משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לרכישת מגרש ולבנייה עצמית

תהליך מימון בנייה עצמית:

בשונה מרכישת נכס יד 2 מאדם פרטי או נכס יד 1 מקבלן, בנייה עצמית מאפשרת לכם לבנות את ביתכם לפי תכנונכם בהתאם לרצונות ולצרכים האישיים שלכם ואם הכל מתנהל כשורה סביר ביותר שהעלות הכללית שלכם תיהיה נמוכה יותר מאשר ברכישה נכס גמור או בבנייה מקבלן.

הליך הבנייה העצמית מורכב יותר הן מבחינתכם והן מבחינת הבנק נותן המשכנתא. עליכם לרכוש מגרש לבנייה, לתכנן את הבנייה, להגיש תוכניות ולקבל היתרי בנייה, למצא קבלן מתאים לביצוע הבנייה, לבצע מעקב אחר התקדמות הבנייה, להשיג בעלי מקצוע שונים ולרכוש מוצרים שונים הנדרשים להשלמת הבנייה וכל זאת תוך תלות בגורמים רבים ושונים ובתכנון תקציב מדוייק עד שכמה ניתן, היערכות להוצאות לא צפויות והשגת הון עצמי ומימון חיצוני לצורך השלמת הבנייה. כל זאת הופך את הליך הבנייה העצמית להליך מאתגר מאוד.

נתחיל משלב רכישת המגרש:

הבנקים מאשרים הלוואות לרכישת מגרשים המופשרים והמיועדים לבנייה עצמית כאשר הם משוכנעים שמטרתכם היא לבנות את הבית על המגרש הנרכש, שיש לכם הון עצמי נדרש ואת יכולת ההחזר המתאימה לעסקה הכוללת את המימון לרכישת המגרש, ביצוע וסיום הבנייה העצמית כמתוכנן מראש . ( מגרשים שאינם מיועדים לבנייה כגון קרקע חקלאית אינם מאושרים בבנקים למשכנתאות, ניתן לקבל הלוואות לרכישת מגרשים אלו בבנק המסחריים בד"כ בריבית גבוהה יותר, לתקופה קצרה יותר ושעור מימון נמוך יותר).

• יש לשים לב כי על רכישת מגרש לבנייה יש מס רכישה מהשקל הראשון בגובה של 6% גם אם זה הוא הנכס היחיד שלכם.   יש להיערך בהתאם לכך בתכנון התקציב.

קיים הבדל אם הנכס נרכש כיד 2 מאדם פרטי או מרשות מקרקעי ישראל, מגרש הנרכש מאדם פרטי תידרש ביצוע שמאות ע"י הבנק. שווי מגרש הנרכש מרשות מקרקעי ישראל יהיה מחיר הרכישה מהרשות עפ"י שובר (שימו לב כי בד"כ מחיר הזכייה במכרז של הרשות אינו כולל מע"מ שיש להוסיפו למחיר הזכייה.) דמי ההיוון לרשות ובנוסף תשלום עלות הפיתוח לחברה שזכתה לפתח את הקרקע, סה"כ מרכיבים אלו יחשבו כשווי המגרש ולא תידרש ביצוע שמאות בנוסף. (בתנאי שביצוע ההלוואה יהיה בסמוך לרכישה, במידה ויחלוף זמן ייתכן ותידרשו לבצע שמאות גם למגרש שנרכש מרמ"י).

מבחינת מגבלות בנק ישראל רכישת קרקע לבנייה עצמית שקולה לרכישת דירה ובהתאם לסטטוס הרוכש יקבעו גבולות המימון, במקרה של נכס יחיד רשאי הבנק להלוות עד 75% משווי הקרקע, אך בפועל יעדיף הבנק שהלקוח יממן עד כמה שיותר מההון העצמי שלו את רכישת המגרש ובוודאי שידרוש שישולמו מההון העצמי מס הרכישה ואגרות הפיתוח לחב' המפתחת.  מבחינת הבנק בטוחה שהיא מגרש נחותה לעומת בטוחה שהוא נכס בנוי וגמור שכן יכול המימוש כלומר המכירה של נכס בנוי וגמור קלה ומהירה יותר מאשר מכירת מגרש לבנייה עצמית ולכן גם הריביות בהלוואות לרכישת מגרש תהיינה בד"כ גבוהות יותר מהלוואות לרכישת דירה.

כאשר נדרשת הלוואה לבנייה העצמית יש לקחת בחשבון כי שחרור החלק הראשון של ההלוואה לבנייה יאושר לביצוע רק לאחר קבלת תכניות והתרי בניה מאושרים והסכם פיתוח במקרה של קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל ובעלי תוקף לתקופה המתאימה לסיום הבניה המתוכננת ובנוסף סיום בפועל של שלב היסודות ולכן יש לקחת בתכנון התקציב שלכם הון עצמי מספיק להגעה לשלב זה.

השלב השני בניה עצמית:

• משכנתא לבניה עצמית שקולה להלוואה לדיור מבחינת התנאים והמגבלות של בנק ישראל.

משכנתא לבניה עצמית תוגדר כהלוואה שמטרתה בניית בית חדש או תוספת והרחבת בית קיים ובתנאי שנדרשים תכניות והיתרי בניה עפ"י החוק, (שיפוץ ללא קשר להיקפו הכספי שאינו דורש תכניות והיתרים לא נחשב כהלוואה לבניה). הבנק אינו מבדיל בין אם הלקוח מבצע את הבניה בעצמו או באמצעות קבלנים שונים או קבלן מפתח.

בבניה עצמית שווי הנכס לצורך חישוב שעור המימון להלוואה ייקבע לפי =  שווי מגרש+מיסים+פיתוח+עלויות הבניה ולא לפי שווי השוק של הנכס הגמור.

* ניתן לקבל הלוואת זכאות עפ"י תעודת זכאות בתוקף גם למימון הבניה העצמית.

לבניה העצמית יש להיערך בהתאם, יש לתכנן תקציב מדויק אשר יכלול את כל ההוצאות הצפויות להשלמת הבניה, עלויות בעלי המקצוע, אגרות היטלים ומיסים, עלויות חומרי גלם, עלויות תכולת הבית, עלויות מעבר, עלות מגורים עד כניסה לבית, עלויות המימון בשלב הבניה. מדובר בתכנית עסקית לכל דבר, תכנית פעולה מורכבת של זמנים, עלויות, מימון, החלטות שונות בשלבים שונים ועוד.

גורם מרכזי בהליך הבניה העצמית היא המשכנתא, יש להבין היטב כיצד הבנקים נוהגים בהלוואות לבניה עצמית, יש לבצע התאמה בין המשכנתא הניתנת בחלקים לשלבי הבניה בשטח, חוסר התאמה ומחסור בהון עצמי נזיל יכולים לגרם להפסקת הבניה ובחוסר יכולת להשלימה. יש להתאים גם את תמהיל המשכנתא לצרכים בפועל במהלך תהליך הבנייה כגון תשלומי משכנתא קיימת/ תשלום שכ"ד למגורים עד להשלמת הבנייה ומעבר לבית החדש.
בשל המורכבות הרבה אתם חייבים להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שילווה אתכם בתהליך מול הבנק.

משכנתא לבניה עצמית:

1. הגשת בקשה למשכנתא- תדרשו להציג נתונים אישיים, אישורי הכנסה, תנועות חשבון הבנק, ריכוז הלוואות, חוזה רכישה של המגרש, שמאות במידת הצורך, תכניות והתרי בניה מאושרים, חוזה פיתוח, אישורי זכויות על המגרש, הצעות מחיר/חוזים עם קבלנים ובעלי מקצוע, הערכה עצמית של עלויות הבניה המתוכננות.
2. על משכנתא לבניה עצמית חלות המגבלות והתנאים של הלוואות לדיור, אך בד"כ יאשרו הבנקים שעור מימון נמוך יותר וישמרו להם את האפשרות להגדיל את ההלוואה בעתיד לצורך הוצאות בלתי צפויות בתהליך הבנייה. לרכישת הקרקע מקובל לאשר שיעור מימון של 70% מעלות הקרקע והפיתוח, ולבנייה עצמית מקובל לאשר 60% מעלות הכוללת של הקרקע,פיתוח ועלות בניה.                                                                                                                          בנוסף הריביות במסלולים השונים בהלוואה לבנייה עצמית תהיינה בד"כ גבוהות יותר מאשר בהלוואה "רגילה" לרכישה.
3. אישור ההלוואה יכלול סכום מאושר ואבני דרך לשחרור ההלוואה.
4. שחרור ראשון יהיה בד"כ לאחר גמר שלב היסודות.
5. בד"כ ההלוואה תבוצע ב 5 חלקים במועדים שונים בהתאם להתקדמות הבניה:
   א. גמר יסודות.
   ב. גמר שלד.
   ג. גמר טיח פנים וחוץ וגמר ריצוף, חיפוי הגג במידה ומדובר בגג רעפים.
   ד. גימור פנים, צבע, חלונות, דלתות, חיפויי פנים, כלים סניטריים.
   ה. גמר הבנייה ופיתוח החצר וטופס 4 (אישור אכלוס).                                                                                                                                                                                                                                                         שחרור הכספים יבוצע לאחר סיום כל שלב עפ"י התכנית המקורית, אישור על סיום כל שלב יינתן ע"י שמאי מטעם הבנק. בכל שלב בנייה ישחרר הבנק סכום המהווה אחוז מסוים משווי הנכס בגמר אותו שלב, וכאמור השווי הוא עפ"י עלויות הבנייה בפועל. לדוגמא במידה והבנק אישר לכם 60% מימון לבנייה, עפ"י הערכת השמאי לשווי הנכס, בכל שלב תשוחרר הלוואה בסכום המהווה עד 60% משווי הנכס בגמר אותו שלב, מה שאומר שאתם תידרשו לתשלום 40% הנותרים לעלויות אותו השלב לשלם מהון עצמי שיש ברשותכם. אני ממליץ לשמור את כל הקבלות בגין תשלומים ורכישות שבוצעו זה יסייע לשמאי בקביעת שווי הנכס בכל שלב, במיוחד במקרים של תשלום שבוצע עבור חומרים שונים שטרם סופקו ועדיין לא נראים בפועל בשטח ע"י השמאי. כוון ששחרור כל חלק בהלוואה יהיה לאחר סיום שלב הבנייה, יש להיערך תקציבית לכך שתדרשו לממן מהון עצמי את המקדמות לקבלנים ולבעלי המקצוע, רכישת חומרי הגלם הנדרשים לסיום שלב הבנייה וכל הוצאה נוספת שתמומן על ידכם טרם קבלת ההלוואה. שימו לב ותיערכו בהתאם- אין קשר בין מועדי ההוצאות בפועל לבנייה ובין קבלת כל אחד מחלקי ההלוואה= יש לשמור על הון עצמי נזיל מתאים לכל אורך תהליך הבנייה.
6. מכוון שקשה להעריך מראש את העלויות הסופיות של הבנייה מומלץ לבקש משכנתא בסכום גבוה מהנדרש עפ"י התכנון המקורי, כ 20%-15% יותר. ההחזר החודשי ייקבע עפ"י סכום ההלוואה שתיקחו בפועל גם אם הוא יהיה נמוך מהסכום שאושר ואף נחתם בחוזה ההלוואה, הנזק היחיד יהיה של כמה מאות ש"ח שישולמו עבור עמלת פתיחת תיק המשכנתא, (עמלה שנקבעת לפי הסכום שאושר).
7. בשונה מרכישת נכס, בבנייה עצמית כספי ההלוואה מועברים לחשבון הלווים.
8. מכוון שההלוואה מבוצעת בחלקים אין לנו אפשרות לדעת את העלות הסופית של ההלוואה שכן גובה הריבית יכול להשתנות בין כל אחד מחלקי ההלוואות המבוצעות בשלבי הבנייה השונים, בנוסף הבנק ידרוש לבצע את ההלוואות במסלולים של ריבית קבועה כבר בשחרור הראשון על מנת להקטין את הסיכון של קיבוע הריבית לשחרורים הבאים.
9. מכוון שבד"כ חולף זמן בין רכישת המגרש לבנייה ובין תחילת הבנייה עליו בפועל, כאשר נלקחת הלוואה מבנק למימון רכישת המגרש אנו קושרים עצמנו לאותו הבנק להמשך המימון לבנייה העצמית, כמובן שיש אפשרות למחזר את ההלוואה לרכישת המגרש בבנק אחר בו נבצע את ההלוואה לבנייה העצמית ולכן יש לקחת בחשבון את תמהיל ההלוואה האופטימלי ברכישת המגרש במידה ונרצה למחזר את ההלוואה בעתיד.
10. בדומה לסעיף הקודם, קיימת אפשרות למחזר את ההלוואה שנלקחה למימון המגרש ולבנייה העצמית בתום תהליך הבנייה וזאת משום שההלוואות לרכישת המגרש ולבנייה העצמית בשל הסיכונים הגלומים בהן מתומחרות ע"י הבנקים בריבית גבוהה יותר מאשר להלוואות לרכישת נכס יד 2 או יד 1 מקבלן. בדיקת כדאיות המחזור תבוצע לאחר סיום הבנייה.

עד כאן החלק הנוגע למשכנתאות לרכישת המגרש ולבנייה העצמית, בהמשך הכתבה אביא נקודות כלליות נוספות הקשורות לנושא מניסיוני רב השנים עם לקוחות אשר בנו את ביתם.

1. להיכנס לפרויקט של בנייה עצמית זו החלטה שיש לקבל בכובד ראש, השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא: "האם אנו מבינים את כל המשמעויות של התהליך ?"  "האם אנו מוכנים ומתאימים להתמודד עם התהליך ?"   דעו לכם שהתהליך אינו קל ויכול להיות מתיש, יש אי וודאויות רבות לאורך הדרך, תדרשו להגדיש זמן ומשאבים לליווי התהליך, יהיו מחלוקות ואי הסכמות בנושאים שונים, פשרות תידרשנה, תהיו תלויים בגורמים רבים, סבלנות וסובלנות רבה נדרשת, המימון הבנקאי יהיה מורכב יותר וכו'  אבל וזה אבל גדול, דברים טובים לא באים בקלות ולאחר כל הקשיים הנ"ל אתם תזכו לבנות את בית חלומותיכם, בית שיתאים בדיוק לצרכים ולרצונות שלכם, בסופו של התהליך אין הרגשה טובה מזו של סיפוק עצמי ואושר על בניית הבית שלכם.

2. תכנון,תכנון,תכנון- הכל מתחיל ומסתיים בתכנון מראש של כל התהליך, אתם צריכים לפנות לגורמים בעלי נסיון מתאים בתחום כדי להכין תקציב נכון לפרויקט. אין לכם מושג כמה לקוחות נתקעים בתהליך בשל חוסר תכנון מתאים ומגיעים למצבים לא נעימים של עיכובים ואף עצירת הבנייה, מתמודדים עם השגת אשראי נוסף, נאלצים לוותר על חלק מהמתוכנן, מתמודדים עם בעיות מגורים. ואחרי שכל זה נאמר, עדיין יתכנו הוצאות בלתי צפויות ולכן ההמלצה היא להכין בתקציב סעיף להוצאות בלתי צפויות של כ 15% מהעלות הכללית.

3. במידה ואין באפשרותכם לממן מהון עצמי את כל העלויות ותידרשו לכסף נוסף, המשמעות היא שתהיו תלויים בקבלת אישורים מתאימים להלוואות הנדרשות, ללא הבדל בין בנייה עצמית או לכל עסקת נדל"ן אחרת של רכישת נכס, אין להיכנס להתחייבויות חוזיות בטרם תקבלו לפחות אישורים עקרוניים להלוואות הנדרשות. במידה ולא תעמדו בהתחייבויות החוזיות שחתמתם עליהן יהיו לכך משמעויות כספיות גדולות, אנשים במצבים אלו מוכנים לקחת הלוואות בכל מחיר ובכל תנאי ואם הם מצליחים בסופו של דבר לקבל את ההלוואות הנדרשות לסיום הפרויקט הן תמיד תהיינה בעלות גבוהה הרבה יותר.

4. לאחר שהחלטתם שמתאים לכם להיכנס לתהליך של בנייה עצמית ולאחר שבניתם תקציב מתאים וקיבלתם אישורים עקרוניים למשכנתאות ממספר בנקים, אפשר להתחיל בתהליך. שלב ראשון רכישת המגרש, תשלום ההיוון ומס הרכישה ותשלום עבור הפיתוח הקרקע. שלב שני בחירת אדריכל מתאים שתפקידו העיקרי יהיה לתרגם את החלומות שלכם למציאות התכנונית והביצועית. האדריכל יכין את תכניות הבנייה ויגיש אותן לאחר שייחתמו ע"י מהנדס/הג"א/ בזק וכל מי שנדרש לחתום לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.  בשלב זה תידרשו לתשלום אגרות הפיתוח המחושבות לי מ"ר הבנייה. בשלב השלישי לאחר שהתכנויות נבחנו ואושרו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה הן ינפיקו את היתרי הבנייה.

5. בחירת קבלן וסוג הקבלן- רבים מתלבטים בין בחירת קבלנים שונים לשלבי הבנייה ובאופן זה הם לוקחים את ניהול הפרויקט על עצמם, חלק מעדיפים לקחת קבלן מפתח אשר הוא זה שדואג ואחראי על כל שלבי הבנייה. החיסרון בקבלן מפתח היא עלותו הגבוהה אך יתרונו הגדול הוא באחריות הכוללת שהוא נוטל על עצמו והחיסכון בכאב הראש שלנו, יתרון נוסף הוא היכרותו של קבלן המפתח עם בעלי מקצוע שונים וכן את המחירים והעלויות השונות כך שיכול באופן זה לחסוך לנו כספים רבים.

6. לאחר שיש ברשותכם את היתרי הבנייה המתאימים ותקציב מתוכנן ניתן לגשת אל הבנקים ולבקש אישור סופי להלוואות, על האישור לכלול פירוט של השלבים לשחרור הכסף, שלבים אלו צריכים שיהיו מוגדרים וברורים מראש. את המשכנתא ואישורה צריך לבקש על כל הסכום הנדרש כולל הסכום שחושב להוצאות בלתי צפויות, יש לבצע ביטוח חיים על כל סכום ההלוואה למרות שהיא תינתן בחלקים וזאת על מנת למנוע מצב של שינוי מצב בריאותי של הלווה תוך כדי תהליך הבנייה וכתוצאה מכך סרבו לבטחו בביטוח חיים נוסף, דבר שיגרום לבנק לסרב לשחרר את החלקים הנוספים של ההלוואה. משקיבלתם את האישורים וחתמתם חוזים עם הקבלן ניתן עתה להתחיל בבנייה בפועל.

 

7. שלבי הבנייה:
   א. יציקת יסודות המבנה.
   ב. שלד המבנה כולל הממ"ד.
   ג. טייח פנים וחוץ, חשמל ואינסטלציה, אלומיניום,ריצוף, חיפויים פנימיים, חיפוי גג.
   ד. גימור פנים, דלתות, חלונות, מעקים, צבע ופיתוח הגינה.
   ה. טופס 4 אישור אכלוס, מתקבל לאחר שהבית כולל את כל מרכיבי הבנייה לפי התקנים  ותכניות המאושרות ואז יתאפשר חיבור למע' החשמל.

עלויות לבניית בית פרטי –

הנתונים נכונים לשנת 2018 ומתבססים על הערכה בלבד שאינה מחייבת, ויכולים להשתנות בין פרויקטים שונים, מיקומים שונים וכד', הנתונים ניתנים לצורך קבלת מושג ראשוני לעלויות הצפויות.

מחיר המגרש

עלויות הפיתוח, (ציבורי ופרטי).

מס רכישה – 6% ממחיר המגרש.

תווך – 1.5% מתוך העלות הכוללת.

עורך דין – 1% מתוך העלות הכוללת.

פתיחת תיק ברשות מקרקעי ישראל – 3000 ש"ח.

דף מידע מהוועדה לתכנון – 200 ש"ח.

פתיחת תיק בוועדה לתכנון – 300 ש"ח.

פרסום עבור קבלת היתר – כ- 1000 ש"ח. (במידה ונדרש פרסום).

אגרה לוועדה המקומית לתכנון (החישוב לפי מ"ר מתוכנן) – 7000 ש"ח.

היטל ביוב – כ 66.5 ש"חמ"ר בנוי, + 13.34 ש"חמ"ר שטח המגרש.

יועץ משכנתאות 6000-8000 ש"ח

אדריכל – 30000-60000 ש"ח.

מהנדס – 7000-12000 ש"ח.

תכנית מדידה – כ- 4000 ש"ח.

שמאות – (לצורך קבלת המשכנתא), 900 ש"ח.

פתיחת תיק למשכנתא, תלוי בסכום המשכנתא – 1500-2500 ש"ח.

הדפסות במכון העתקות – 300-500 שח. לצורך הגשת תכניות.

דו"ח מהנדס קרקע – (לצורך קביעת יסודות) כ- 4000 ש"ח.

בדיקות עמידה בתקן  – כ- 4500 ש"ח.

תשלום לאתר פנוי אשפה – 1500 ש"ח.

פיתוח שטח לפני בנייה– 6500 ₪ (תלוי באופי השטח ותכנון המבנה).

ביטוח בניה –  2800 ש"ח.

חיבור חשמל (3 פאזי) – 7500 ש"ח.

מד מים – 800 ש"ח.

מפקח בנייה- 50000-70000 ש"ח.

 הוצאות הבניה

עלויות הבניה תלויות בגורמים רבים, החל מגודל הבית, מורכבות הבנייה, רמת הגימור המבוקשת, מחירי שוק משתנים, קבלנים ואנשי הביצוע השונים, שינויים תוך כדי הבנייה ועוד ועוד גורמים שונים.

בחישוב גס עלות הבנייה הכוללת כ 6500 ש"ח למ"ר של בנייה. (עלות זאת מחושבת לעלויות הבנייה בפועל של הבית ואיננה כוללת את ההוצאות שפורטו קודם לכן).  כ 1/3 מעלויות הבנייה נדרשות עד לשלב גמר השלד והיתרה של 2/3 עד לסיום הבנייה כולה.

הוצאות נוספות

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות עבור-  מטבח, ריהוט ואבזור פנים של הבית, מערכת גז, תקשורת, אינטרנט, ציוד חשמלי ותאורה, גינה, גדר, פחי אשפה, דוד שמש , פרגולות וסוככים, ניקיון לאחר גמר בנייה ולפני כניסה לבית, הדברה, עלות הובלה.

הוצאות בלתי צפויות

במרבית המקרים קיים פער בין התכנון הראשוני לעלויות בפועל, הדבר נובע משינויים הנדרשים במהלך הבנייה, חוסר היכולת לצפות הכל מראש ובמיוחד לאלו שלהם זהו פרויקט הבנייה הראשון, אנו ממליצים להיערך לסטיות מהתכנון הראשוני בשיעור של כ   10%-15%.