תהליך ביצוע המשכנתא

מאישור בקשת המשכנתא ועד לקבלתה בפועל.

תחילתו של התהליך כפי שפורט בפרק של הגשת הבקשה למשכנתא הוא בהחלטה על הנכס המתאים והרצוי לרכישה תוך התחשבות ביכולות הפיננסיות הנוכחיות והעתידיות, ההון העצמי העומד לרשותכם, מגבלות בנק ישראל ואחרות, הכרה ראויה של אפשרויות המשכנתא, ואיתור הנכס המתאים לרכישה.

לאחר השלב הראשוני המתואר לעיל, תוגש בקשת המשכנתא (אני ממליץ שתוגש לבנק בו מתנהל חשבונכם ולעוד 2 בנקים נוספים לפחות), הבנקים עובדים בד"כ לפי חלוקה גאוגרפית וצריך שיהיה קשר לסניף הבנק בו תוגש הבקשה, יכול להיות בהתאם למקום הנכס הנרכש/ מקום מגוריכם הנוכחי/ בסמיכות למקום העבודה וכד'.

הגשת הבקשה תעשה על גבי טופס בקשה להלוואה הניתן ע"י הבנק ובצרוף המסמכים והאישורים הנדרשים, בהגשת הבקשה לבנק הבנקאי ימלא שאלון תיוג "הכר את הלקוח" יוודא כי קיבל לידיו את כל הנדרש לצורך בחינת הבקשה, ישאל אתכם שאלות בנוגע למשכנתא המבוקשת, יסביר לגבי אפשרויות ההלוואה ויענה על שאלותיכם.

לאחר שלב הגשת הבקשה, הבנקאי יערוך את הבקשה לפי כללי הבנק ויעבירה לבחינה ואישור הגורם הרלוונטי בבנק, (בד"כ אינו נמצא בסניף בו מוגשת הבקשה, אלא במנהלת אזורית או במטה הבנק), לאחר בחינת הבקשה בה תיבחן מטרת ההלוואה, נתוני ההכנסות, נתוני ההתחייבויות, יכולת ההחזר, התנהלות חשבונות הבנק, פרטי הנכס המוצע לשעבוד כבטוחה להלוואה, ונתונים נוספים המתקבלים ממאגרי מידע שונים, תתקבל ההחלטה על אישור הבקשה ותנאיה, לעתים נדרשים הלקוחות להמציא אישורים/מסמכים נוספים שהצורך בהם עולה תוך כדי הבחינה הראשונית של הבקשה .

הבנק יבצע דירוג אשראי לבקשה- דירוג של הלקוח המושפע מנתונים סוציו-אקונומיים כגון, הכנסה נטו למשק הבית, התחייבויות משק הבית, יכול ההחזר, מספר הנפשות במשק הבית, הכנסה פנויה לנפש, גיל, השכלה ומקצוע, מקום וותק בעבודה וכו',  דירוג היסטוריית האשראי של הלקוח במידה והוא לקוח הבנק, דירוג עפ"י מידע בנקאי ומידע ממאגרי מידע פנימיים וחיצוניים העומדים לרשות הבנק, עפ"י התנהלות בחשבונות הבנק המוצגים.  הבנק גם ידרג את העסקה על פי טיב הבטוחה, שעור המימון וקיום ביטוחים. דירוג האשראי יהיה השילוב של דירוג הלקוח ודירוג העסקה ואלה יקבעו את תנאי ההלוואה באם תאושר.

הבנק במידה ויאשר את הבקשה ימסור לידכם את האישור העקרוני, לעתים לצורך אישור הבקשה תידרשו להמציא לבנק בטחונות נוספים או לצרף לווים נוספים/ערבים ולאחר בחינתם יימסר האישור העקרוני.

על פי – ניהול בנקאי תקין [15] (11/06) – נהלים למתן הלוואות לדיור, על הבנק המלווה לתת לרוכשים אישור עקרוני שתוקפו 24 יום לפחות לצורך המצאת המסמכים הדרושים לאישור ביצוע המשכנתא ע" הבנק, באישור יפורטו הדברים הבאים:​

• סכום ההלוואה.
• תקופת ההלוואה.
• שיעור הריבית הקבועה, או במקרה של ריבית משתנה את הכללים לשינוי הריבית ומועדי תחנות השינוי.
• בהלוואות צמודות את כללי ההצמדה.
• סכום ההחזר החודשי.
• סכום החיובים והעמלות מאת הבנקאים לגורמים חיצוניים.
• פירוט הסיכונים שאותם יש לבטח ואת עלויות הביטוח.
• רשימת המסמכים שיש להמציא לצורך אישור המשכנתא.
• הסבר על פירעון מוקדם ועלויות נלוות.
• הודעה בדבר השינוי בגובה הריבית באם חלף המועד שניתן לאישור העקרוני.

בהנחה שקיבלתם אישור עקרוני מכל הבנקים שפניתם אליהם, נסו לבצע "התמחרות" בין המאשרים עד קבלת התנאים המיטביים עבורכם.

שבידכם אישור עקרוני תוכלו לחתום על חוזה הרכישה של הנכס אותו תמציאו לידי הבנק שבחרתם לקחת בו את המשכנתא, הבנק יאשר סופית את המשכנתא, יכין את המסמכים הנדרשים יפתח תיק ויזמן אתכם לחתימות על הסכם ההלוואה, תקבלו הסבר ותדריך ללווה על כל הנדרש מכם לצורך ביצוע המשכנתא בפועל. בעת החתימה על הסכם ההלוואה עם הבנק, הבנק ימסור לידכם את המסמכים והמשימות הנדרשות לביצוע על ידכם לצורך ביצוע המשכנתא.   שימו לב כי לבנק התחייבות לאישור ההלוואה ותנאיה למשך 24 ימים קלנדריים בלבד.

אחד התנאים לקבלת המשכנתא הוא ביצוע ביטוח חיים בגובה סכום ההלוואה לכל אחד מהלווים, באם קיימת בעיה בריאותית שעלולה למנוע ביצוע ביטוח חיים לאחד הלווים, יש לדאוג ולבצע ביטוח חיים עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה וכניסה להתחייבויות כספיות בגינו, ביצוע הביטוח יבטיח כי מימוש האישור העקרוני/סופי למשכנתא לא ימנע בשל סיבה זו.

בשלב החתימה על הסכם ההלוואה תדרשו לשלם את עמלת פתיחת תיק המשכנתא, עמלה זו מחושבת בד"כ כאחוז מסוים מסכום המשכנתא המבוקשת, בד"כ 0.25% .

בשלב זה שבידכם המסמכים והמשימות לביצוע, יש לתאם עם שמאי מרשימת השמאים שקיבלתם מהבנק מועד ביקור בנכס הנרכש וביצוע הערכת השווי של הנכס עבור הבנק, למרות שאתם מזמינים את השמאי ומשלמים עבור השמאות, מחויבותו היא כלפי הבנק בלבד אך ניתן לקבל מידע רב מהבדיקות שיבצע בנוגע לנכס שרכשתם.

במקביל יש להשלים במהירות המרבית את רישום הביטחונות לטובתכם ולטובת הבנק, בהתייחס למשכנתא שכיחה, יהיה עליכם להחתים את בעלי הנכס על התחייבות לרישום משכנתא, תרשמו הערות אזהרה לטובתכם ולטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין, תסולק מהנכס המשכנתא של המוכרים ותמציאו נסח טאבו עדכני לאחר הרישום, תרשמו משכון זכויותיכם כרוכשים לטובת הבנק ברשם המשכונות ותמציאו אישור עדכני על שעבודים הרובצים על הנכס, תמציאו ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק, תמציאו את הדיווח לרשויות המס על עסקת הרכישה ודיווחי המס של המוכרים, תמציאו אישור מהמוכרים על ההון העצמי ששולם עד כה על חשבון רכישת הנכס, תבצעו ביטוח חיים וביטוח נכס, תחתמו על הוראת קבע לתשלום החודשי של המשכנתא, וכל דבר נוסף שדרש או יידרוש הבנק לאחר שתמציאו לידיו את כל הנ"ל.

במידה ועמדתם בפרק הזמן הנדרש של 24 הימים מחויב כלפיכם הבנק לבצע את ההלוואה בתנאים שאושרו.

הבנק יכין את כל המסמכים הנדרשים ואת תיק המשכנתא לבחינה סופית, בכפוף לבחינה ואישור הבנק על תקינות והשלמת כל הנדרש, יינתן אישור לביצוע המשכנתא.

ביצוע המשכנתא משמעותו העברת הכסף לידי המוכרים בהתאם להוראה בלתי חוזרת שתחתמו עליה, התשלום יכול להתבצע בהעברה בנקאית לחשבונם של המוכרים או בצ'ק בנקאי שיכין הבנק לפקודת המוכרים, הבנק ידרוש להמציא פרטי חשבון המוכרים.

לאחר ביצוע המשכנתא יהיה עליכם להשלים את העברת הבעלות של הנכס מהמוכרים כשהוא פנוי וללא שעבודים אחרים מלבד אלה שרשמתם לטובתכם ולטובת הבנק לבעלותכם, ובמעמד זה לרשום משכנתא לטובת הבנק אשר תחליף את בטחונות הביניים שנתנו לבנק, (הערת אזהרה ומשכון זכויות חוזיות).

מועד תחילת תשלום המשכנתא:

• בהלוואות צמודות מדד:

1. בוצעה ההלוואה בפועל בין ה- 1 ל 15 לחודש, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה במועד התשלום החודשי שנקבע באותו החודש, התשלום הראשון יהיה בחודש הבא אחריו במועד שנקבע לחיוב ההלוואה.
   נניח שהתשלום החודשי נקבע ל 10 בכל חודש, ההלוואה בוצעה בפועל ב 5 לחודש, התשלום הראשון בהלוואה יהיה ב 10 לחודש הבא לאחר חודש הביצוע, אם ההלוואה בוצעה ב 5.6 אזי התשלום הראשון יהיה ב 10.7

2. בוצעה ההלוואה בין ה-16 לסוף החודש, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה במועד התשלום החודשי שנקבע בחודש לאחר ביצוע ההלוואה בפועל, התשלום הראשון יהיה במועד שנקבע להחזר החודשי בחודש הבא אחרי חודש לאחר ביצוע ההלוואה בפועל, באם המועד שנקבע להחזר החודשי הוא 10 לכל חודש וההלוואה בוצעה ב 18.6 אזי התשלום הראשון בהלוואה יהיה ב 10.8 .

בהתאם למועד ביצוע בפועל של ההלוואה יחושב סכום התשלום הראשון,  יחושבו מספר הימים מיום ביצוע ההלוואה ועד לתשלום הראשון ולפי מספר הימים (יותר מחודש/או פחות מחודש) יחושב סכום התשלום הראשון.

כנ"ל גם לגבי ההצמדה למדד , יקבע מדד בסיס המתחשב במדד הידוע ביום ביצוע ההלוואה והמדד הידוע במועד התשלום הראשון ובמספר הימים שבין מועד הביצוע לתשלום הראשון.

שחרור הלוואה בחלקים:

הלוואה משתחררת בחלקים בדרך כלל בעת רכישת דירה מקבלן שבנייתה טרם הסתיימה ולוח התשלומים מתפרס על תקופת זמן הבנייה, וכן במקרים של בנייה עצמית בה הבנק מבצע את ההלוואה בחלקים עפ"י התקדמות הבנייה.

בעת הגשת הבקשה יש להגיע להסכמה ברורה עם הבנק (והמלצתי לעגן הסכמות אלו בכתב), על מועד והתנאים לביצוע כל אחד מחלקי ההלוואה.

1. הלוואות בריבית קבועה – בעת השחרור החלק הראשון יחושב המרווח שבין ריבית ההלוואה לממצוע הריביות לתקופה מקבילה אותה מפרסם בנק ישראל, כל שחרור נוסף בהלוואה יהיה בהתאם לממוצע הריבית לתקופה המקבילה שיפרסם בנק ישראל ובתוספת המרווח שחושב בעת השחרור הראשון.
2. הלוואות בריבית משתנה – בשחרור הראשון יקבע המרווח מהעוגן האובייקטיבי הרלוונטי, כל שחרור נוסף יהיה בהתאם לעוגן האובייקטיבי במועד השחרור ובתוספת המרווח שאושרה באישור האחרון. יש לשים לב כי אישור ההלוואה תחום בזמן נתון מעבר אליו הבנק רשאי לאשר בשנית את ביצוע יתרת ההלוואה שלא בוצעה בתנאים אחרים, או אף שלא לאשר אותה כלל.
3. בהלוואות צמודות מק"מ, כל שחרור נוסף ייחשב כהלוואה בפני עצמה ולכן ייתכנו שינויים במרווח המבוקש מהעוגן כפי שהיו בשחרור הקודם.

תשלום ההחזר החודשי:

התשלום החודשי יבוצע באמצעות הוראת קבע מחשבונו של הלווה.

התשלום החודשי ישולם לפי הסדר הבא: תחילה עבור ההוצאות והתשלומים הנלווים, לאחר מכן על חשבון ריבית הפיגורים, לאחר מכן על חשבון ההצמדה (ככל שקיימת), לאחר מכן על חשבון הריבית ולאחר מכן על חשבון הקרן.

השלמות לאחר ביצוע ההלוואה:

1. השלמת ביצוע העברת הזכויות עד לרישום בעלות הנכס על שם הלווים ורישום משכנתא לטובת הבנק. כל זאת על פי שנקבע ע"י הבנק בעת אישור ההלוואה.
2. המצאת כל המסמכים הנדרשים להשלמה שאושרו ללווים ע"י הבנק להמציא תוך פרק זמן נתון לאחר ביצוע ההלוואה.
3. בהלוואת זכאות לרשומים לנישואין בהלוואה שבוצעה טרם נישאו, על הלווים להמציא תוך 4 חודשים תעודת נישואין מקורית לידי הבנק, במידה וחלפו 4 חודשים יומרו תנאי הלוואת הזכאות על כל מרכיביה עד להמצאת התעודה ולא יאוחר מ 12 חודשים לאחר ביצוע ההלוואה שאז יועמד מלא סכום ההלוואה לפירעון מיידי.  במידה ותומצא תעודת נישואין לאחר 4 חודשים ולפני 12 חודשים מיום ביצוע ההלוואה יוחזרו תנאי ההלוואה לתנאים המקוריים החל מיום הצגת התעודה לבנק.