותה תיהיה מופחתת לעומת שמאות פרטית.
"תיק בניין ברשות המקומית"
תיק הבניין נמצא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ומאגד את כל המסמכים שקשורים לבניין, החל מתחילת התכנון שלו ועד לתום הבניה. בתיק נמצאים גם כל ההיתרים שניתנו לבניין מהרשויות השונות. במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש חריגות בניה, דבר שיכול להוביל אתכם להוצאות גדולות בעתיד.
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון:
דמי תיווך– במידה והנכס נרכש באמצעות מתווך יש לקחת בחשבון העלות הכוללת את שכ"ט של המתווך שיכול להגיע ל 1%-2% ממחיר הרכישה.
תשלום לעו"ד– שכ"ט עו"ד יכול לנוע בין 0.5%-2% תלוי בטיב העו"ד, הצעה שלי היא לבחור בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, הליווי המשפטי לכל אורך התהליך הוא חשוב ביותר.
מס– מס רכישה ששיעורו יהיה בכפוף למחיר הרכישה ולמספר הנכסים שבבעלותכם, במידה ואתם מוכרים נכס למימון הרכישה של הדירה החדשה ייתכן ותידרשו גם לתשלום מס שבח והיטל השבחה. אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד/רו"ח מתאים לעלות המיסים להם תידרשו.
עלות מעבר לדירה הנרכשת– קחו בחשבון את עלות ההובלה שיכולה להגיע לכמה אלפי ש"ח, עלות השיפוץ הנדרש לפני המעבר , עלות שיפוץ והתאמת הנכס יכולה לעיתים להגיע לסכום לא מבוטל של 10% ומעלה ממחיר הרכישה, עלות התאמת הריהוט ורכישות חדשות, עלות ההובלה שיכולה להסתכם בכמה אלפי ש"ח, לעיתים מעבר אזור מגורים דורש רכישת רכב נוסף למשפחה וגם זאת יש לקחת בחשבון.
סכמו את כל העלויות הנ"ל לרכישת הדירה, זהו הסכום הכולל אליו תידרשו למימוש העסקה.
עתה שאנו יודעים את הסכום הנדרש והייתי מוסיף סכום של עוד כ 10 אש"ח להוצאות לא צפויות ניגש לבדוק את האפשרויות העומדות לפננו.
תחילה נבדוק את סכום ההון העצמי העומד לרשותנו, מקורות להון עצמי הם: חסכונות ופיקדונות מכל הסוגים כולל קרנות השתלמות נזילות וכד', עזרה שתתקבל מהמשפחה וכל סכום צפוי אחר בתנאי שהוודאות לקבלתו היא מוחלטת.
סכום ההלוואה שתקבלו תלוי בסכום ההון העצמי שיש לכם, עפ"י מגבלות בנק ישראל לדירה יחידה תידרשו ל 25% הון עצמי, לדירה חליפית תידרשו ל 30% ולדירה נוסםת תידרשו ל 50% הון עצמי.
ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר כך יקל עליכם לקבל אישור להלוואה ובתנאים טובים יותר, יחד עם זאת אני הייתי ממליץ שלא להשתמש בכל ההון העצמי שיש ברשותכם ולהשאיר ברשותכם חלק מההון העצמי לצרכים עתידיים.
סכמו את ההון העצמי אותו תעמידו לצורך הרכישה והפחיתו סכום זה מהעלות הכוללת לרכישה שחישבתם לפני כן- ההפרש הוא סכום המשכנתא הנדרשת לכם למימוש העסקה.
יכולת החזר חודשית:
משידוע לנו סכום ההלוואה הנדרש ובכפוף לתמהיל ההלוואה הרצוי נוכל לחשב את סכום ההחזר החודשי הצפוי בהלוואה הנדרשת. (יש להוסיף להחזר זה גם את ההחזר הצפוי לביטוח הנכס וביטוח החיים הנדרש למשכנתא).
מעבר למגבלות שמטיל בנק ישראל , אינו מאפשר החזר של יותר מ 50% מההכנסה הפנויה ודורש מהבנקים נכסי סיכון גדולים יותר במידה ויחס ההחזר עולה על 40% דבר המייקר את הריבית בהלוואה ומגדיל את ההחזר החודשי, על כל לווה לכלכל בתבונה את יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית שלו, יכולת ההחזר תושפע משינויים בהחזר החודשי בהלוואה, תושפע משינויי שכר, משינויים הוצאות עבור הילדים, הגדלת המשפחה וכו' וכו'
אני ממליץ לזו"צ בתחילת דרכו על יחס החזר של עד 1/3 מההכנסה הפנויה, יש לבצע תרחישי קיצון עתידיים על מנת להיות ערוכים לכל תרחיש עתידי.
ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו מכל המקורות ממנה יש להפחית את כל ההתחייבויות הקבועות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים.
כעת שאנו יודעים את סכום ההלוואה הנדרש ואת יכולת ההחזר החודשית נוכל להגיש את בקשת המשכנתא.
הגשת בקשה למשכנתא:
כפי שציינתי בתחילת הפרק יש חשיבות רבה לאופן הגשת הבקשה למשכנתא, חשוב להגיש בקשה למספר בנקים/חב' ביטוח ולקבל מהם אישור עקרוני להלוואה, בשלב שני יש לבצע "מכרז" לתנאי המשכנתא בין הגופים המאשרים לקבלת התנאים המיטביים למשכנתא.
נתוני הכנסה נדרשים לפי סטטוס תעסוקה:
הכנסות נוספות הניתנות להכרה לצורך חישוב יכול ההחזר:
כלל להכרה בהכנסה היא שמקור ההכנסה ניתן לזיהוי מוחלט הוא מלווה באסמכתאות מתאימות וניתן לזהות הפקדה של ההכנסה בחשבון הבנק לפחות 3 חודשים עוקבים ברציפות.
כל הכנסה נוספת שאינה עומדת בתנאים הנ"ל לא תילקח בחשבון לצורך חישוב ההכנסות ויכולת ההחזר להלוואה.
- פנסיה – פנסיה ממקום עבודה תלווה ב 3 תלושים אחרונים עוקבים והפקדות כנ"ל בחשבון הבנק.
- קצבאות ביטוח לאומי(נכות/זקנה/ילדים)/קצבאות שארים/אבדן כושר עבודה/- יוכרו בתנאי שמשולמים לצמיתות ומופקדות לחשבון הבנק.
- מזונות- מזונות אישה וילדים יוכרו בתנאי המצאת הסכם גירושין/מזונות המאושר ע"י ביהמ"ש/ביעת דין רבני, קבלתם בפועל והפקדתם לחשבון הבנק.
- דמי לידה- הכרה בהכנסה המשולמת בחופשת הלידה, למי שתמציא אישור מעסיק על חזרה לעבודה בתום החופשה תחושב ההכנסה לפי 3 תלושי שכר אחרונים טרם היציאה לחופשה.
- הכנסה מעבודות במשק בית- יוכרו בתנאי קבלת אישור המעסיק והוכחת תשלום ביטוח לאומי בגין העבודה והפקדה תואמת לחשבון הבנק, יכול להתקבל מיותר ממעסיק אחד.
- מלגות לימודים/מחקר/כולל- מלגה שניתנת באופן קבוע ללומדים לתואר שני, דוקטורט או מחקר, לימודים בכולל, יש להמציא אישור על מלגה מהגוף המממן והוכחת הפקדה מתאימה בחשבון הבנק.
- שכר דירה- הכנסות מהשכרת נכסים בתנאי הצגת אישור בעלות על הנכס, חוזה שכירות בתוקף והפקדה תואמת לחשבון הבנק, הבנק לעיתים יכיר רק בחלק מסכום השכירות בשל הוצאות הנדרשות לתחזוקה שוטפת או לתקופות שהנכס לא יניב הכנסה.
במידה והנכס מושכר בסכום העולה על תקרת הפטור מתשלום מס הכנסה, (נכון להיום 5,000 ש"ח), הבנק לעיתים ידרוש לקבל אישור על תשלום המס על הכנסה זו.
הכנסות עתידיות משכ"ד יוכרו בתנאי הצהרה על הכוונה להשכיר את הנכס, קבלת חוות דעת שמאית לשכ"ד הצפוי מהנכס או לחילופין הצגת חוזה שכירות בתוקף אם הנכס כבר מושכר, הקבלת הכנסות והוצאות לבעל דירה נוספת בבעלות הכרה מלאה של ההכנסה העתידית או לחילופין קיזוז שכ"ד המשולם/ישולם ע"י הלווה
דפי חשבון בנק
תנועות רצופות לתקופה של 3 חודשים אחרונים מלאים כל חשבונות הבנק, במידה ולא מצוין שם הלקוח על דפי החשבון יש להציג צילום צ'ק או כרטיס אשראי מאותו החשבון, במידה ונצפות הלוואות בחשבון יש להמציא מצבת הלוואות הכוללות יתרות ותאריכי סיום, החשבון צריך להיות בעל וותק פעילות סביר אם לאו יתכן ותידרשו להמציא תנועות מחשבון קודם. במידה וקיימות חריגות בחשבון כגון החזר התחייבויות, מכתבי התראה תדרשו להסברים לכך ולעתים תדרשו לקבלת אסמכתאות מהבנק בו מתנהל החשבון המתייחסות לחריגות אלו.
מסמכי זיהוי:
- אזרח ישראלי – ת.ז. מקורית כולל ספח מלא.
- תושב חוץ – דרכון מקורי בתוקף + מסמך זיהוי נוסף הנושא פרטי זיהוי ותמונה.
- יפוי כח בלתי חוזר לחתימה בשם הלווים.
מסמכים לאימות מטרת ההלוואה:
- חוזה רכישה מקורי על כל נספחיו. (לא נדרש בשלב האישור העקרוני).
- היתר ותוכניות בנייה מאושרים ע"י הוועדה לתכנון ובניה.
- הצעת מחיר לשיפוצים/תוספת בניה.
- אסמכתא להוכחת מטרת ההלוואה להלוואה למטרה כללית.
כללי:
הבקשה תוגש ע"ג טופס בקשת הלוואה של הגורם המלווה. אל הטופס יצורפו מסמכי הזיהוי/ הנתונים הפיננסיים/ ופירוט מטרת ההלוואה. ניתן ורצוי לצרף מכתב אישי המפרט מידע נוסף לגבי הלווים/פרטי הנכס הנרכש/התוכנית העסקית וכו'.
אישור עקרוני/סופי יינתן ע"י הגורם המלווה תוך ציון כל הנדרש לצורך ביצוע ההלוואה בפועל. תוקף האישור העקרוני יהיה לתקופה 24 ימים רצופים.
חתימה על חוזה הרכישה:
" זיכרון דברים" יכול להקדים את חוזה הרכישה אך הוא אינו הכרחי ולטעמי צריך עד כמה שניתן להימנע ממנו שכן הוא יכול להיחשב כמסמך משפטי הכובל את הצדדים, הוא נערך לרוב ללא ליווי משפטי מתאים ויכול לגרום לבעיות בעתיד, אם בכל זאת נדרשתם לחתום על זכרון דברים, אני ממליץ לציין בו במפורש את המועד לחתימה על חוזה הרכישה ולציין כי התנאים הסופיים והבלעדיים יקבעו בו, כמו כן יש להתנות את מילוי ההסכם בקבלת אישור מתאים למשכנתא.
חתימה על חוזה רכישה בליווי משפטי מתאים וחשוב ביותר שהעו"ד מייצג אתכם באופן אישי בחתימת החוזה, בעת החתימה נהוג לשלם תשלום ראשון ע"ח רכישת הנכס ומנגד תירשם הערת אזהרה שתבטיח שלא תעשה עסקת מכירה נוספת.
לאחר הצגת חוזה הרכישה לבנק ניתן יהיה לקבל אישור סופי למשכנתא.
**תהליך קבלת המשכנתא מפורט בפרק "תהליך קבלת המשכנתא"