שוק הנדל"ן והמשכנתאות

שוק המשכנתאות

היקף ביצוע משכנתאות שנתי:

מאז שנת 2008 אנו נמצאים בקו מגמה עולה של היקף ביצוע המשכנתאות בארץ, בשנת 2015 בוצעו 65 מיליארד ש"ח משכנתאות לדיור, בשלושת השנים הבאות 2016-2018 יש התמתנות קלה וב 2019 בוצעו משכנתאות לדיור בהיקף כולל של 76.5 מיליארד ש"ח, שנת 2020 עם ולמרות התפרצות מגפת הקורונה קצב ביצוע המשכנתאות ממשיך לעלות ומסתכם ל 78 מיליארד ש"ח. .

בשנת 2017 עמדה משכנתא ממוצעת על סכום של 660 א' ש"ח, בשנת 2020 המשכנתא הממוצעת עמדה על סכום של 765 א' ש"ח זו עליה של 16% בסכום המשכנתא הממוצעת במהלך 4 השנים האחרונות.

ריביות משכנתא בשנת 2020

בשל חוסר הוודאות עם פרוץ מגפת הקורונה ובחודשים לאחר מכן עלתה ריבית המשכנתאות בכל האפיקים, לאחר תקופה עם ההסתגלות למגפה שבו הריביות לרדת ובסה"כ רמת הריביות נמוכה ביחס לשנים עברו.

 

שוק הנדל"ן

מתוך פרסום נתונים של הלמ"ס 14.02.21 שנת 2020 למרות הפסימיות שהביאה אתה מגפת הקורונה הסתיימה בעלייה של 14% במכירת דירות חדשות.

בשנת 2020 נמכרו 38,320 דירות חדשות לעומת 33,430 יחידות דיור ב-2019. מדובר בשיא של יותר מעשור. בהשוואה לשנת 2018 עליה של כ-69% (אז נמכרו 22,697 יחידות דיור חדשות). כאשר השיא הקודם נרשם בשנת 2015, אז נמכרו 31,699 דירות חדשות.

מספר הדירות החדשות שנמכרו בעשור האחרון

מספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2020 בחלוקה גיאוגרפית

דירות בישראל (מתוך נתוני הלמ"ס שפורסמו בינואר 2021)

באמצע שנת 2020 היו בישראל כ-2.736 מיליון דירות למגורים. לעומת שנת 2019 חל גידול של 2% דירות למגורים, תוספת של כ-57 אלף דירות למגורים.

נתון זה כולל את כלל הדירות המדווחות לרשויות כיחידות רשומות לצורכי גביית ארנונה. נתון זה אינו כולל דירות שאינן מדווחות לרשויות, וכן דירות בחלק מהיישובים השיתופיים כגון קיבוצים, מושבים שיתופיים ויישובים מוסדיים, במועצות אזוריות שנוהגים לשלם ארנונה עבור כל היישוב כישות משותפת אחת.

בשנים 2020-2012 חל גידול של כ-16% במספר הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות, תוספת של
כ-354,343 דירות.

סך הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות, אלפים, 2020-2012

נתוני המועצות האזוריות נוספו למרשם בהדרגה החל משנת 2012, ובשנת 2020 מספר הדירות בהן עמד על 236,671. מכיוון שמדובר בריכוז גדול של יישובים שכל אחד מהם מנוהל כיחידת מגורים אחת בתוך המועצה האזורית, במקרים רבים לא ניתן דיווח פרטני של מספר הדירות בכל יישוב, ולכן לא מפורסם מידע מפורט על אודות יישובי המועצות האזוריות.

דירות לפי מחוז, 2020, אחוזים

בשנת 2020, האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז המרכז (25% מכלל הדירות) ובמחוז תל אביב (20% מהדירות), ואילו האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3% מהדירות).

אחוז האוכלוסייה בכל מחוז לעומת אחוז הדירות שבו (נתוני אוכלוסייה בסוף 2019)

בתרשים רואים שבמחוז תל אביב, נתח הדירות גדול מנתח האוכלוסייה במחוז. הסבר אפשרי לכך הוא שבמחוז זה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית, כתוצאה מריבוי של משקי בית של יחידים וממספר ילדים נמוך במשקי הבית. לעומת זאת, במחוז הדרום ובאזור יהודה והשומרון נתח הדירות נמוך משמעותית מנתח האוכלוסייה, כנראה בשל מספר נפשות ממוצע גבוה למשק בית.

מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות  (פרסום הלמ"ס 15.01.21)

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אוקטובר 2020 – נובמבר 2020, לעומת אוקטובר 2019 – נובמבר 2019, נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-3.1% .

מדד תשומות הבניה 2020

מתחילת שנת 2020 עלה המדד ב 0.5%

 

 

נתוני עבר:

היקף ביצוע משכנתאות שנתי:

מאז שנת 2008 אנו נמצאים בקו מגמה עולה של היקף ביצוע המשכנתאות בארץ, השיא של 65 מיליארד ש"ח היה בשנת 2015.

הקיפאון בשוק הנדל"ן קיבל ביטוי בשוק המשכנתאות. שנת 2017 הסתיימה בהיקף ביצוע משכנתאות חדשות בהיקף של כ-53 מיליארד ש"ח, מדובר בירידה של 9% לעומת ההיקף שניתן בשנת 2016 כ-59 מיליארד שקל. הר המשכנתאות של הציבור הישראלי הגיע נכון לסוף נובמבר 2017 ליותר מ-320 מיליארד שקל, עלייה של יותר מ-5% בתוך שנה.

סכום משכנתא ממוצעת בשנת 2017 היה בדומה לסכום הממוצע בשנת 2016 זהו גידול של 12%+ מסכום המשכנתא הממוצעת בשנים 2013-2015.

ב-2017 אנו עדים לירידה במספר העסקאות וקיפאון בשוק. במערכת הבנקאית מצביעים על   ירידה בפעילות של הרוכשים מהסוגים השונים. חסרי דיור הרוכשים דירה ראשונה ממשיכים "לשבת על הגדר" וממתינים לתוצאות תכנית "מחיר למשתכן". התכנית השפיעה על שוק הדירות החדשות, ולפי הערכות במהלך 2017 נרשמה ירידה של 10%-30% באזורים השונים בארץ במכירת דירות חדשות.

על רקע מאבק האוצר בביקושים של פלח המשקיעים, התכנית למיסוי דירה שלישית, שינוי במיסוי ומגבלות בנק ישראל לשיעור המימון הובילו גם הם להקטנת הביקושים. בבנקים ובמשרד האוצר מציינים כי בשנתיים האחרונות משקיעים יותר מוכרים נכסים שבבעלותם מאשר רוכשים נכסים חדשים. משקיעים עוברים מרכישת דירות למגורים לרכישת נדל"ן בתחום המשרדים, שם התשואה נחשבת גבוהה יותר, ובתחום זה אין עדיין איום להטלת מגבלות על המשקיעים מצד המדינה. בנוסף, חלק מהמשקיעים הסיטו השקעותיהם לנדל"ן בחו"ל.

מנגד, אנו עדים להתעוררות בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר באזורים כמו רמת-גן וגבעתיים שיעור המכירות בפרויקטים של תמ"א 38 מהווה 60%-70% מכלל המכירות של הדירות החדשות.

נתונים נוספים:

מבחינת גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס ( שיעור מימון=LTV), לפי נתוני 2017 כ שליש מהלווים לוקחים משכנתא בהיקף העולה על 60% משווי הנכס ופחות מ 10% מסתפקים בהלוואה של פחות מ 30% משווי הנכס.

כ 42% מהלווים יחזירו בין 30%-20% מהכנסתם הפנויה בהחזרי ההלוואה החודשיים, כ 35% יחזירו בין 50%-30% מהכנסתם הפנויה, זהו נתון גבוה בו מעל שליש מהלווים נמצאים ביחס החזר גבוה כזה, כל שינוי בגובה ההחזר החודשי כתוצאה משינויי הצמדה או ריבית יכולים להוביל לקושי בעמידה בהחזרי ההלוואה, כך גם שינויים בשוק העבודה, אבטלה, מיתון וכד'.

מבחינת הפיגורים במשכנתאות הסכום הכללי של הפיגורים (פיגורים במשכנתא מעל 90 ימים), גדל אבל זה אך טבעי למול הגידול בהר המשכנתאות של הציבור, הבחינה האמתית היא שיעור הפיגורים, בשנת 2017 הוא עומד על 0.7% גבוה משנת 2016 0.65% אך נמוך מהשנים 2014-2015 .

מבחינת שווי הנכסים הנרכשים באמצעות ההלוואות, אנו עדים על שינוי מגמה בולט במיוחד בדירות הזולות של עד 800 אש"ח ירידה של מעל 50% וכך גם בנכסים עד שווי של 1.2 מש"ח.   בנכסים במחירים שבין 1.2-2 מש"ח אנו עדים למגמה הפוכה שם יש גידול של יותר מ 100% במימון הרכישות באמצעות המשכנתאות שבוצעו.

שוק הנדל"ן:

נתוני שוק הנדל"ן  מתקבלים ממקורות מגוונים ולעתים מקורות בעלי אינטרסים שונים כך שאין אחידות מלאה בנתונים.  לכן אשתדל לרכז את מרבית הנתונים ממרב המקורות על מנת ליצור תמונת שוק נדל"ן הקרובה ביותר למציאות.

את שנת 2017 ניתן יהיה לסכם רק בעוד מספר חודשים לאחר פרסום נתוני הרבעון האחרון של השנה, הנתונים שיובאו להלן מתייחסים לשלושת הרבעונים הראשונים של השנה ינואר-אוקטובר 2017.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בהשוואת התקופות הנ"ל בין השנים 2017-2016 לפי מדד מחירי הדירות החדשות עלו המחירים בשיעור של 2.9% נתון המשקף האטה בעליית מחירי הדירות לעומת השנים הקודמות.

לפי המקור הנ"ל החלו השנה בבניית 49,745 דירות חדשות למגורים שזו ירידה של 6.3% – לעומת שנת 2016.    לעומת זאת הסתיימו השנה בנייתם של 50,101 דירות שזו עליה של 18.5%+ לעומת שנת 2016 .  לירידה בהתחלות הבניה מתייחס הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור -"הירידה במספר התחלות הבנייה עשויה להוביל לעלייה במחירי הדירות, במידה והיצע הדירות לא ידביק את הביקוש. "יש צורך בבניית כ־55 אלף דירות בשנה על מנת לעמוד בביקושים, כך שהכמות של הדירות שהחלה בנייתן בפועל אינה מספקת את הביקוש השנתי ולא עונה על הפערים בין הביקוש להיצע שנוצרו בשנים הקודמות, בעשור הקודם בנו הרבה פחות מהביקוש, וכמובן אם יש פער בין הביקוש להיצע, כפי שהיה בכל השנים הקודמות, המחירים עולים. כשיש עודף היצע לעומת הביקוש המחירים יורדים וזה המפתח העיקרי לוויסות השוק – לטפל בהיצע".

רבים אחרים המצויים בתחום הנדל"ן טוענים כי בעקבות תכנית הממשלה "מחיר למשתכן" קטן משמעותית צד הביקושים או יותר נכון הביקושים רק "נדחים" ולא קטנים והם אשר יפעילו לחץ לעליית מחירים בעתיד. השמאית נחמה בוגין מאשימה את הממשלה בקיפאון שנוצר בשוק הנדל"ן, לדבריה מחיר למשתכן הרג את השוק, הממשלה לקחה את כל הקרקעות שיש, ניתבה אותם למגזר מסוים, אבל מגזר מצומצם ויתרת השוק נותרה ריקה, לדבריה יזמים המחפשים קרקעות לבנייה פשוט לא מוצאים.

מסוכנות אנגלו-סכסון נמסר כי שנת 2017 התאפיינה בירידה דרסטית במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, נתונים אלו תואמים גם את הנתונים המפורסמים ע"י לוי יצחק וסוכנות רימקס, קיימת ירידה משמעותית בהיקף העסקאות, יחד עם זאת מחירי הדירות מיד שנייה המשיכו לעלות, לפי מחירון לוי יצחק נרשמה עלייה של 4.5%+ בממוצע ארצי, לפי נתוני רימקס המחירים עלו  בכ 2.6%.   התכנית למיסוי דירה שלישית והרחקת משקיעים בשוק הנדל"ן גרמו להסטת השקעות בחו"ל, לדברי גורמים בענף מחירי דירות יד שנייה ימשיכו לעלות מכוון שהבנייה החדשה מכוונת לחסרי דיור ולא למשפרי דיור, הרחקת המשקיעים ובריחת כסף לחו"ל יקטינו את ההיצע של דירות יד שנייה ויגרמו לעליית מחירים. בכתבה שפורסמה ב 26.12.17 "2017 בנדל"ן ירידה בעסקאות, עליה במחירים" ניתן לקבל תמונת מצב של מחירי נדל"ן יד שנייה בערים השונות עם תחזית לשנת 2018 גם היא בהתאם לערים השונות.

 

נקודות עיקריות מסקירות ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הרביעי 2017 – משרד האוצר.

• ברבעון הרביעי נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 4.21 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011 ,שעמד בצל המחאה החברתית. בכך חותם הרבעון האחרון של 2017 רצף חריג של חמישה רבעונים בהם נרשמת ירידה במספר העסקאות, הרצף השלילי הארוך ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. שפל ברכישת דירות באזור ת"א.
• רכישת דירות "במחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016 .עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי ירדה רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים בשיעור חד של %33 .
• רכישות המשקיעים ברבעון הרביעי הוסיפו לרדת אף הם, אל רמתם הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003 ,שעמד בצל המיתון במשק. בפילוח גאוגרפי נמצא כי באזורי הביקוש במרכז הארץ קרובה יותר רמת הרכישות של המשקיעים אל רמתה ההיסטורית הנמוכה ביותר, בהשוואה לאזורי הפריפריה.
• ניתוח מאפייני ההכנסות ההוניות של רוכשי הדירות להשקעה ברבעון האחרון מרמז על העדפה גבוהה יותר, בהשוואה לעבר, של משקיעים אלו להשקעה בנדל"ן על פני ני"ע.
• ברבעון הרביעי הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, זאת חרף ירידה במכירות המשקיעים. בשבעת הרבעונים האחרונים נגרעו מ"מלאי" זה 5.8 אלף דירות, זאת לעומת תוספת של שלושה-עשר אלף דירות ל"מלאי" זה בשבעת הרבעונים שקדמו להם.
• סנטימנט המשקיעים חזר לרדת ברבעון האחרון. בחמשת הרבעונים האחרונים נמצא סנטימנט זה בטריטוריה השלילית. לראשונה, ברבעון האחרון של 2017 ,נמצא גם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס בטריטוריה שלילית.
• רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 3.5 אלף דירות, ירידה של %8 בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016 ,זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז הרבעון האחרון של .2016
• רכישת דירות יד שניה ברבעון האחרון של 2017 הסתכמה ב-16 אלף דירות, ירידה של %8 בהשוואה לרבעון המקביל. בשנת 2016 ,והרמה הנמוכה ביותר מאז המחאה החברתית בשנת 2011.

נקודות עיקריות מסקירות ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השלישי 2017 – משרד האוצר.

•   ברבעון השלישי של 2017  נרכשו  23.7 אלף דירות, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניכוי "מחיר למשתכן" מתעצמת הירידה ל-21% .בכך חותם הרבעון השלישי ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות. מאז תחילת העשור הקודם, רק בתקופת המחאה החברתית נרשם רצף דומה.
  במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו 75.5 אלף דירות, מזה 72 אלף דירות ב"מחירי שוק" (חדשות ויד שנייה). בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים אשתקד זוהי ירידה של 15% ,שיעור הירידה החד ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

•  ירידה של 16% ברכישת דירות ב"מחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים ברבעון השלישי של 2017 ,אל הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה למע"מ אפס. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות.  בפילוח גאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה חדה של 23% במספר הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

• ניתוח רכישות הזוגות הצעירים מקרב זכאי סדרה ב' ב"מחיר למשתכן" מצביע על שיעור "התייאשות" נמוך של 4% מבניהם, אשר רכשו דירה "במחירי שוק" בתשעת החודשים הראשונים של השנה. כשליש מאותן רכישות היו של דירות חדשות, שיעור גבוה משמעותית מאשר בקרב כלל הזוגות הצעירים. יש בכך כדי להעיד על העדפה חזקה של אותם זכאים לדירות חדשות.

•  רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו לרדת בשיעור חד של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים, של למעלה מ-20% ,מאז הרבעון השלישי של 2015. במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמו רכישות המשקיעים ב-13.2 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז המיתון של 2003 .באזור המרכז רשמו רכישות המשקיעים את רמתם ההיסטורית הנמוכה ביותר.

• ברבעון השלישי הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, זאת חרף ירידה במכירות המשקיעים, בפרט של "מרובי הנכסים". בששת הרבעונים האחרונים נגרעו מ"מלאי" זה 7.5 אלף דירות, זאת לעומת תוספת של 12 אלף דירות ל"מלאי" זה בששת הרבעונים שקדמו להם (רבעון אחרון 2014 -רבעון ראשון 2016).

•  הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה, אשר רשמו ירידה ריאלית של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, מתחילת השנה הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב-1.5 מיליארד ₪ בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

•  ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 5.5 אלף דירות חדשות "במחירי שוק", ירידה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה חדה זו מקיפה את כל הסגמנטים של השוק. ממשיך לרדת משקלם של הקבלנים הגדולים בסך המכירות, עובדה שעשויה להצביע על גמישות מחירים נמוכה בקרב קבלנים אלו.

• רכישת דירות יד שנייה ברבעון השלישי עמדה על 16.9 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאש הרבעון השלישי של 2015 ,וירידה של 17% לעומת אשתקד. הובילו ירידה זו המשקיעים ומשפרי הדיור.