עמלת פירעון מוקדם – כללים והוראות
על פי סעיף 13 לפקודת הבנקאות 1941, רשאי מי שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לשם רכישת דירה או במשכונה, לפרעה לפני המועד שנקבע, תוך תשלום שקבע הנגיד בצו. עמלת הפירעון המוקדם נועדה לצמצם את ההפסד הנגרם לבנקים מהחזרי הלוואות לפני מועד פירעונן, כפי שהוסכם בין הבנק ללקוח.
הלווה רשאי לפרוע את ההלוואה כולה או חלקה לפני המועד שהוסכם בתנאי שסכום הפירעון המוקדם לא יפחת מ 10% מסכום ההלוואה המקורי/יתרת ההלוואה הקיימת בצרוף ריבית והפרשי הצמדה שנצברו וטרם נפרעו עד לפירעון בפועל.
הבעיה מתעוררת בתקופה של ירידה מתמשכת בשערי הריבית. כל עוד אין תנודות ניכרות כלפי מטה בשערי הריבית, בעיית הפרעון המוקדם הינה שולית, ועמלת הפרעון נמוכה.
סוגיית עמלת הפרעון המוקדם מתעוררת מכיוון שהבנק אינו זכאי ואינו יכול לפרוע בפרעון מוקדם את הפקדונות שהתקבלו אצלו בריבית גבוהה מקופות גמל, מחברות ביטוח, ממלכ"רים ומאחרים, או את אגרות החוב שהנפיק הבנק בריבית גבוהה. בנסיבות אלה פרעון מוקדם של ההלוואות שנתן הבנק – בתקופה של ירידה חדה בשערי ריבית – משמעותו שהבנק ימשיך לשלם ריבית גבוהה וקבועה לבעלי הפקדונות ואג"ח, ובאותה עת יקבל חזרה כספי הלוואות שניתנו ללקוחות הבנקים, שהיו אמורים להצמיח ריבית המותאמת לרמת הריבית שהבנק עצמו משלם למקורותיו. אם ימחזר הבנק את כספי ההלוואה שנפרעו בפרעון מוקדם באמצעות הלוואתם ללווים חדשים, יקבל ריבית בשיעור הרבה יותר נמוך מהריבית שקיבל בהלוואה המקורית, בכך יווצר הפסד גדול לבנק.
התמשכותו של תהליך כזה עלולה להביא את הבנקים למשכנתאות בישראל למצב של אי יכולת עמידה בהתחייבויות, בדומה למה שקרה לבנקים למשכנתאות (אגודות הלוואה וחסכון) בארצות הברית.
כדי לפתור את הבעיה בחלקה, קבע נגיד בנק ישראל נוסחה לחישוב עמלת פרעון מוקדם.
הנוסחה מביאה לידי ביטוי חלק מן העלות הכלכלית שהפרעון המוקדם עולה לבנק. ההנחיות של בנק ישראל, שאושרו ע"י שר האוצר וועדת הכספים של הכנסת, בדבר פרעון מוקדם של הלוואות, נכנסו לתוקפן ב-10.7.1989במהלך השנים תוקנו ההנחיות מספר פעמים, על פי השינויים שחלו בתנאיי המשק. ב-1.11.2002 נכנס לתוקפו "צו הבנקאות (עמלת פרעון מוקדם) התשס"ב – 2002" והוא הקובע כיום את עמלות הפרעון המוקדם בכל סוגי ההלוואות.
לגבי רוכשי דירות בתקופה שבין 11.11.1981 לבין 10.7.1989 חישוב עמלות הפרעון המוקדם נעשה גם על פי "חוק הבנקאות (עמלות פרעון מוקדם) (הוראה שעה) התשנ"ג – 1993".
העמלות לפירעון מוקדם כוללות את המרכיבים הבאים:
- עמלה תפעולית : עמלה חד פעמית עבור חישוב הפירעון המוקדם בסכום של 60 ₪ . המפקח על הבנקים רשאי לעדכן סכום זה מעת לעת על פי השינויים במדד המחירים לצרכן.
- עמלה אי הודעה מוקדמת : עמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע, כפיצוי עבור אי יכולתו של הבנק למחזר את כספו עם קבלת התמורה. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים בכתב לבנק על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, לפחות 10 ימים לפני ביצוע הפירעון, אולם לא יותר מ-45 יום.
- עמלת היוון בגין הפרשי ריבית : עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין "הריבית הממוצעת" (הריבית הממוצעת הנה בהתאם לתקופות שונות ולמגזרים שונים של הלוואות, כפי שמתפרסם מפעם לפעם על ידי בנק ישראל). או לפי הריבית הממוצעת כפי שפרסם בנק ישראל ביום מתן ההלוואה לבין הריבית הממוצעת אותה פרסם בנק ישראל למועד הפירעון המוקדם, הנמוך מבין הנ"ל.
- עמלת "מדד ממוצע" : עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון המוקדם, כפיצוי בגין הפסד מדד. עמלה זו תיגבה רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק אם הפירעון מבוצע בין ה-1 וה-15 בחודש. אם מבצעים את הפירעון המוקדם מה-16 בחודש, ועד סוף החודש, הבנק לא יגבה עמלה זו.
- עמלת "הפרשי שער" : עמלה בגובה הפרשי השער שבין שער מטבע החוץ ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם ובין שער מטבע החוץ שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר. עמלה זו תיגבה רק בהלוואות צמודות למטבע חוץ או המתנהלות במטבע חוץ. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים לבנק על הכוונה לבצע פרעון מוקדם שני ימי עסקים לפני ביצוע הפירעון (יום עסקים = כל יום בו נערך מסחר במטבע חוץ, הן בארץ והן בחוץ לארץ).
הבהרות נוספות:
- הלוואות מוכוונות – הלוואות לזכאים , פטור מכל עמלה בגין פירעון מוקדם.
- עמלת היוון בגין הפרשי ריבית (להלן : עמלת פערי הריבית) – ייערך חישוב של הפער בין התשלומים המחושבים על פי שער הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת ו/או הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל לתקופת ההלוואה הנלקחת במועד ביצוע ההלוואה, לבין התשלומים המחושבים על פי "הריבית הממוצעת" של ההלוואות שבוצעו לאחרונה על ידי הבנקים והלווה יחויב בהפרש (הנמוך מבין האפשרויות הנ"ל),לאחר היוון. בנק ישראל קובע את אחוז הריבית הממוצעת לפי תקופות ולפי מגזרים. בחישוב העמלה התייחסות היא לאחוז הריבית הממוצעת המתאים ליתרת תקופת ההלוואה, אם ההלוואה נלקחה בריבית קבועה, או ליתרת התקופה עד למועד שינוי הריבית אם ההלוואה נלקחה בריבית משתנה שמועדי שינוי הריבית ידועים מראש. בחישוב עמלת פערי הריבית, בהלוואה בריבית משתנה, תחושב יתרת קרן ההלוואה המשוערכת במועד שינוי הריבית – כתשלום האחרון בלוח התשלומים. בהלוואות בריבית משתנה (צמודות למדד, למט"ח ולא צמודות) כאשר תדירות השינוי היא פעם בשנה או יותר – אין עמלת פערי ריבית.
בהלוואות בריבית משתנה שתדירות השינוי בה יותר מתקופה של שנה אחת ושיעור הריבית בתחנת השינוי אינו ידוע בעת קבלת ההלוואה, אם נעשה הפירעון ביום שינוי הריבית, תיגבה עמלה תפעולית בלבד (סעיף 1 לעיל), באם נעשה הפירעון המוקדם שלא בתחנת שינוי הריבית, תקופת ההלוואה לצורך חישוב עמלת היוון הפרשי הריבית תהייה לתקופה של עד תחנת שינוי הריבית הקרובה ביותר למועד הפירעון המוקדם.
הנחות בעמלת פירעון מוקדם:
- פער ריבית לטובת הלווה – בתקופות בהן הריבית במשק עולה ונוצר פער לטובת הלווה, דהיינו הריבית על פי ההסכם נמוכה מהריבית הממוצעת לפי בנק ישראל, ייווצר פער ריבית לטובת הלווה. פער זה יתקזז כנגד שאר העמלות עד לביטולן המוחלט.
- חוק הבנקאות (עמלת פרעון מוקדם) (הוראה שעה) התשנ"ג-1993 לגבי הלוואות שניתנו בתקופה שבין 11.11.1981 לבין 10.7.1989.א. סעיף 2 לחוק הנ"ל קובע, כי מי שקיבל הלוואה לרכישת דירת מגורים שעלותה (בעת הרכישה) הייתה עד 85,000 דולר והריבית על ההלוואה הנה גבוהה מ-7.5% תחושב העמלה כדלקמן: פער הריבית יחושב בין הריבית הממוצעת לבין 7.5% (ולא לפי שיעור הריבית הקבוע בהסכם ההלוואה). נוסף על כך, ישלם הלווה עמלה השווה ל-3 חודשי ריבית (לפי הריבית הקבועה בהסכם ההלוואה). אם לפי חישובים אלה העמלה תהיה גבוהה יותר מהחישוב הרגיל, תשולם העמלה לפי החישוב הרגיל.
סעיף 3 לחוק הנ"ל קובע כי מי שקיבל הלוואה לרכישת דירת מגורים שעלותה (בעת הרכישה) הייתה מעל 85,000 דולר והריבית על פי הסכם ההלוואה הנה גבוהה מ-10%, תחושב העמלה כדלקמן:
פער הריבית יחושב בין הריבית הממוצעת לבין הריבית הקבועה בהסכם ההלוואה, כאשר בין פער הריבית המתייחס לריבית העולה על 10% תינתן הנחה בגובה של 1/3.
פרעון חלקי – במקרה של פרעון חלקי רשאי הבנק לחשב את ההפסד הכלכלי שנגרם לו בגין התשלומים שמועד פירעונם הוקדם, או באופן יחסי לסכום שנפרע יחסית ליתרת ההלוואה כולה.