גרירת משכנתא – החלפת בטוחה קיימת לבטוחה אחרת-זמנית או קבועה.
גרירת משכנתא קיימת היא תהליך בו מחליף הלווה את הבטוחה הקיימת בבטוחה אחרת ובתנאים מתאימים ללא שינוי תנאי המשכנתא הקיימת.
החלפת הבטוחה נדרשת בד"כ בעת מעבר דירה של הלווים, כלומר מכירת הנכס הקיים אשר לרכישתו נטלו משכנתא ושעבדו את הנכס כבטחון למשכנתא, ורכישת נכס אחר במקומו אשר ישמש כבטוחה חדשה למשכנתא הקיימת.
גרירת משכנתא קיימת נדרשת בד"כ כאשר תנאי המשכנתא טובים ועדיפים על קבלת משכנתא חדשה.
ביצוע גרירת משכנתא דומה לביצוע משכנתא חדשה ולעתים אף מורכב יותר, במשכנתא חדשה מעורב הנכס הנרכש בלבד, בגרירה מתווסף לכך גם הנכס הנמכר, מתווסף גם צד נוסף, רוכשי הנכס הנמכר ע"י הלווים ולרוב גם הבנק המעמיד לרוכשים משכנתא למימון הרכישה. לפיכך ההמלצה שלי היא להתייחס לגרירה כאל משכנתא חדשה ולבצע פנייה אל הבנק ולהתחיל את הבדיקות וקבלת האישורים העקרוניים טרם המכירה והרכישה של הנכס הקיים והנכס החדש.
בטוחה זמנית:
במקרים של מכירת נכס המוכרים נדרשים להסיר את השעבודים הקיימים על הנכס, במידה והמוכר נדרש להסיר את המשכנתא ועדיין אינו יכול לגרור אותה לנכס אחר מתאים יש באפשרות הלווה להציע לבנק בטוחה זמנית חליפית, בטוחה כזו יכולה להיות ערבות בנקאית בסכום ובתנאים מתאימים לדרישות הבנק או לחלופין פיקדון כספי משועבד שיבוצע בבנק המלווה.
שינויים במשכנתא קיימת כתוצאה מהגרירה:
עפ"י הוראות בנק ישראל –
תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן להבטחת הלוואתו (גרירת משכנתא), ולא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות ויודיע ללווה את הסיבה לכך. כסיבות סבירות לסירובו של תאגיד בנקאי למתן הסכמתו לגרירת משכנתא ניתן לראות, בין היתר, את המקרים הבאים:
- אם המדובר בהלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי ועל פי תנאיו (אלא אם קיבל הלווה את אישורו של המפקיד
- אם הבטחונות לגבי יתרת ההלוואה בעת הגרירה פחותי ערך לעומת הבטחונות המקובלים בתאגיד הבנקאי באותו מועד לגבי מתן הלוואות.
גרירת משכנתא קיימת לא תשפיע על תמהיל המשכנתא הנוספת אותה יבצע לצורך מימון רכישת הנכס החדש מבחינת מגבלות בנק ישראל לתמהיל משכנתא קבועה ומשתנה, מגבלות בנק ישראל יחולו רק על המשכנתא הנוספת ללא התחשבות במשכנתא הקיימת הנגררת לנכס הנרכש. למשכנתא הנגררת תהייה רק השפעה למגבלות בנק ישראל בנוגע לשיעורי המימון.