נתוני נדל"ן

סקירה חודשית ענף הנדל"ן למגורים – משרד האוצר 2018

חודש דצמבר 2018

בחודש דצמבר נרשם גידול חד במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הגיעו ל-10.9 אלף
דירות, עליה של 25% לעומת דצמבר אשתקד ועליה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם
הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז מרץ 2016 .

בחודש דצמבר האחרון נמכרו1.5 אלף דירות במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה הגבוהה ביותר של מכירות במסגרת תכנית זו מאז החלה לפעול. בניכוי מכירות
מסובסדות אלו הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-9.4 אלף דירות, רמה המהווה עליה של %21% בהשוואה לדצמבר אשתקד ועליה של 13% לעומת החודש הקודם. חרף גידול זה, בהשוואה רב-שנתית של המכירות בשוק החופשי בחודשי דצמבר מאז 2007" ,מדורג" דצמבר
האחרון בחצי התחתון של דירוג זה. גידול חד במכירות
המשקיעים וממכירות הקבלנים בחלק מהאזורים תרמו אף הם לרמה הגבוהה של העסקאות בחודש דצמבר.

בסיכום שנתי עמד סך העסקאות בשנת 2018 על 99.4 אלף, בדומה לרמתן בשנה הקודמת. בניכוי
המכירות המסובסדות עמד סך העסקאות על כ-90 אלף, ירידה של 4% בהשוואה לשנת 2017.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש דצמבר עמד על3.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות
אלו מאז יוני 2015 ( בו נרשמה רמת שיא היסטורי במכירת דירות, על רקע הקדמת רכישות מצד
משקיעים טרם הכבדת מס הרכישה עליהם). כפי שצוין, מתוך סך זה נמכרו 51.5 אלף במסגרת
"מחיר למשתכן". בכך הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי (דהיינו בניכוי מכירות בסבסוד
ממשלתי) בחודש דצמבר ב-2.3 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז ספטמבר 2016 .
בהשוואה לדצמבר אשתקד גדלו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי, והן בהכללת "מחיר
למשתכן" בשיעורים חדים של 25% ו-32% ,בהתאמה.

הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר התרכז בשלושה אזורים (מתוך עשרה
אזורי מיסוי מקרקעין): המרכז, רחובות וחדרה. באזור המרכז ובאזור חדרה היו
אלו מבצעי מכירות שערכו שתי חברות שהביאו לגידול חד4 במכירות הקבלנים בשוק החופשי, בעוד
שבאזור רחובות התפזר הגידול במכירות על פני מספר גדול יחסית של קבלנים. בניתוח רמות
המחירים של הדירות שנמכרו בולט אזור המרכז עם רמות מחירים נמוכות בהשוואה לחודשים
הקודמים.
מעבר לפערי איכות אפשריים בין הדירות שנמכרו באזור המרכז בחודש דצמבר בהשוואה לחודש
הקודם, כמו גם לשינוי "נקי" אפשרי במחירי הדירות, רמות המחירים הנמוכות יחסית של הדירות
החדשות שנמכרו בחודש דצמבר באזור המרכז עשויות להיות מוסברות גם בשלב המוקדם יחסית
של חלק לא מבוטל ממכירות אלו ביחס לתאריך המשוער של מסירת הדירה. כך, עפ"י דיווחי
הקבלנים לרשות המסים, רק 15% מהדירות שנמכרו בחודש דצמבר בשוק החופשי באזור המרכז
עתידות להימסר לבעליהן בפרק זמן שלא יעלה על 24 חודש. שיעור זה הינו נמוך מאד הן בהשוואה
ארצית והן בהשוואה לאזור זה עצמו בעשרת החודשים הראשונים של 2018 .מאחר ואין בידינו
נתונים על מלאי הדירות הלא מכורות באזור המרכז, לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי האם
התארכות פרק הזמן עד למסירת הדירה באזור זה מוסברת בירידה משמעותית במלאי או במכירות
פריסייל מוגברות באזור כמענה לצורך בשיפור תזרים המזומנים. עם זאת, סביר להניח כי לו הייתה
חלה ירידה משמעותית במלאי הדירות הלא מכורות באזור, רמות המחירים בחודש דצמבר היו
גבוהות יותר.

הגידול החד במכירות הקבלנים בחודש דצמבר בא לידי ביטוי גם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי,
אשר הגיע לסך של 6.4 מיליארד ₪, רמתו הראלית הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 .רמה זו מהווה
עליה ראלית של 30% בהשוואה לדצמבר אשתקד, בהתאם לשינוי הכמותי במספר הדירות שנמכרו.
כ-30% מתזרים זה נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בדומה למשקל זה בדצמבר אשתקד
(על רקע העובדה שבדצמבר אשתקד חלק גדול מהעסקאות המסובסדות התבצע בהרצליה, במחיר
גבוה יחסית לזה המאפיין מכירות מסובסדות אלו). בהשוואה לנובמבר האחרון עלה משקל
המכירות המסובסדות בתזרים המזומנים של הקבלנים ב-6 נקודות האחוז.

בחודש דצמבר נרכשו 1.4 אלף דירות ע"י משקיעים, בדומה למספרם בדצמבר אשתקד וגבוה ב-
9% בהשוואה לחודש הקודם. גידול זה ברכישות המשקיעים בהשוואה לנובמבר התרכז בעיקר
באזורי ירושלים, חדרה (בפרט אור-עקיבא) ובאזור רחובות. מנגד, באזור נתניה הוסיפו לרדת
רכישות המשקיעים בשיעור חד (ירידה של 40% בהשוואה לדצמבר אשתקד וירידה של 34%
בהשוואה לחודש הקודם). כשיעור מסך העסקאות ירד משקל המשקיעים לשיעור של 13% בחודש
דצמבר, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר אשתקד ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה
לחודש הקודם.

בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 13.8 אלף דירות ע"י משקיעים, הרמה הנמוכה ביותר של רכישות
אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). בהשוואה
לשנת 2017 ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של21% בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים בשנתיים
הקודמות. רמה זו של רכישות נמוכה ב-56% מרכישות אלו בשנת 2015 ,בה נרשמה רמת השיא
ברכישות המשקיעים, על רקע גל רכישות ביוני של אותה שנה, טרם הכבדת מס הרכישה על
המשקיעים. במקביל לירידה הכמותית החדה ברכישות המשקיעים בשלוש השנים האחרונות ירד
גם משקלם בסך העסקאות בשיעור חד, משיעור של 27% בשנת 2015 לשיעור של 14% בשנת 2018.

ניתוח ראשוני של מאפייני המשקיעים בשנת 2018 ,בהשוואה לשנת 2017 ,מלמד כי לא חל שינוי
משמעותי בהרכב התעסוקתי של המשקיעים, כאשר כרבע מהמשקיעים הינם עצמאים.
הדירות להשקעה בשנת 2018 מבניהם מתאפיינים ברמות הכנסה נמוכות יותר, כאשר ברמת
ההכנסה הכוללת (כולל רווחי הון) מדובר בירידה של 24% .אמנם, במקביל גם רמות המחירים של
הדירות שרכשו משקיעים אלו הייתה נמוכה יותר, אבל באופן הרבה יותר מתון (ירידה של 5%)
במקביל לירידה החדה ברכישות המשקיעים חל שינוי ב"תמהיל" שלהם, בהתייחס לרמות ההכנסה שלהם.

מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הגיעו לסך של 2.3 אלף דירות, גידול חריג של 49% בהשוואה
לדצמבר אשתקד ועליה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של
מכירות משקיעים מאז ינואר 2018 .כך, לאחר שבתשעת החודשים הראשונים של 2018 ירדו מכירות
המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017 ,נבלמה ירידה זו בחודשיים הקודמים, כאשר
בדצמבר כאמור כבר נרשמה עליה חדה במכירות אלו. בפילוח גאוגרפי הגידול במכירות המשקיעים
ניכר בכל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור ירושלים ובאזור ב"ש (גידול של 70%) אם
באזור ב"ש הגידול החריג במכירות המשקיעים אין בו כדי להפתיע, לנוכח העובדה שישנן לא מעט
דירות שעומדות למכירה ללא הגרלה במסגרת "מחיר למשתכן" (כך עפ"י נתוני משרד הבינוי) כמו
גם כישלון מכרזים לקבלנים באזור זה, הגידול החד במכירות המשקיעים בירושלים מושפע ככל
הנראה מגורמים אחרים.
הגידול החד במכירות המשקיעים בחודש דצמבר קיזז במלואו את הגידול המתון ברכישות
המשקיעים (בהשוואה לנובמבר). בכך נמשכה, ואף התעצמה, מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי
7 כך, במהלך חודש דצמבר האחרון נגרעו מ"מלאי" זה 850 דירות, לעומת כמאה דירות
משקיעים.
בלבד שנגרעו מ"מלאי" זה בדצמבר 2017 .מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל
2016 נגרעו ממנו עד תום 2018 קרוב ל-16 אלף דירות,

רכישות הזוגות הצעירים.
בהשוואה לדצמבר 2017 והרמה החודשית הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור
הנוכחי. כפי שצוין, 1.5 אלף מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים היה במסגרת תכנית "מחיר
למשתכן", הרמה החודשית הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז החלו בפועל המכירות במסגרת
תכנית זו (במרץ 2016 ) בניכוי המכירות המסובסדות עמד סך הרכישות של הזוגות הצעירים בשוק
החופשי על 4.3 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז דצמבר 2015 .בהשוואה
לדצמבר 2017 גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 36% .בפילוח גאוגרפי בולט
גידול חד של 48% באזור המרכז ובאזור רחובות. יש לציין כי באזור המרכז ערכה אחת מיזמיות
הנדל"ן מבצע מכירות לזכאי "מחיר למשתכן", אשר תרם באופן משמעותי לגידול ברכישות הזוגות
הצעירים באזור זה. מנגד, באזור נתניה הוסיפו לרדת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי
בשיעור חד של 20% .
בניתוח רמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי, לעומת
אלו הנרכשות על ידם במסגרת "מחיר למשתכן" נמצאו פערים משמעותיים בפערי המחירים בין
השוק החופשי למחירים המסובסדים בין האזורים השונים. כך, בעוד שבאזור המרכז עומדים פערי
המחיר על 30% ,באזורי הפריפריה עומד פער זה על 7% בלבד. אף כי הבדלים אלו
בפערי המחיר עשויים להיות מוסברים בין היתר בפערי איכות בין הדירות בשוק החופשי לדירות
המסובסדות, תוך שונות בפערים אלו בין האזורים, עדיין סביר להניח כי פערים אלו מבטאים גם
שיעור הנחה שונה בין האזורים (שיעור זה כשלעצמו עשוי להיות מושפע משינויי מחיר בשוק
החופשי בין האזורים השונים).

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש דצמבר 3.7 אלף דירות, גידול של 17% בהשוואה לדצמבר
אשתקד וגידול של 10% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי בשלושת החודשים האחרונים נבלמה
הירידה ברכישות משפרי הדיור, אף כי בסיכום שנתי עדיין נרשמה ירידה של 2% ברכישות סגמנט
זה.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו
את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה) הוסיף לעלות בחודש דצמבר ל-15.2 חודשים,
לעומת פרק זמן של 14.5 חודשים בחודש נובמבר. בהקשר של זה נציין כי מאחר ואין בידינו מידע
מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה
בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך
יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים
מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו
נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או
מתקצר. בניתוח זה נמצא כי מאז תחילת 2018 נרשמת עליה רצופה במספר החודשים שנדרש
למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת, מפרק זמן המתנה ממוצע של עשרה חודשים לכמעט
שנה וחצי בסוף 2018 .העובדה לפיה גם בחודש דצמבר הוסיף לעלות מספר חודשי המדף של הדירות
הנמכרות ע"י משפרי הדיור בולטת במיוחד לנוכח הגידול החד שנרשם במכירות המשקיעים בחודש
דצמבר, ממצא שיש בו כדי לרמז על ירידת "זמן המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משקיעים. יתכן
וגמישות גדולה יותר במחיר מצד בעלי הדירות להשקעה יש בה כדי להסביר ולו באופן חלקי פערים
אלו בין המשקיעים למשפרי הדיור המבקשים למכור את דירתם.

חודשים קודמים

חודש נובמבר 2018

בחודש נובמבר נרכשו 9.5 אלף דירות, כולל אלף דירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך
הגיע מספר העסקאות לרמתו החודשית הגבוהה ביותר מאז ינואר 2017 .רמת עסקאות גבוהה
יחסית זו , המהווה עליה של 7.5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, נובעת במידה רבה מהאצה במכירות
במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בניכוי עסקאות מסובסדות אלו מצטמצם הגידול במספר העסקאות
ל-2.7% בלבד, המציב את חודש נובמבר האחרון כאחד החלשים במספר העסקאות בשוק החופשי
בעשור האחרון, כפי שיפורט בהמשך, גידול מתון זה כשלעצמו מתרכז באזור
המרכז, על רקע מבצע מכירות של אחת מיזמיות הבניה למועדון צרכנות גדול.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר עמד על 3.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני
2016 ,המהווה גם גידול חד של 23% בהשוואה לנובמבר אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר
למשתכן" מצטמצם שיעור הגידול ל-8% ,אולם גידול זה עדיין ראוי לציון על רקע גל הירידות
המתמשך במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנתיים וחצי האחרונות.

כפי שצוין, מבצע מכירות באחת מערי המרכז (במחירים המגלמים הנחה משמעותית ממחירי
השוק") שערכה אחת החברות הגדולות למועדון צרכנות מסוים הוא בין הגורמים המרכזיים לגידול
שנרשם במכירות הקבלנים בשוק החופשי בנובמבר. כך, בעוד שבאזור המרכז נרשם גידול חריג של
66% במכירות הקבלנים, באזורי הביקוש האחרים במרכז הארץ הוסיפו לרדת מכירות אלו בשיעור
משמעותי.
ההתאוששות במכירות הקבלנים בחודש נובמבר באה לידי ביטוי בין היתר בשיפור משמעותי
בתזרים המזומנים הפוטנציאלי, כאשר זה הגיע לסך של 5 מיליארד ₪, רמתו הגבוהה ביותר מאז
מרץ 2016 .רמה זו מהווה עליה ראלית של 23% בהשוואה לנובמבר אשתקד. קרוב לרבע (24%)
מתזרים זה נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת כאשר בנובמבר אשתקד ריכזו מכירות אלו רק %14 מתזרים זה. בכך באה לידי ביטוי התלות הגדלה של הקבלנים במכירות במסגרת פרויקטים אלו.

בחודש נובמבר נרכשו 1.4 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה
אשתקד. שיעור ירידה זה הינו מתון יחסית לזה שנרשם במהלך השנה האחרונה, כאשר במצטבר,
בתקופה ינואר-נובמבר 2018 נרשמה ירידה חדה של 22% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה
המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דומים שנרשמו בשנתיים הקודמות מאז הוכבד המיסוי
על סגמנט זה של השוק (יוני 2015 .)ההסבר לירידה המתונה ברכישות המשקיעים בחודש נובמבר
נעוץ במבצע המכירות שהוזכר לעיל לאחד ממועדוני הצרכנות, המאופיין בשיעור גבוה של משקיעים
בנדל"ן.
כשיעור מסך העסקאות עמדו רכישות המשקיעים בחודש נובמבר על 14.4% ,עליה של 1 נקודת אחוז
בהשוואה לחודש הקודם, אולם בהשוואה לנובמבר אשתקד זוהי ירידה של שתי נקודות אחוז.
אזורי ת"א ונתניה מוסיפים לבלוט בירידה חדה בשיעור המשקיעים מסך העסקאות (ירידות של -7
8 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד), כאשר במקביל הדירות הנרכשות ע"י סגמנט זה של
השוק באזורים אלו נעשות במחירים נמוכים יותר מאשר בעבר. יש בממצאים אלו כדי להעיד על
הפגיעה הקשה יותר במכירות בשוק היוקרה, סביר להניח במידה רבה על רקע היותן דירות
"עתירות" מס.

מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, ללא שינוי משמעותי בהשוואה
לנובמבר אשתקד. יש לציין כי בחודשיים האחרונים (אוקטובר-נובמבר) נבלמה הירידה במכירות
המשקיעים שאפיינה את תשעת החודשים הראשונים של השנה (ירידה של %15% בהשוואה לתקופה
המקבילה אשתקד). ניתוח הממצאים מלמד כי במקביל לבלימת הירידה במכירות המשקיעים חל
שינוי בתמהיל הדירות, כאשר גדל חלקן של הדירות האיכותיות יותר (בהתבסס על המחיר כאומדן
לאיכות זו). כך, אם בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד מחירה הממוצע של דירה שנמכרה
ע"י משקיע על 1.54 מלש"ח, בחודשיים האחרונים עמד מחיר זה על 1.72 מלש"ח (יצוין כי ממצאים
דומים עולים גם בהשוואה ברמת האזור הגאוגרפי, בפרט בערי המרכז). מוקדם לקבוע האם מדובר
בשינוי מגמה במכירות המשקיעים ובאיזו מידה יש בממצאים בחודשיים האחרונים כדי לרמז על
נטייה גוברת של המשקיעים לממש השקעתם, אולם עצם העובדה לפיה שיעור המס האפקטיבי
העומד בפני המשקיעים הולך ועולה (בשל שיטת החישוב הלינארית), כאשר במקביל בחודשים
האחרונים מצביע מדד מחירי הדירות על ירידת מחירים (בקצב שנתי של 2%),יש בכך כדי לתמוך
בשינוי מגמה זה.
השבח הריאלי הממוצע של דירה שנמכרה ע"י משקיע בחודש נובמבר עמד על 480 אלף ₪,
בכעשרה אחוזים בהשוואה לממוצע במחצית השנה הראשונה. בניתוח גאוגרפי מתקבלת שונות
גבוהה בין האזורים, אשר יש בה כדי להמחיש כיצד עליית מחירי הדירות בעשור האחרון הגבירה
את אי השוויון בהון בקרב משקי הבית.

" מלאי" הדירות בידי משקיעים
הוסיף לרדת גם בחודש נובמבר, במהלכו נגרעו ממלאי זה כארבע
מאות דירות, גבוה ב-17% בהשוואה לנובמבר אשתקד. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי
משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד נובמבר האחרון 14.56 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים
הסתכמו בחודש נובמבר ב-4.8 אלף דירות. בניכוי רכישות במסגרת
"מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות אלו ב-3.8 אלף דירות, עליה של 4% בהשוואה לנובמבר
אשתקד. האזור שהוביל גידול זה הינו המרכז, זאת על רקע מבצע המכירות שהוזכר לעיל. אמנם,
כפי שצוין, שיעור גבוה יחסית מהרוכשים במבצע המכירות האמור היו משקיעים, אולם נרשמה בו
7 גם כמות לא מבוטלת של רוכשי דירה ראשונה. ניתוח מאפייני רוכשים צעירים אלו כי מרביתם                                                    (75% מהם) אינם עונים על תנאי הזכאות ל"מחיר למשתכן" (רווקים מתחת לגיל 35), מעבר לזאת,
ניתוח מאפייני השכר שלהם מעלה כי קיימת סבירות גבוהה שמשיקולי מיסוי נרשמה הדירה על
שמם.
סך הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש נובמבר עמד על 983 דירות, גבוה ב-77%
בהשוואה לנובמבר אשתקד. למעלה משליש ממכירות אלו בחודש נובמבר האחרון התרכזו באזור
השפלה, כאשר לראשונה נכנסה שוהם לרשימת הישובים בהם התבצעו רכישות במסגרת פרויקט
זה. במסגרת הניתוחים השוטפים שעורך אגף הכלכלן הראשי על מאפיינים סוציו-דמוגרפיים של
ערכנו בחודש זה ניתוח דומה על רכישות אלו בשוהם. בניתוח הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן",
זה נמצא כי השכר הממוצע (ברוטו) למשק בית של רוכשים אלו עמד על 27 אלף ₪, מהרמות
הגבוהות שנמצאו בקרב הרוכשים במסגרת תכנית זו, זאת במידה רבה על רקע שכיחות גבוהה
יחסית של מועסקים מענף ההיי-טק. בהשוואת שכר זה לשכר הממוצע בקרב כלל משקי הבית בגיל
העבודה יש להביא בחשבון כי אוכלוסיית הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בכלל, ואלו שרכשו
בשוהם בפרט, מתאפיינת בשיעור גבוה של שני בני זוג עובדים בהשוואה לשיעורם באוכלוסייה.
בשל השכיחות הגבוהה יחסית של עובדים מתעשיית ההיי-טק בקרב רוכשי "מחיר למשתכן"
בשוהם, "המושכים" את השכר הממוצע כלפי מטה, בניתוח זה נמצא כי בקרב רבע מהרוכשים לא עולה השכר למשק בית על 15 אלף ₪ (ברוטו), עובדה המציבה את השכר ליחיד על 7.5 אלף ₪, נמוך משמעותית מהשכר הממוצע במשק.
השכר החציוני למשק בית עומד על 23 אלף ₪ (שכר ליחיד גבוה בממוצע ב-12% מהשכר הממוצע
במשק. עשירית מהרוכשים משתכרים לפחות 50 אלף ₪ למשק בית.

אחת הטענות המועלות ביחס לתכנית "מחיר למשתכן" הינה השיעור הגבוה של זוכים המתגוררים
שלא בסמוך לישוב בו רכשו את הדירה, תופעה שיש בה לרמז לכאורה על שיעור גבוה של מי שרכשו
את הדירה למטרות השקעה ולא למגורים. אלא שטענות מסוג זה מתבססות על ישוב המגורים של
הזוכים ולא של הרוכשים בפועל (סביר להניח בשל העובדה שהנתונים המפורסמים עי משרד
השיכון, המשמשים בין היתר את מרבית גופי המחקר, הינם של הזוכים, כולל מי שבדיעבד ביטלו
את זכייתם). על האופן בו עלולה להיווצר הטיה בניתוח המתבסס על ישוב המגורים של הזוכים ולא
של הרוכשים ניתן ללמוד משתי דוגמאות שיוצגו להלן, לגבי רוכשי "מחיר למשתכן" בשוהם
ובבאר-שבע.
לעומת זה העולה מנתוני משרד השיכון על התפלגות מגורי הזוכים. כך, בעוד שעפ"י נתוני הזוכים השכיחות היחסית הגבוהה ביותר
הינה של מי שמתגוררים בת"א (%17 מהזוכים), בקרב מי שבפועל מימשו את זכייתם ורכשו דירה
בפרויקט השכיחות היחסית הגבוה ביותר הינה של מי שמתגורר בשוהם (חמישית מהרוכשים).

רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.4 אלף דירות, עליה של 5% בהשוואה לתקופה
המקבילה אשתקד, לאחר שבתשעת החודשים הראשונים של השנה ירדו רכישות אלו בשיעור של
11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם סגמנט זה של השוק הושפע ממבצע המכירות
שהוזכר אחת מערי המרכז, עובדה שמצאה ביטוי בגידול חד של 20% ברכישות משפרי הדיור באזור
זה. יש לציין כי שיעור גבוה מבין משפרי הדיור בפרויקט זה רכשו את דירתם החדשה טרם שמכרו
את הדירה הקודמת.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו
את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה) הוסיף לעלות בחודש אוקטובר. בהקשר זה
נציין כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו
בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם
הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי
שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה
החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על
המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה נמצא כי בחודש נובמבר נדרשו למשפרי הדיור כ-15 חודשים
בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת עשרה חודשים בחודש ינואר.

נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים על עליה משמעותית במספר העסקאות (בהשוואה
לדצמבר אשתקד). עם זאת מסתמן כי גם בשנת 2018 ,בדומה לקודמתה, לא יחצה רף העסקאות
את הרמה של מאה אלף עסקאות. רק פעמיים נוספות בעשור האחרון לא נחצה רף זה (בשנת 2011-
על רקע המחאה החברתית, ובשנת 2014 -על רקע ההמתנה לתכנית מע"מ אפס).

חודש אוקטובר 2018

בחודש אוקטובר נרשמה התאוששות מסוימת במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, זאת לאחר הירידה
החדה שנרשמה בחודש ספטמבר (שהושפעה בין היתר מעיתוי חגי תשרי). סך העסקאות בחודש
אוקטובר עמד על 8.4 אלף דירות, כולל רכישות מסובסדות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן".
בניכוי העסקאות המסובסדות הסתכם מספר העסקאות ב-7.5 אלף דירות, בדומה לממוצע
העסקאות בשוק החופשי בחודשים יוני-אוגוסט האחרונים ונמוך בעשרה אחוזים בהשוואה לרבעון
הראשון השנה. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 33% במספר העסקאות בשוק
החופשי, אולם זו מוסברת במידה רבה בעובדה שחג הסוכות חל אשתקד באוקטובר. בממוצע דו-
חודשי של חגי תשרי, דהיינו החודשים ספטמבר-אוקטובר, נרשמה יציבות במספר העסקאות, זאת
לאחר רצף ירידות מאז פברואר אשתקד, שנקטע רק פעם אחת במהלך תקופה זו (בחודש מאי
האחרון, עם עליה ארעית של 3%). כפי שיפורט בהמשך, בעוד רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת
בשיעור חד בחודשיים האחרונים (ספט'-אוק'), נרשמה עליה מתונה ברכישות "דירה יחידה" בשוק
החופשי, המתרכזת במספר אזורים.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוקטובר עמד על 2.9 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז
דצמבר אשתקד. מתוך סך מכירות זה, 873 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה
לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 39% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, עם זאת עליה חריגה
זו מיוחסת בחלקה הגדול במיעוט היחסי של ימי עבודה באוקטובר אשתקד על רקע חג הסוכות.
בסיכום דו-חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה עליה מתונה של 5% במכירות
הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

פילוח גאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר בהשוואה
לתקופה המקבילה אשתקד מצביע על עליה חדה במכירות באזור רחובות. כך, בעוד שבאזורי
הביקוש האחרים במרכז הארץ, למעט ת"א, הוסיפו לרדת מכירות הקבלנים בשיעור חד (בולטת
במיוחד ירידה של 25% במכירות אלו באזור ירושלים), באזור רחובות נרשמה עליה של 32% .ניתוח
הממצאים מלמד כי עליה זו נובעת במידה רבה )מסבירה מחצית משיעור הגידול( במבצע מכירות
של אחת החברות, המיועד לזכאי "מחיר למשתכן" בעיר רחובות, המשקף הנחה משמעותית במחיר
בהשוואה לדירות בעלות מאפיינים דומים בעיר רחובות (יודגש כי מבצע מכירות זה הינו בשוק
החופשי). בהקשר זה נציין כי בעיר רחובות עצמה התפרסם עד כה רק מכרז אחד בהיקף מצומצם
במסגרת "מחיר למשתכן", עובדה שעשויה להסביר ולו באופן חלקי את היענות ציבור הזכאים
למבצע המכירות הנ"ל. הסבר נוסף טמון ברמות השכר הגבוהות של רוכשים אלו. כך, מניתוח
שערכנו עולה כי הן השכר הממוצע והן השכר החציוני של ציבור הזכאים שרכש דירה ברחובות
במבצע המכירות המוזכר לעיל, גבוהים משמעותית מאלו המאפיינים את הרוכשים במסגרת "מחיר
למשתכן", בכלל זה אלו שרכשו דירה מסובסדת בעיר ראשון לציון, כאשר פערי השכר הממוצע
ביניהם עומדים על 25%.
על רקע מבצע המכירות בעיר רחובות שהוזכר לעיל, אשר מצא ביטוי כאמור בעליה משמעותית
במכירות הקבלנים באזור, לא מן הנמנע כי מבצע מכירות זה שנערך דווקא באזור רחובות, מבטא
את הקושי של הקבלנים למכור דירות "במחירי שוק" בפרט באזור זה והצורך לייצר תזרים
מזומנים. כפי שצוין בסקירה הרבעונית האחרונה, בניתוח של פרק הזמן בין מועד חתימת החוזה
לרכישת דירה חדשה (בשוק החופשי) לבין מועד קבלת הדירה, בולט אזור רחובות עם תקופות
המתנה קצרות יחסית לקבלת הדירה, בפרט בולטת באזור זה שכיחות גבוהה יחסית של דירות
חדשות עם מסירה מידית או לכל היותר עם המתנה של עד 3 חודשים. כך, אם ברמה הארצית רק
11% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בשנת 2018 היו עם המתנה של עד 3 חודשים לקבלת
הדירה, באזור רחובות מגיע שיעור זה ל-17% מכלל הדירות החדשות שנמכרו. ממצא זה עשוי לרמז
על שיעור גבוה יחסית של מלאי לא מכור של דירות שבנייתן הסתיימה באזור רחובות.
באופן כללי, כאשר בוחנים ברמה הארצית את התפלגות פרק הזמן עד לקבלת הדירה, ברכישות של
דירות חדשות בשוק החופשי ניתן להבחין בעליה בפרק זמן זה בקצה העליון של ההתפלגות. כך למשל, אם בחודש ינואר השנה, רק 12% מהדירות שנמכרו היו עם תקפת המתנה של למעלה
משנתיים, בחודש אוקטובר האחרון עמד משקלן של דירות אלו על 40% .ממצאים אלו עשויים
להעיד על גידול במשקלן של מכירות "פריסייל" מסך מכירות הקבלנים.

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן)
בחודש אוקטובר הגיע בחודש אוקטובר ל-4.6 מיליארד ₪, רמתו הגבוהה ביותר מאז דצמבר
אשתקד ועליה ראלית של 45% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בממוצע דו-חודשי של חגי
תשרי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם שיעור גידול זה ל-10% .כרבע מסך תזרים המזומנים של
הקבלנים באוקטובר נובע ממכירות "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 13% בלבד באוקטובר
אשתקד.

בחודש אוקטובר נרכשו קרוב ל-1.1 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 5% לעומת אוקטובר
אשתקד (במונחים כמותיים זוהי תוספת רכישות של חמישים דירות). עם זאת, בחישוב דו-חודשי
(ספטמבר-אוקטובר) בשל הבדלי עיתוי של חגי תשרי, נרשמה ירידה חדה של 24% ברכישות
המשקיעים בחודשיים אלו. כשיעור מסך העסקאות נותר משקל רכישות המשקיעים בחודש
אוקטובר על רמה נמוכה של 12.9% ,בדומה לרמתו בשלושת החודשים הקודמים ונמוך בארבע
נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד.                                                                                                                  בפילוח גאוגרפי נמצא כי בשני אזורים בלבד – אזור ב"ש ואזור טבריה, נרשם גידול ברכישות
המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אם כי גם
בהם מדובר בגידול תוספתי נמוך. באזור ב"ש למשל, בו נרשם גידול של 4% ברכישות המשקיעים
בחודשיים אלו, מדובר בתוספת רכישות של עשר דירות בלבד. ניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות
להשקעה באזור ב"ש בחודש אוקטובר מצביע על רמת שכר ממוצעת של 27 אלף ₪ ברוטו למשק
בית, לחודש ושכר חציוני של 24 אלף ₪. אמנם, אלו רמות שכר גבוהות מהממוצע בקרב כלל משקי
הבית, עובדה שיכולה "להסביר" את היותה בעלת דירות להשקעה, אולם כאשר בוחנים את
התפלגות השכר של המשקיעים עולות תהיות ביחס למקורות המימון לרכישת הדירה. כך למשל,
בקרב חמישית מרוכשי הדירות להשקעה באזור ב"ש, שיש לגביהן הכנסות מדווחות מעבודה, השכר
ברוטו למשק בית לא עולה על 11 אלף ₪ בלבד. ממצא מעניין נוסף ביחס לרוכשי
הדירות להשקעה באזור ב"ש הינו שיעור גבוה יחסית של מי שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה
מאז תחילת השנה. בכלל זה מי שרכש כבר חמש דירות להשקעה, חדשות. בהיעדר דיווח על הכנסות
הוניות לא ניתן לקבוע באיזו מידה, אם בכלל, מעורב הון לא מדווח ברכישת הדירות ע"י
המשקיעים. בכל אופן, סביר להניח כי ככל שקיימת תופעה כזו, היא תלך ותצטמצם החל מינואר
2019 ,עם החלת חובת הדיווח לרשות המסים על אופן התשלום עבור הדירה.

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 23% בהשוואה
לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה ירידה של 7%
במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת לעומת יציבות בסך העסקאות
בדירות יד שנייה. סביר להניח כי המשך המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות ע"י משקיעים,
מסבירה ולו באופן חלקי את הירידה במכירות המשקיעים. זאת לאור העובדה שבאזורים מסוימים
מאפייני הדירות המוחזקות ע"י משקיעים אינן עונות על צרכי הזוגות הצעירים ו/או משפרי הדיור.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם בחודש אוקטובר, במהלכו נגרעו ממלאי זה כארבע
מאות דירות. כפליים מהכמות שנגרעה ממלאי זה באוקטובר אשתקד. מאז החל לרדת "מלאי"
הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוקטובר האחרון כ-14 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוקטובר ב-4.3 אלף דירות. בניכוי רכישות במסגרת
"מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות אלו ב-3.5 אלף דירות, עליה של 46% בהשוואה לאוקטובר
אשתקד. בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם גידול זה ל-11% .את הגידול ברכישות
הזוגות הצעירים בשוק החופשי הוביל אזור רחובות (גידול של 36% בחישוב דו-חודשי), זאת, כפי
שצוין לעיל, במידה רבה על רקע מבצע מכירות של אחד הקבלנים באזור למי שהינם זכאי "מחיר
למשתכן". מנגד, באזור חיפה ובאזור המרכז הוסיפו לרדת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי
בחודשיים האחרונים.                                                                                                                                                מספר הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוקטובר האחרון עומד על 873 דירות,
כפליים מהכמות שנמכרה באוקטובר אשתקד. בפילוח גאוגרפי נמצא כי לאחר מספר חודשים בהן
היה נמוך מאד משקל הרכישות באזורי הפריפריה בסך המכירות במסגרת "מחיר למשתכן", ריכזו
רכישות אלו 40% מכלל דירות אלו. על רקע ממצאים אלו, כמו גם טענות שעלו שמדובר בשיעור
גבוה של "משקיעים סמויים" בקרב רוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן" בפריפריה, יש לציין
כי 70% מרכישות אלו באזור ב"ש למשל היו ע"י מי שמתגוררים באזור זה. בהנחה
לפיה מי שמתגורר באזור בהסתברות גבוהה גם יגור בדירה אותה רכש, נמצא כי כ-30% בלבד
עשויים להחזיק בנכס מבלי להתגורר בו ("משקיעים סמויים"). שיעור זה אינו שונה ממשקלם של
המשקיעים "המוצהרים" באזור ב"ש שאינם מתגוררים באזור הדרום. ממצא זה מעמיד בסימן
שאלה את הטענה לפיה תכנית "מחיר למשתכן" מעודדת רכישת דירות להשקעה, בפרט בפריפריה.

רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3 אלף דירות, עליה של 33% בהשוואה לתקופה
המקבילה אשתקד, לאחר ירידה בשיעור דומה בחודש הקודם. בסיכום דו חודשי של חגי תשרי
(ספטמבר-אוקטובר) נותרו ללא שינוי רכישות משפרי הדיור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.                                                מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו
את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה) הוסיף לעלות בחודש אוקטובר. בהקשר זה נציין                                              כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו
בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם
הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי
שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה
החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על
המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה נמצא כי בחודש אוקטובר נדרשו למשפרי הדיור כ-15 חודשים
בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת עשרה חודשים בחודש ינואר.
בפילוח גאוגרפי נמצא כי משך ההמתנה הארוך ביותר בחודש אוקטובר הינו באזור נתניה (17
חודשים) ובאזור נצרת (16 חודשים). מנגד, באזור ת"א נמצא משך ההמתנה הנמוך ביותר, אם כי
לא בפער משמעותי בהשוואה לממוצע הארצי (13 חודשים).

 

חודש ספטמבר 2018

בחודש ספטמבר נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן, ואף העמיק. סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על
5.4 אלף דירות, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 33% בהשוואה
לחודש אוגוסט (זאת בין היתר על רקע חגי תשרי). בנוסף, מתוך סך זה של עסקאות, כ-700 דירות
נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הגיע מספר העסקאות בשוק החופשי לרמה של 4.7 אלף
עסקאות בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016 .זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של
עסקאות שנרשמה בחודשי ספטמבר מאז 2002 ,שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה.
כפי שיפורט בהמשך, שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי
הדיור "הובילו" את הירידה במספר העסקאות בחודש ספטמבר האחרון.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה
לספטמבר אשתקד. שיעור ירידה זה מוטה כלפי מעלה על רקע האצה במכירות במסגרת "מחיר
למשתכן". כך, בעוד שבספטמבר אשתקד נמכרו כחמש מאות דירה במסגרת תכנית זו, בספטמבר
האחרון הגיע מספרן לכ-700 דירות. בניכוי מכירות מסובסדות אלו מגיע שיעור הירידה במכירות
הקבלנים ל-28% ,בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016 .זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר
של מכירות קבלנים בשוק החופשי מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.

בפילוח גאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי מקיפה את כל האזורים,
3 למעט אזור טבריה.
בולטים במיוחד בירידה במכירות אזור ירושלים , עם ירידה של 46% בהשוואה
לספטמבר אשתקד ואזור ב"ש, עם ירידה של 36% .יש לציין הירידה החדה במכירות הקבלנים
באזור ב"ש אינה מתרכזת רק בשוק החופשי, אלא גם בהכללת המכירות במסגרת תכנית "מחיר
למשתכן" (ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18 מאז תחילת השנה
בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). על רקע ממצאים אלו יש לציין כי אחד הישובים הבודדים
באזור ב"ש שנהנה עד לתחילת השנה מרמה גבוהה יחסית של רכישות, בפרט של זוגות צעירים,
בה לא התקיימו עד מרץ השנה הגרלות במסגרת "מחיר למשתכן" (אחת הערים
הינה העיר נתיבות, אחת האחרונות להצטרף לתכנית זו) . בחודש ספטמבר האחרון התבצעו העסקאות הראשונות במסגרת
תכנית זו בנתיבות, כאשר הגרלות אלו פתוחות בחלקן הגדול גם למשפרי דיור. יתכן והמתנת
אוכלוסיות אלו למכרזים נוספים של "מחיר למשתכן" באזור זה תורמת להעצמת שיעור הירידה
במכירות הקבלנים באזור.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן)
בחודש ספטמבר הסתכם ב-3 מיליארד ₪ בלבד, ירידה ראלית של 16% בהשוואה לספטמבר
אשתקד וירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם. קרוב לשליש מסך זה של תזרים מזומנים
בספטמבר האחרון נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 14% בלבד
בספטמבר אשתקד. דהיינו, קבלנים שאינם נוטלים חלק במסגרת "מחיר למשתכן" סופגים ירידה
חדה יותר בתזרים המזומנים.

בחודש ספטמבר העמיק השפל ברכישות המשקיעים כאשר אלו ירדו לרמתן ההיסטורית הנמוכה
ביותר.
סך רכישות אלו עמד על 686 דירות בלבד, ירידה חדה של 46% בהשוואה לספטמבר
אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז יולי 2015 ( לאחר העלאת מס הרכישה). שיעורי
ירידה חדים אף יותר נרשמו בירושלים ונתניה ,ירידות של57% ו-75% ,בהתאמה. סך הדירות
שנרכשו להשקעה בחודש ספטמבר בשני אזורים אלו גם יחד עמד על כמאה דירות בלבד, חמישית
מהממוצע החודשי הרב-שנתי בשני אזורים אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות
המשקיעים בחודש ספטמבר על רמה נמוכה של 12.8%, בדומה לרמתו בחודשיים הקודמים ונמוך
בשש נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.1 אלף דירות, ירידה של 27% לעומת ספטמבר
אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. חרף ירידה זו הוסיף לרדת
"מלאי" הדירות בידי משקיעים, זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות
שנגרעו מ"מלאי" זה בחודש ספטמבר עמד כארבע מאות דירות, כפליים בהשוואה לירידה ב"מלאי"
זה בספטמבר אשתקד. סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו
ממנו עד ספטמבר האחרון 13.6 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה
לספטמבר אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר
למשתכן", אשר הסתכמו כאמור בכשבע מאות דירות, ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי
בשיעור של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ובשיעור של 35% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח
בין דירות יד שניה לדירות חדשות בשוק החופשי, נמצא כי 30% מהדירות שנרכשו ע"י הזוגות
הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, כאשר שיעורם בפריפריה הצפונית גבוה יותר (בין 45%-
40% .) מנגד, באזור ירושלים רק כ-17% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות
חדשות. סביר להניח כי אחד ההסברים לפערים אלו הינו הפער בגובה ההנחה הגלומה ב"מחיר
למשתכן" באזורי הביקוש, כמו ירושלים, לעומת הפריפריה .
אחד הגורמים שעשויים להביא לכך שזוג צעיר יעדיף לרכוש דירה ב"מחירי שוק" על פני המתנה
לזכייה במסגרת "מחיר למשתכן" הינו חוסר הודאות באשר לסיכויי הזכייה (בפרט לגבי מי שלא
נמנים על סדרה א) וזמן ההמתנה עד לקבלת הדירה, כאשר הדעה הרווחת היא כי פרק זמן זה
במסגרת "מחיר למשתכן" ארוך משמעותית מאשר בשוק החופשי. על רקע עניין זה ערכנו ניתוח,
המתבסס על דיווחי הקבלנים לרשות המסים. בהקשר זה נציין כי במסגרת הדיווח מתבקש הקבלן
לציין את תאריך המסירה המשוער של הדירה (דהיינו, קבלת טופס 4). אף כי לא בהכרח שתאריך
זה משקף בפועל את המציאות, שכן עלולים להיות עיכובים במועד מסירת הדירה, שחלקם כלל לא
תלויים בקבלן, עדיין זהו המידע שעומד לנגד עיניו של הרוכש בעת חתימת החוזה. בניתוח זה,
המתרכז ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר, בין אלו שרכשו במסגרת
"מחיר למשתכן" ובין מי שרכשו דירה מקבלן בשוק החופשי, נמצא כי אכן משך ההמתנה בין מועד
חתימת החוזה לקבלת הדירה גבוה יותר במסגרת "מחיר למשתכן", אבל לא מדובר בפערים
כך למשל, מחצית מהרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש ספטמבר ימתינו עד 30
חודשים לקבלת הדירה, בעוד שמי שרכשו בשוק החופשי ימתינו עד 20 חודשים.

על רקע הממצאים לעיל נציין כי בפילוח גאוגרפי נמצא כי זמן ההמתנה הקצר ביותר בשוק
החופשי, בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה, נמצא באזור ב"ש (ממוצע של מעט יותר משנה).
יש בכך כדי לספק אינדיקציה על שיעור גבוה של דירות בשלבי בניה אחרונים או אף שבנייתם
הסתיימה, שטרם נמכרו. ממצאים אלו משתלבים עם הנתונים שהוצגו לעיל, לפיה באזור ב"ש
בולטת במיוחד הירידה ברכישת דירות חדשות.
מובן כי זמן ההמתנה הארוך יותר לקבלת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן" צריך להיבחן על רקע
גובה ההנחה הגלומה במכרזים אלו. כך, באזורים בהם פערי המחיר בין "מחיר למשתכן" לבין השוק
החופשי הינם גבוהים, גדל התמריץ ל"ספוג" את תקופת ההמתנה לקבלת הדירה בהשוואה
לאזורים בהם הפערים מצומצמים יחסית. קיימת שונות גבוהה בין
אזורי הפריפריה למרכז. כך, בעוד שמחירה של דירה חדשה בשוק החופשי שרכש זוג צעיר באזור
ירושלים בחודש ספטמבר עמד על 2.2 מלש"ח, עמד מחיר דירה באזור זה שנרכשה במסגרת "מחיר
למשתכן" על 1.7 מלש"ח בלבד. מנגד, באזור ב"ש עומד פער מחיר זה על 158 אלף ₪ "בלבד".

רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה
לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 38% בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה
ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012 ..העובדה לפיה סגמנט זה של השוק, שמחד
לא ספג הכבדת מיסוי כפי שספגו המשקיעים, ומאידך, מרבית הגרלות מחיר למשתכן אינן פתוחות
בפניו (לפיכך רמת הרכישות שלו אינה מושפעת מהמתנה לתכנית זו) , רושם ירידה חדה ברכישות
(גם בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה),יש בה כדי לאותת על הקיפאון העמוק בענף.
במקביל לירידה ברכישות משפרי הדיור נמשכה בחודש ספטמבר מגמת העליה במספר "חודשי
המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם
הקודמת. (בהקשר זה נציין כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל
משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה".
לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה, או פרק זמן ארוך יותר כאשר
מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי.
כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה
"הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה
נמצא כי בחודש ספטמבר נדרשו למשפרי הדיור 14 חודשים בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה,
זאת לעומת עשרה חודשים בחודש ינואר. בפילוח גאוגרפי נמצא כי משך
ההמתנה הארוך ביותר הינו באזור ב"ש ובאזור חדרה כ-16 חודשים, ובירושלים משך ההמתנה
הנמוך ביותר, אם כי לא בפער משמעותי בהשוואה לממוצע הארצי (13 חודשים).

 

חודש אוגוסט 2018

בחודש אוגוסט נרכשו בסה"כ שמונת אלפים דירות, מזה כשבע מאות דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 3% בסך העסקאות, וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. סך העסקאות "במחירי שוק" (דהיינו בניכוי "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") הסתכם ב-7.3 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי אוגוסט מאז שנת 2014 שעמדה בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוגוסט עמד על 2.4 אלף דירות, נמוך ב-7%בהשוואה לחודש הקודם וללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד. עם זאת, השינוי במכירות הקבלנים ברמה החודשית עשוי להיות מושפע במידה רבה מהיקף המכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט כאשר משווים בין שנה נוכחית לתקופה מקבילה אשתקד, שכן קצב המכירות השנתי במסגרת "מחיר למשתכן" הולך ועולה. כך, בנטרול מכירות אלו נמצא כי נרשמה ירידה חדה, של 17% , במכירות הקבלנים "במחירי שוק" בהשוואה לאוגוסט אשתקד. יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות "במחירי שוק" (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת כאשר שיעורי הירידה הינם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים ), בהם נרשמו ירידות של בין 1%-9%,בהתאמה. שיעור הירידה באוגוסט האחרון הינו הגבוה ביותר מאז תחילת השנה.

בשמונת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו מכירות הקבלנים "במחירי שוק" ב- 13.5 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 11% , וירידה חדה של 40% בהשוואה לשנת 2016. מכירות הקבלנים ירדו בשמונת החודשים הראשונים של השנה בשיעור של 24% ,כאשר שיעור ירידה זה מגיע כמעט ל-50% בנטרול "מחיר למשתכן". משמעות הדבר היא כי קבלנים שאינם נוטלים חלק משמעותי במסגרת "מחיר למשתכן" רושמים שיעורי ירידה חדים במכירות. עניין זה מוצא ביטוי בשינויים משמעותיים בצמרת החברות המובילות במכירות מקרב כלל חברות הבניה (היזמיות).

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן( נותר בחודש אוגוסט על רמה נמוכה של 2.4 מיליארד ₪.

בחודש אוגוסט נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר אלו הסתכמו באלף דירות בלבד, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בדומה לשיעורי ירידה דומים בחודשיים הקודמים. סך העסקאות נותר על רמת שפל של 13% , בדומה לחודש הקודם, ונמוך בחמש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, ירידה של 6% לעומת אוגוסט אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה. בפילוח גאוגרפי בולט אזור ת"א עם עליה של 9% במכירות המשקיעים בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת לאחר ירידה משמעותית במכירות אלו בחודשים הקודמים. בהשוואה לחודש הקודם מגיע שיעור העלייה במכירות המשקיעים באזור ת"א ל-18%.גידול זה בולט במיוחד על רקע המשך הירידה בסך העסקאות באזור זה.  ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה בחודש אוגוסט כ-600 דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוגוסט ב- 4.2 אלף דירות, מזה כ-3.5 אלף ב"מחירי שוק".

רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.8 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם.

 

חודש יולי 2018

בחודש יולי נרכשו 8.5 א' דירות, מזה 667 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות, עם זאת יש לציין כי יולי אשתקד ממילא התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות והיה נמוך ב – 11% בהשוואה ליולי 2016, בהשוואה לחודש יוני האחרון נרשמה עליה מתונה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן". סך העסקאות "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון על 7.8 א' דירות, נמוך ב5%  בהשוואה ליולי אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון ) .

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי עמד על 2.5  א' דירות, עליה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, המתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן, כך שבניכוי עסקאות אלו נרשמה ירידה חדה של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים. יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות "במחירי שוק"  כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת, כאשר שיעורי הירידה הינם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים,בהם נרשמו ירידות של 1% ו- 9% ,בהתאמה.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) עמד בחודש יולי על 4.3 מיליארד ₪, בדומה לרמתו ביולי אשתקד. עם זאת, חלק גבוה יותר מתזרים זה בחודש יולי האחרון נבע מהמכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בעוד שביולי אשתקד היוו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" רק 13% מסך ההיקף הכספי של מכירות הקבלנים, ביולי האחרון היוו מכירות מסובסדות אלו 20% מתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים.

בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 1.1 א' דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד, נמוך בחמש נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד. בפילוח גאוגרפי בולט אזור ירושלים עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים. כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה ליולי אשתקד ושיעור של 10% בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים 20% מסך הדירות שנרכשו באזור זה.

מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1.8 א' דירות, ירידה של 4% לעומת יולי אשתקד, גבוהה במעט מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה (ירידה של 2% .)בכך התמתנה הירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7% .) בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עליה של 6% במכירות המשקיעים. בפילוח גאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ות"א עם המשך הירידות במכירות המשקיעים ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי אזור חיפה ואזור ת"א הינם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלו שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים- בת"א גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב- 40% מדירה יד שניה שנמכרת ע"י משפרי הדיור ואילו בחיפה הדירות הנמכרות ע"י משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות ע"י משפרי דיור. העובדה לפיה באזורים אלו, כמו גם ברמה הארצית, נמשך השפל ברכישות המשקיעים, יש בהם כדי "לתרום" לירידה חדה במכירות המשקיעים באזורים אלו, בהנחה לפיה הפערים במחירי הדירות (בין אלו שהוחזקו ע"י משקיעים לבין משפרי הדיור( , מבטאות הבדלים בדירות המועדפות ע"י משפרי הדיור והמשקיעים באזורים אלו. המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי )בהשוואה ליולי אשתקד (הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים). סה"כ נגרעו ממלאי זה בחודש יולי כ- 700 דירות, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד. סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יולי האחרון 12.5 א' דירות.

בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים "במחירי שוק" כאשר בסך העסקאות , כולל "מחיר למשתכן" נרשם גידול של 6% ,על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך, בחודש יולי האחרון נרכשו 766 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", גידול של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם. שני הישובים שבלטו במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יולי היו מבשרת ציון ומגדל העמק (מכירות של110 ו-150 דירות, בהתאמה). פילוח הרוכשים לפי מקום המגורים מצביע על שיעור גבוה מאד של תושבים "מקומיים" (תושבי הישוב עצמו או הנפה), בפרט בפרויקט במגדל העמק. כך למשל, כ-60% מהרוכשים במגדל העמק הינם תושבי נפת יזרעאל ובסה"כ 80% הינם תושבי הצפון. בהנחה לפיה קרבה גאוגרפית, בין ישוב המגורים הנוכחי לבין הישוב בו מומשה הזכייה ב"מחיר למשתכן" יש בה כדי להגדיל את ההסתברות לפיה הרכישה היינה למטרות מגורים, יש בממצאים אלו כדי להעמיד בסימן שאלה את הטענה לפיה חלק גדול מהרכישות במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט בערי הפריפריה, הינו למטרת השקעה. בדומה לממצאים שעלו מניתוחים קודמים שערכנו לגבי הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", גם במגדל העמק, כמו גם במבשרת ציון, נמצא שיעור גבוה מאד של תעסוקה בקרב שני בני הזוג. עובדה זו מביאה לכך שרמות השכר של הרוכשים גבוהות יחסית לפיכך, ולאור רמות המחירים הנמוכות ביחס ל"מחירי השוק" בפרויקטים מסובסדים אלו, מתקבלת רמת מינוף נמוכה יחסית של הרוכשים.

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב- 3.2 א' דירות, עליה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. שהיה נמוך בעצמו כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת "מחיר למשתכן". קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת "על המדף" דירתם הישנה של משפרי הדיור. מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שניה) לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת. לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה )או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה, כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל- 13 חודשים ביולי האחרון.

חודש יוני 2018

בחודש יוני,  נרכשו 8.5  אלף דירות, מזה 530 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 10%.  בכך התחדשה הירידה במספר העסקאות, לאחר בלימה ארעית בחודש הקודם.                                                                השפל ברכישות המשקיעים העמיק בחודש יוני, כאשר סך הדירות שנרכשו ע"י משקיעים הסתכם ל 1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. משקלם בסך העסקאות נותר על רמה נמוכה של פחות מ-14%.                                                                                                                                  בחודש יוני המשיכה הירידה "במלאי" " הדירות בידי משקיעים. סך הדירות שנגרעו מהמלאי בחודש זה עמד על 700 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים בינואר 2016 נגרעו ממנו קרוב ל 12 אלף דירות.

חודש מאי 2018

בחודש מאי בו נמכרו 9.2 אלף דירות, מזה 660 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה למאי אשתקד זוהי עליה של 8% . בכך נבלם רצף הירידה במספר העסקאות שנמשך מאז אוגוסט 2016 במכירת דירות חדשות במחירי שוק נרשמה עליה מתונה של 4% ,תוך שונות גאוגרפית גבוהה. ניתוח הממצאים מלמד כי יתכן ולפחות אצל חלק מהחברות הגדולות, השחיקה החדה בתזרים המזומנים שלהן בשנה וחצי האחרונות מתחילה למצוא ביטוי בקביעת רמות המחירים. שיעור המשקיעים מסך הדירות שנרכשו נותר על רמה נמוכה של 14%  .במקביל, מכירות מוגברות של משקיעים בחלק מהאזורים הביאו להמשך הירידה ב״מלאי״ הדירות המוחזק בידי משקיעים. בחודש מאי נגרעו ממלאי זה 600 דירות, כמעט כפליים בהשוואה לחודש קודם.

חודש אפריל 2018

בחודש אפריל נרכשו 6.2 א' דירות, מתוכן כ 500 דירות במסגרת "מחיר למשתכן".  בכך הוסיף לרדת מספר העסקאות ב"מחירי שוק", בשיעור של 7% בהמשך לירידה רצופה מאז פברואר אשתקד. מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל הסתכם ב 900 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות סגמנט זה של השוק לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה נרשמה ירידה של 22% , בהמשך לשיעורי ירידה של מעל 20% בשלושת החודשים האחרונים. שפל היסטורי נרשם ברכישות תושבי החוץ. "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אפריל, ב 400 דירות. מאז החל מלאי זה לרדת באפריל 2016 נגרעו ממנו 10.5 א' דירות ,(לא כולל מכירת דירות שהתקבלו בירושה, בהן נרשמה האצה בחודשיים האחרונים. סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אפריל "במחירי שוק" עמד על 1.3 א' דירות, ירידה של 10% בהשוואה לאפריל אשתקד, בהמשך לירידה רצופה מאז אוקטובר 2016 . אזורי הפריפריה ונתניה בולטים בירידה חדה עוד יותר במכירות אלו.

חודש מרץ 2018

בחודש מרץ  נרכשו 9.1 א' דירות, מזה 8.2 א' דירות נרכשו "במחירי שוק". בהשוואה למרץ אשתקד זוהי ירידה של 6%, בהמשך לירידה רצופה מאז פברואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עליה של 14% המוסברת בחלקה בגידול חד במכירות המשקיעים. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" הוסיפה לרדת ברמה הארצית, אם כי במספר אזורים נרשמה התאוששות במכירות, בפרט בקרב כמה חברות גדולות, תוך אינדיקציות לירידת מחירים משקל המשקיעים בשוק נותר על רמה נמוכה של 13%. במקביל, הגידול המשמעותי במכירות המשקיעים הביא לירידה חדה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים, סך הדירות שנגרעו ממלאי זה במרץ הגיע ל-720 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר אשתקד, שעמד בצל "מס דירה שלישית"

חודש פברואר 2018

בחודש פברואר נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן,  סך העסקאות עמד על 8.7 א' דירות, מזה במסגרת "מחיר למשתכן." בהשוואה לפברואר אשתקד ירד מספר העסקאות "במחירי שוק" בשיעור של 12% , משקל הדירות שרכשו המשקיעים ירד לשיעור של 13% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. במונחים כמותיים ירד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בשיעור חד של 29% . הוסיף לרדת, ואף בקצב מואץ, "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. ירידה חדה נרשמה גם ברכישות משפרי הדיור, בשל הקושי שלהם למכור את דירתם הקודמת על רקע הקיפאון בשוק. מצטמצמת התופעה של רכישת "דירה בהמתנה", שהיתה אופיינית לתקופות בהן נרשמו עליות מחירים חדות בשוק.  ב"מלאי" הדירות בהמתנה הצטברו כ- 13 א' דירות, למעלה ממחציתן יצטרכו להימכר השנה על מנת שבעליהן לא ימוסו כמשקיעים.

חודש ינואר 2018

בחודש זה נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. סך העסקאות (חדשות ויד שנייה ( עמד על תשעת אלפים. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ירד סך העסקאות ב 10% לעומת ינואר אשתקד.     בפלח השוק של דירות יד שנייה חלה התאוששות במכירות בהשוואה לדצמבר, זאת על רקע גידול חד של 40% במכירות המשקיעים עם תום תקופת "החסימה" למכירת דירות בשיטת החישוב הלינארי, המעניקה הטבת מס משמעותית. משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש ינואר עמד על 17% גבוה ב 1% בהשוואה לחודש הקודם כמו גם בהשוואה לינואר אשתקד, גידול זה מוסבר בעיקר בגל המכירות של המשקיעים, אשר בחלקם הקטן נרכש ע"י משקיעים אחרים. "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים התכווץ בחודש ינואר ב 650 דירות, גבוה פי 6 מאשר ירידת מלאי זה בחודש דצמבר.