מגבלות להלוואה

מגבלות להלוואת משכנתא

תנאי סף:

1. הלקוח אינו מוגבל.
2. אין בבעלות הלווה חברה בפירוק/הקפאת הליכים.
3. לא ניתן כנגד הלווה צו כינוס/ אינו מוכרז כפושט רגל.
4. אין פיגורים בהלוואות קיימות.
5. אין מידע שלילי מהותי אחר במקורות המידע.

לחברה לווה:

1. אין הסתייגויות מהותיות של רו"ח לדוחות הכספיים.
2. אין ספק לגבי המשך החברה כ"עסק חי".
3. חשבונות הבנק של החברה ובעליה לא היו מוגבלים ב 5 שנים האחרונות.
4. הון עצמי מוחשי חיובי, תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת, קיים רווח תפעולי.

PTI – שיעור החזר מהכנסה: (בכפוף להכנסה נטו מינימלית של 5 אש"ח).

"החזר חודשי" – סה"כ ההחזר החודשי בגין ההלוואה המבוקשת, ההחזר בגין כלל מסגרת ההלוואה והתשלומים המלאים לאחר מימוש כל המסגרת, והתשלום המלא לאחר תקופת הגרייס באם קיימת תקופה כזו בהלוואה.

"הכנסה חודשית פנויה" – הכנסה חודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים.

חישוב ההכנסה הפנויה יבוצע לשני בני הזוג המתגוררים יחד בדירה.

הכרה בהכנסה פנויה של ערב/לווה נוסף שאינו רוכש זכויות במקרקעין ובתנאי שהוא בן משפחה מקרבה ראשונה, (ובתנאי שישלם מחשבונו לפחות 20% מההחזר בהלוואה), = 50% .

ניתן להכיר בהכנסות נוספות שאינם ממשכורת ( תנאי להכרה- הכנסה קבועה ובתדירות קבועה המופקדת בחשבון הבנק לא פחות מ 3 חודשים ומלווה באסמכתא בכתב מתאימה לזכות הלווה לקבל את ההכנסה/ מקצבאות נכות תוכר 50% מהסכום).

ניתן להכיר בהכנסה עתידית משכ"ד בתנאי הוכחת בעלות על נכס נוסף או בכפוף למבחן הקבלת הכנסות הוצאות.

שיעור ההחזר המרבי = 50% , מעל 40% יידרש הבנק להקצות סיכון להלוואה של 100% .  כלל זה לא יחול על הלוואות לדיור –הלוואות גישור עד 3 שנים והלוואות לכל מטרה עד סכום של 120 אש"ח, והלוואות לדיור במט"ח או צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ.

ותק במקום העבודה:

תתכן דרישה לוותק תעסוקתי מינימלי, לדוגמא-  לשכיר ותק מעל שנה, או לפחות 3 חודשים במקום העבודה הנוכחי והוכחת תעסוקה לתקופה של  18 חודשי עבודה ב 24 חודשים אחרונים. לעצמאי- ותק מינימלי של 24 חודשים ושומה מבוקרת אחת לפחות.

LTV – שיעור מימון הלוואות לדיור ולמטרה כללית כולל כספי זכאות מהמדינה:

• בהתבסס על הערכת שמאי רלוונטית לסוג הפרויקט, שיעור המימון המרבי יהיה משווי עפ"י השמאות המתייחסת ל "מחירי השוק" לנכסים עד שווי של 1.8 מש"ח.  אם הערכת השמאי גבוהה מ- 1.8 מש"ח שיעור המימון יהיה משווי נכס של 1.8 מש"ח.
  במחיר רכישה מעל 1.8 מש"ח יחולו הכללים הרגילים של מחיר/שמאות הנמוך מביינם והון עצמי מינימלי של 25%.
• יש להבחין בין זוג המוגדרים כבני זוג, לבין 2 רוכשים שאינם מוגדרים כבני זוג, להם יבוצע חישוב של שיעור מימון מרבי לכל אחד בנפרד ולפי חלקו בנכס הנרכש (ממוצע משוקלל).

LTV– שאינו לדיור:

בד"כ הלוואות לרכישת נכסים מסחריים לשימוש עצמי לא יעלו על 70% ומימון וכנכסים מניבים עד 60%  ובתנאי יחס שירות חוב שלא יפחת מ 1.2 , ההתייחסות לשווי הנכסים תהיה בניכוי המע"מ.  בד"כ לא ימומנו נכסים מסחריים מסוג מפעלים/אולמות תעשייה/בתי מלאכה. בחינת יכולת ההחזר תתייחס גם למקורות נוספים מחוץ לנכס המניב.

מדרגות הקצאת נכסי סיכון לפי שיעור מימון בהלוואות לדיור ולהשקעה:

הנ"ל מתייחס להלוואות עד סכום של 5 מש"ח, מעבר לסכום זה הקצאת הון = 100%

בהלוואות מעל 800 אש"ח כאשר LTV מעל 60% וחלק ההלוואה בריבית משתנה 25% ומעלה, על הסכום של ההלוואה בריבית משתנה משקל הסיכון יהיה 100% הוראה שבוטלה ואינה תקפה עוד.

בהלוואות לרכישת נכסים מסחריים/הלוואות לתאגידים- לשימוש עצמי 75% לנכס מניב 100%.

• המשמעות להקצאה היא הקטנת המקורות הפנויים להלוואות נוספות לפיכך ככול שעולים במדרגות שיעור המימון יתייקר מחיר ההלוואה.

דרוג לקוח:

הלקוחות מדורגים לפי פרמטרים שונים ומקבלים ציון התואם את רמת הסיכון בהלוואה, ככל שהדרוג גבוה יותר/ציון טוב יותר רמת הסיכון קטנה יותר ובהתאם מחיר ההלוואה יהיה נמוך יותר.

תקופת הלוואה:

לא תאושר הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

גיל הלווים/ערבים:

גיל הלווה הצעיר ביותר לא יעלה על 75 בתום תקופת ההלוואה (בחלק מהבנקים ניתן עד גיל 80). גיל הערב לא יעלה על 60 שנים במועד ביצוע ההלוואה.

מגבלת תמהיל מסלולי ההלוואה:

עפ"י הוראות בנק ישראל, החל מ 17.01.2021 בהלוואות חדשות בלבד ו מ 28.02.2021 גם למיחזור הלוואות לדיור, בוטלה המגבלה הקיימת הקובעת כי לכל היותר 1/3 מסכום ההלוואה יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה בה תדירות שינוי הריבית קטן מ 5 שנים.

המגבלה העדכנית להרכב תמהיל ההלוואה הוא כדלקמן:

סה"כ חלק ההלוואות בריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה לא יפחת מ 1/3

סה"כ חלק ההלוואות בריבית משתנה לא יעלה על 2/3

המגבלות הנ"ל לא חלות על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד 3 שנים וכן על הלוואות לכל מטרה עד סכום של 120 אש"ח.

המגבלות הקודמות שהיו בתוקף כ 10 שנים ובוטלו בתחילת 2021 היו:

ניתן לאשר תמהיל הלוואה בהתקיים כל התנאים הבאים יחדיו.

סה"כ חלק ההלוואות בריבית המשתנה בפחות מ 5 שנים לא יעלה על 1/3 

סה"כ חלק ההלוואות בריבית משתנה לא יעלה על 2/3

סה"כ חלק ההלוואות בריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה לא יפחת מ 1/3

 

המגבלות הנ"ל לא חלות על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד 3 שנים וכן על הלוואות לכל מטרה עד סכום של 120 אש"ח.

מחיר ההלוואה:

מחיר ההלוואה/תנאי הריבית מושפעים מהפרמטרים הנ"ל:

1. LTV – שיעור המימון ככל שעולה עולה הריבית.
2. PTI – שיעור ההחזר החודשי בהלוואה, ככול שעולה עולה הריבית.
3. תקופה ותמהיל ההלוואה – תלוי בגיוס המקורות, בד"כ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית עולה.
4. דרוג הלווה – ככל שדירוג הלווה נמוך יותר הריבית עולה.
5. מטרת ההלוואה – לדיור בד"כ הריבית הנמוכה ביותר/למטרה כללית גבוה יותר.
6. טיב הבטוחה – ככל שהבטוחה הנכסית טובה יותר הריבית נמוכה יותר.
7. אחר – גורם מפנה/תקופה בשנה/כושר מיקוח/מתחרים/מבצעים והטבות שונות.
8. הכנסות נוספות מהלקוח בבנק בו מבקש את ההלוואה.

למידע על מגבלות בנק ישראל בקשר עם מחזור משכנתא קיימת, ראו פרק "מיחזור משכנתא" .