תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38 באה להתמודד עם הסכנה ליציבות מבנים בעת רעידת אדמה.  בארץ קיים תקן בנייה (תקן 413 ) אשר נקבע עוד בשנות ה-70 , תקן בנייה לעמידה ברעידות אדמה.

המועד הקובע להחלת התוכנית תמ"א 38 הוא 1 לינואר 1980, כלומר מבנים שתוכנית ההיתר שלהן נתנה לפני מועד זה ולא נבנו לפי תקן 413 קיימת להם סכנה מוחשית שלא יעמדו ברעידת אדמה קשה.

בכדי להתמודד עם בעיה זו הוחלט על מנגנון מתן זכויות בנייה נוספות לבניינים אשר נכללים בתוכנית, בנוסף הוחלט על מתן תמריצים נוספים באופן של פטורים שונים ממסים והיטלים, וזאת בתנאי שנתנו ע"י היזם בצורת שרותי בנייה בלבד.

התועלות של התוכנית:

1. חיזוק בניין קיים כך שיעמוד ברעידת אדמה קשה.
2. הרחבת דירות קיימות של הדיירים- תוספת ממ"ד, מרפסת וכד'.
3. שיפור איכות החיים – חידוש הבניין, הוספת מעלית, פיתוח סביבתי.
4. תוספת שווי למחיר הדירות הקיימות בגמר הבנייה.
5. רווח יזמי מתוספת דירות חדשות על המבנה הקיים.

תוכנית התמ"א 38 מתחלקת ל 2 מסלולים.

תמ"א 38 רגילה – חיזוק הבניין הקיים, הרחבת הדירות הקיימות, תוספת בנייה של יחידות  חדשות, תוספת מעלית ופיתוח סביבתי.

תמ"א 38 תיקון 2 – הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש במקומו. במצב זה בניגוד לתמ"א 38 רגילה יאלצו הדיירים להעתיק את מקום מגוריהם לתקופת הבנייה. ביתרון במסלול זה הוא שהבנייה שתתבצע לא כפופה למגבלות המבנה הקיים.

המעורבים בעסקה:

1. כל בעלי הזכויות הקיימים בבניין, יש חשיבות בזיהוי כל בעלי הזכויות ורישום הזכויות אצל הגורם הרלוונטי.
2. בעלי שעבודים שונים על הזכויות בעלי הנכס, כגון משכנתאות שנרשמו על דירות מסויימות בבניין הקיים.
3. בעלי הערות על דירות בבניין הקיים, כגון עיקולים, יפויי כוח, הערות אזהרה וכו'.
4. שוכרי דירות בבניין.
5. בנק מלווה, הבנק הנותן אשראי ליזם, מנפיק ערבויות חוק מכר וכו'.
6. רוכשי הדירות החדשות הנוספות לבניין הקיים.
7. בנקים למשכנתאות אשר מעמידים אשראי לרוכשי הדירות החדשות.
8. היזם.
9. קבלנים ובעלי מקצוע שונים.
10. רשויות המס והרשות המקומית.
11. רשות מקרקעי ישראל במידה והמקרקעין בבעלותה.

מבנה עסקת תמ"א:

1. הסכמת בעלי הדירות בבניין – בד"כ השלב הקשה והמורכב ביותר, שלב זה מתחיל בד"כ בהובלת חלק מהדיירים אשר צריכים להוביל להסכמת מרבית הדיירים לביצוע הפרויקט, פרויקט אשר בסופו ירוויחו רבות בעלי הדירות כפי שכבר פורט לעיל, אך הוא כולל גם סיכונים לא קטנים ואי נוחות רבה לדיירים בשלב הבנייה. קושי מרכזי נוסף הוא איתור כל בעלי הזכויות במקרקעין שחלקם אינו מתגורר בהן, חלקם אינם מתגוררים בארץ, חלקם אינם רשומים עדיין כגון במצב של ירושה, לחלקם בני זוג שאינם בעלים, אך נדרשת הסכמתם מכוח נישואין וכד'.
2. בחירת נציגות מטעם הדיירים – לאחר הסכמת בעלי הדירות תיערך אסיפת דיירים בה תיבחר נציגות אשר תקבל סמכויות לייצג את כל הדיירים בבחירת היזם, ניהול המו"מ מולו ואף ליווי של תהליך הבנייה.
3. בחירת היזם – יש חשיבות עליונה בבחירת יזם מתאים, בעל יכולות מוכחות וניסיון מתאים לביצוע הבנייה.
4. בחירת בעלי מקצוע מטעם הדיירים – עו"ד (בדומה ליזם חשוב שיהיה בעל ניסיון והבנה רחבה בתחום), שמאי, יועצץ ביטוח, מהנדס/מפקח בנייה וכד'.
5. בעסקת תמ"א 38 רגילה תירשם הערת אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף, ביצוע עבודות השלד מהון עצמי של היזם, בגמר השלד יבוצע תיקון צו בתים משותפים ביצירת יחידה נפרדת אליה יוצמד הרכוש המשותף, ואז יוכל היזם לפנות לבנק מלווה שיוכל לשעבד את הרכוש המשותף וכך גם יוכלו לעשות רוכשי הדירות הנוספות.
6. בעסקת תמ"א 38 לפי תיקון 2 – הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה ליזם אשר יכול כבר בשלב זה להתקשר עם בנק מלווה. בעסקה זו שדירות הדיירים הקיימים נהרסות נדרשים בטחונות מתאימים שינתנו לדיירים.

בטוחות לעסקה:

יש שוני בסוג הבטוחות הנדרשות בכל אחד מסוגי התמ"א 38 , בתמ"א רגילה יש לקבל בטחונות שיבטיחו את שווי העבודות שהיזם מחוייב בהן.  בתמ"א 2 של הריסת הקיים ובנייה מחדש יש לקבל בטחונות מתאימים לקבלת דירה חדשה או אל שוויה.

ככלל ככל שתנאי הערבות יהיו אוטונומים יותר ומנותקים מהעסקה ומתנאיה כך יכולת המימוש של הערבות טובה ומהירה יותר. קיימות מספר סוגי ערבויות כגון, ערבות חוק מכר דירות, ערבותפיננסית אוטונומית, ערבות ביצוע בנקאית אוטונומית, ערבות בדק, ערבות להבטחת תשלומי שכירות, ערבות אישית ועוד. בכל אחת מהערבויות צריך לקבוע את התנאים שיבטיחו את בעלי הדירות בצורה הטובה והברורה ביותר, להבטיח סכומים ריאליים, כולל הצמדות למדדים שונים, הבטחת הפיצוי המוסכם שסהסכם, הבטחת תשלומי מיסים שיתכן ויכולו בעת מימוש הנכס.

החזרת הערבויות תעשה רק לאחר סיום הבנייה ומסירת הדירות עפ"י תנאי ההסכם, קבלת טופס 4 וחיבור הדירות לחשמל, מים וגז.  רישום הזכויות, קבלת מכתב החרגה סופי ולא מותנה מהבנק המלווה, קבלת ערבות בדק וערבות כספית לביצוע רישום הבית המשותף.

חובה להיעזר בעו"ד מתאים ומנוסה בתחום שיבטיח קבלת הערבויות המיטביות להגנת הדיירים.

מסירת החזקה בדירות לידי היזם:

1. בעת רישום הערת אזהרה לטובת היזם יש לקבל מהיזם יפויי כוח בלתי חוזר מתאים לביטולה שיוחזק בנאמנות אצל עו"ד הדיירים.
2. ביצוע כל הביטוחים הנדרשים המפורטים בהסכם.
3. קבלת היתר בנייה מלא בהתאם לתוכנית היזם.
4. קבלת ערבויות מתאימות.
5. קבלת מכתב החרגה מותנה מהבנק המלווה שיהפוך לסופי לאחר השלמת הבנייה והחזרת הערבויות.
6. טופס 50 – מיסוי מקרקעין בעת מכירה, רצוי שיהיה ספציפי לעסקה ולא מוגבל בזמן.
7. הבטחת תשלום דמי השכירות לדיירים שיעברו להתגורר לתקופת הבנייה בדירות אחרות.

ביטוחים:

יש לדאוג לביצוע ביטוחים אשר יבטיחו ויגנו על זכויות הדיירים, הביטוחים צריכים לכלול את כל המעורבים בפרוייקט וצדדי ג' , יש לבצע ביטוחים כנגד כל הסיכונים מיום תחילת העבודה ועד סיומה.

על הדיירים לקחת יועץ ביטוח מקצועי ומנוסה על מנת שיבוצעו הביטוחים הנדרשים.