משכנתא לעסקים – לרכישת נכס מניב להשקעה, לרכישת נכס לשימוש עצמי.
העסקים הקטנים בישראל מהווים את עמוד השדרה של הכלכלה הישראלית. לחלקם לאורך שנות פעילותם, מצטברים רווחים המחפשים אפיקי השקעה מתאימים אשר יגדילו את רווחיותם ויתרמו ליציבותם, עסקים אחרים יחפשו אשראי לצורך השקעה בליבת העסקים שלהם, עסקים אחרים יבקשו אשראי לצורך רכישת נכס לשימוש עצמי, נכס בבעלות אשר יחליף נכס בשכירות, או נכס נוסף כתוצאה מהגדלת פעילות העסק וצרכי מקום נוסף לפעילות.
עסקים רבים מעונינים לרכוש נכס שיחליף את תשלומי השכירות שלהם, המטרה היא להגדיל את שורת הרווח, וגם להשיג יציבות ואפשרות לתכנן לטווח ארוך – התשלומים החודשים ירשמו תחת סעיף השקעות במקום רישומם כיום תחת סעיף ההוצאות, עם כל ההטבות הגלומות בכך, אפשרות לקיזוז פחת והוצאות נוספות לצד תחזוקה שוטפת כהוצאות קבועות. עם סיום תשלומי המשכנתא הנכס נותר בבעלות העסק ומהווה רכוש קבוע, בעתיד לאחר יציאה לפנסיה למשל, הנכס יוכל להניב הכנסה מהשכרתו או ממכירתו.
הלוואות לעסקים ניתן לקבל בבנקים המסחריים, בקרנות סיוע לעסקים, ובגופים נוספים חוץ בנקאים. ובנוסף גם הבנקים למשכנתאות או אגפי המשכנתאות בבנקים המסחריים מאפשרים לעסקים לקבל הלוואות.
היתרונות במשכנתא לעומת הלוואה מסחרית:
- סכום המשכנתא יהיה בדרך כלל גבוה מאשר ההלוואה המסחרית.
- תקופת המשכנתא ארוכה יותר מאשר ההלוואה המסחרית, 10-15 שנה לעומת 3-5 שנים.
- תנאי הריבית במשכנתא יהיו טובים יותר מאשר בהלוואה המסחרית.
- סעיפים 2 ו-3 יגרמו לכך שהתשלום החודשי במשכנתא יהיה נמוך מאשר בהלוואה המסחרית.
- משכנתא יכולה להיות על הנכס המסחרי וגם על נכס מגורים של בעלי העסק.
הבנקים למשכנתאות מבצעים משכנתאות רק למטרת רכישת הנכס המסחרי, הם לא מבצעים משכנתא לכל מטרה בשעבוד נכס מסחרי. המשכנתא יכולה להילקח ע"י העסק (חברה בע"מ), אך בעלי החברה יידרשו להיות ערבים אישיים לחוב.
הבנקים יעדיפו נכסים שלא נדרשת התאמה יקרה ומיוחדת עבורם, כלומר נכס הנבנה מראש או מותאם לאחר רכישתו עבור פעילות מאוד מסוימת, המשמעות מבחינת הבנק כי הנכס המשמש כבטוחה למשכנתא, יהיה קשה יותר למימוש בשל מבנהו המותאם לפעילות מסוימת. קל ומהיר הרבה יותר למכור נכס סטנדרטי המתאים לשלל פעילויות מגוונות.
הבנקים ידרשו שיעבוד ספציפי של הנכס כדי להיות נושה מועדף. שלא כמו במשכנא לאדם פרטי הרוכש דירה, משווי הנכס המסחרי יקוזז שיעור המע"מ. בניתוח יכולת ההחזר למשכנתא הניתנת, יבקשו הבנקים לראות הכנסות עסקיות ואישיות היכולות לשרת את החוב, מעבר להכנסות הצפויות מהמשכרת הנכס המניב הנרכש להשקעה.
כאשר מבקשים משכנתא לרכישת הנכס המשמש את העסק ומשולם כיום שכ"ד בגינו, תשלומי שכ"ד ילקחו בחשבון בבחינת יכולת ההחזר למשכנתא המבוקשת, ולכן יש חשיבות רבה להצגת תשלומי שכ"ד באופן רציף.
את המשכנתא העסקית ניתן לקבל במסלולים מגוונים, בדומה למסלולים הקיימים במשכנתאות לרכישת דירה פרטית. משכנתא צמודה/ לא צמודה למדד, משכנתא בריבית קבועה/ משתנה, משכנתא הצמודה לפריים או לעוגן אוביקטיבי אחר וכו'. משכנתא מסחרית אינה כפופה למגבלות בנק ישראל אך שיעור המימון בהן יהיה נמוך מאשר במשכנתאות לדיור.
מה נדרש להציג בבקשת המשכנתא:
המסמכים הנדרשים להצגה בעת בקשת המשכנתא תלויים בסטטוס מבקש המשכנתא, לפי הטבלה הבאה:
- כאשר ההלוואה מבוקשת ע"י החברה, בעלי החברה יציגו את הנדרש להצגה מחברה ומבעלי החברה לפי הסטטוס שלו בהתאם לטבלה הנ"ל.