נכסים מניבים הם אחד מאפיקי ההשקעה היכולים לגוון את תיק ההשקעות של חברות ואנשים פרטיים, ההשקעה בנכס מניב יכולה להניב תשואה גם על ההכנסה השוטפת מהשכרת הנכס וגם על הרווח בעת מימוש הנכס לאחר שהושבח ועליית ערכו.
במאמר הבא נדון באופן בו בוחנים את השווי ההוגן של הנכס.
דרך מקובלת לבחון השקעה בנכס מניב היא "גישת היוון ההכנסות" (Income Capitalization Approach). בבדיקה זו אנו עונים על השאלות הבאות:
1. Value מהו השווי ההוגן של הנכס?
2. NOI מהי ההכנסה התפעולית נטו שעלינו לדרוש לקבל מהנכס?
3. CR מהו שיעור התשואה הנדרשת ברמת הנכס?
כאשר אנו בוחנים נכס להשקעה נשווה את המחיר המבוקש עבור רכישתו למול המחיר ההוגן של הנכס או במילים אחרות מהו השווי ההוגן של הנכס (VALUE), לשם כך אנו צריכים לדעת מהי ההכנסה התפעולית נטו מהנכס (NOI) ומהו שיעור התשואה המקובל לנכסים דומים (CR) . אנו נבחן את הנתונים בהתייחס להכנסות בשנה הקרובה ושיעור התשואה המקובל הנוכחי. בנוסף נוכל לבחון את המחיר שאנו מתכננים למכור את הנכס בעתיד ביחס לשווי ההוגן הנוכחי והסבירות לכך.
הנוסחה לחישוב השווי ההוגן – VALUE= NOI/CR
הכנסה תפעולית נטו (NOI) – הכנסה תפעולית נטו מוגדרת כסה"כ ההכנסות התפעוליות הנובעות מהנכס, בניכוי סה"כ ההוצאות התפעוליות של הנכס. ההכנסות התפעוליות הן ההכנסות הישירות מדמי השכירות וכן הכנסות נוספות אשר נובעות באופן ישיר מהנכס. ההוצאות התפעוליות הן הוצאות בגין תחזוקה שוטפת של הנכס, כוח אדם, חשבונות לעירייה, מסים וכל הוצאה אחרת אשר קשורה ישירות לתפעול השוטף של הנכס. הוצאות כגון מימון ופחת אינן נכללות בהוצאות התפעוליות לצורך החישוב הנ"ל. את הנתון על ההכנסה התפעולית נטו ניתן למצוא בדו"ח רווח והפסד של הנכס (Income Statement).
שיעור היוון (CR) – שיעור ההיוון משקף את התשואה הנדרשת עבור נכסים דומים באותו אזור. ככלל אצבע, כמו בכל השקעה בה לתשואה המבוקשת יש קשר ישיר עם הסיכון בהשקעה, כך שבמידה והאזור בו ממוקם הנכס וסוג הנכס נחשבים בטוחים יותר, כך התשואה הנדרשת תהיה נמוכה יותר.
כך למשל באזור המרכז שיעור ההיוון הממוצע עבור משרדים נע בין 6% ל-7%, ואילו באזור הדרום הנחשב לפחות יציב ובטוח להשקעה, שיעור ההיוון עבור נכסים דומים נע בין 8.5% ל-9%. ניתן לראות כי שיעורה ההיוון נמצא ביחס הפוך למחיר הנכס, ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, מחיר הנכס נמוך יותר.
דוגמאות מספריות:
על פי הנתון בדו"ח רווח והפסד הנכס מניב NOI של כ-1 מיליון ש"ח בשנה. בהתאם לשיעור היוון (CR) מקובל בנכסים דומים באותו באזור של 6% נעריך את השווי ההוגן של הנכס ב- 1/6% = 16.7 מ' ש"ח.
ניתן להעריך את המחיר בו נוכל למכור את הנכס בעתיד, במידה ואנו מתכוונים להשביח את הנכס ולהגדיל בכך את ההכנסה התפעולית נטו (NOI) ובהנחה כי שיעור ההיוון לא ישתנה (CR) אזי נוכל לחשב את השווי הצפוי ע"י חלוקת NOI ב CR.
לדוגמא: נניח כי ה-NOI צפוי לעלות ב-25% עד תום השנה השלישית מיום רכישת הנכס. בהנחה כי שיעור ההיוון (CR) נותר ללא שינוי, נראה כי שווי הנכס העתידי הנו: 1.25/6% = 20.8 מיליון ש"ח.
כאשר אנו מעוניינים בתשואה מסוימת על ההשקעה שלנו, נוכל לחפש נכס מניב אשר יענה על קריטריון זה, לדוגמא – התשואה הרצויה היא 5.5% אנו נחפש נכס לרכישה שמחירו וההכנסה התפעולית נטו שלו תואמות את התשואה המבוקשת. CR=NOI/VALUE הנכסים המתאימים הם נכס במחיר 9.1 מ' ש"ח המניב NOI של 500 א' ש"ח לשנה, או נכס במחיר 4.5 מ' ש"ח המניב הכנסה תפעולית נטו של 247.5 א' ש"ח בשנה, הבחירה בנכס הרצוי תהייה בהתאם לסכום ההשקעה המועדף עבורנו.
באופן זה נוכל לבדוק האם הנכס שלנו מניב הכנסה תפעולית נטו (ROI) ראוי, שווי ההשקעה ידוע לנו, שיעור ההיוון (CR) המקובל באזור ידוע ידוע לנו מכאן נוכל לחשב את ההכנסה התפעולית הנדרשת.
הגורמים המשפיעים על דמי השכירות שניתן לקבל מהשכרת נכס מניב:
דירות:
- מיקום הדירה.
- גודל הדירה.
- ריהוט ורמת תחזוקה של הדירה.
- גיל ורמת התחזוקה של הבניין בו נמצאת הדירה.
- עלויות נלוות לשכר הדירה.
- תקופת השכירות כולל אופציה להמשך שכירות.
- התאמה לאוכלוסיות שונות.
- רמת ביקושים/היצע באזור.
- טיב השוכר.
חנויות:
- מיקום הנכס.
- גודל שטח הפנים/חשיפת חזית.
- שטח החנות.
- יחס בין חזית החנות לעומק החנות.
- יכולת התאמה לעסקים שונים.
- נגישות נוחה.
- גיל ורמת תחזוקה של הנכס.
- עלויות נלוות לשכ"ד.
- תקופת השכירות.
- היצע/ביקוש ורמת תפוסה באזור.
- טיב השוכר.
משרדים:
- מיקום המשרד , סביבה עסקית.
- שטח המשרד, כולל יחס ברוטו/נטו.
- רמת גימור.
- עלויות נלוות לשכ"ד.
- התאמה לסוגי שוכרים שונים.
- נגישות וחנייה.
- תקופת השכירות.
- היצע/ביקוש ורמת תפוסה באזור.
- טיב השוכר.
נתונים לגבי נכסים מסחריים מניבים ניתן למצוא בפרסום של השמאי הממשלתי, הנתונים של השמאי הממשלתי מבוססים על פני כ אלף נכסים מניבים בכ-35 ערים בישראל באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה. הנתונים אינם לוקחים בחשבון הכנסות נוספות כגון השכרת חלק מהמבנה להצבת מתקן סולרי, בכדי למנוע השפעה של הכנסות ארעיות.
