משכנתא לתושבי חוץ

משכנתא לתושבי חוץ – כללים והוראות.

בשנים האחרונות אנו עדים לכמות רכישות גדולה של נכסים בארץ שמבצעים תושבי חוץ, מטרות הרכישה של הנכסים הן: דירת נופש לשימוש עצמי כאשר מגיעים לארץ לביקור, נכס להשקעה -לעתים מניב הכנסות משכ"ד אך גם ללא השכרתו ההשקעה נובעת מהצפייה לעליית שווי הנכסים בארץ, הרצון לביטחון בידיעה כי בעת הצורך יש דירה המחכה בארץ (מתאפיין בעיקר בעת אירועים אנטישמיים בחו"ל).

תושבי חוץ מתאפיינים בד"כ ביכולת פיננסית רבה וחלקם רוכש נכסי יוקרה וחלקם מממן את הרכישה או מרביתה באמצעות הון עצמי. הבנקים בארץ שמחים להעמיד אשראי לתושבי חוץ ובמרבית הבנקים קיימות מחלקות או אפילו סניפים ייעודיים לטיפול בתושבי חוץ.

המשכנתא לתושבי חוץ דומה למשכנתא לתושב מקומי, אולם קיימים מספר הבדלים הנובעים מהוראות בנק ישראל, הוראות ונהלי הבנקים, מגבלות חוקיות, ומיקום הפיזי של הלווה שאינו נמצא בארץ.

• תושב חוץ שיש בבעלותו חשבון בנק פעיל בישראל,  יכול לקבל משכנתא בישראל לרכישת נכס בישראל גם מבלי שיגיע לארץ בפועל.

נתחיל במגבלות:

1. מס רכישה – תושב חוץ אינו נהנה ממדרגות המס להן זכאי תושב הארץ, מהשקל הראשון ועד לסכום רכישה של 5,338 א' ש"ח ישולם מס בשיעור 8% ומעבר לכך 10% על החלק היחסי.
2. שעור מימון – סכום המשכנתא יוגבל ל 50% משווי הנכס הנרכש. ( ניתן לחריגה במידה ותושב החוץ הוא אזרח ישראלי שברשותו תעודת זהות, והנכס הנרכש הוא הנכס היחיד שיש לו בארץ).
3. יפוי כח – על תושב החוץ לייפה כוחו של עו"ד/נציג בארץ לכל הקשור עם המשכנתא והנכס, על חלק ממסמכי ההלוואה יידרש הלקוח לחתום באופן אישי למול הקונסול הישראלי או נוטריון מתאים בחו"ל.
4. תשלום – ההחזר החודשי/רבעוני בהלוואה ישולם מחשבון הלווה בבנק בארץ, המשמעות היא של פתיחת חשבון בבנק בארץ וחתימה על הנדרש לפתיחת החשבון.
5. הכנסה משכ"ד – יש אפשרות להכיר בהכנסה עתידית מהנכס הנרכש בתנאי התייחסות השמאי לסכום השכ"ד הצפוי, והוכחת בעלות על נכס מגורים נוסף אחר.
6. בניגוד למגבלות תמהיל ההלוואה החלות על תושבי הארץ, מגבלות אלו לא חלות על תושבי חוץ והם יכולים לבחור תמהיל רצוי להם ללא מגבלת סכומים.
7. זיהוי הלווה יבוצע עפ"י שני מסמכי זיהוי מקוריים המונפקים ע"י המדינה , דרכון בתוקף+תעודה נוספת הנושאת פרטי זיהוי ותמונה.
8. יידרשו לחתום על טופס הצהרה על דיווח לרשויות המס W9.
9. תושבי ארה"ב יציגו את המספר הסודי (  SSN).
10. על הלווים יהיה לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס באמצעות חברות ביטוח מקומיות בלבד, (חברות הפועלות בישראל).

אישור הכנסה פורמליים:

ארץ מוצא ארה"ב:

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו את העתקי הדו"חות לשנתיים האחרונות שהגישו לרשויות המס ( על הטפסים להיות חתומים בחותמת נתקבל ע"י רשויות המס או לחילופין המצאת אישור הרשויות על הגשתם).  טופס 1040.

אם תאריך הדו"ח נדחה , ימציאו טופס 2 W  (מקביל לטופס 106 בארץ).

יידרשו לחתום על טופס הצהרה על דיווח לרשויות המס W9.

תנועות חשבון הבנק ל 3 חודשים מכל חשבונותיהם, כולל פירוט יתרות פיקדונות ותיקי השקעות.

הוכחת בעלות על נכס, במידה ויש בבעלותם נכס מגורים.

מספר ביטוח הסוציאלי/לאומי  SSN

דירוג האשראי CREDIT SCORE

דו"ח נתוני אשראי CREDIT REPORT

You're entitled to one free copy of your credit report every 12 months from each of the three nationwide credit reporting companies. Order online from annualcreditreport.com, the only authorized website for free credit reports, or call 1-877-322-8228

ארץ מוצא צרפת, אוסטרליה, קנדה.

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו דו"ח מס הכנסה של השנתיים האחרונות הכולל אישור הגשה מרשויות המס ודפי חשבון בנק הכוללים יתרות תיקי ני"ע ופיקדונות.

ארץ מוצא בריטניה.

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו שומת מס אחרונה ודפי חשבון עו"ש לשלושה חודשים אחרונים.

** במקרה וללקוחות אין שומות מס חתומות או שנתקבל אישור הרשויות על הגשתם, ניתן להציג תלושי שכר אחרונים ובתנאי   שההכנסה נצפית בדפי העו"ש של הלקוחות.

הכנסות לא פורמליות:

יש למלא דו"ח עושר פיננסי המפרט נכסים בבעלות הלווים, פיקדונות, השקעות ויתרות מט"ח.  בדו"ח יפורטו התחייבויות, הלוואות ומשכנתאות קיימות וכן כל התחייבות נוספת. נוסח של דו"ח העושר הפיננסי ניתן בד"כ ע"י הבנק, לכל בנק יש פורמט נדרש משלו, באם לא ניתן הנוסח הרצוי ע"י הבנק יומצא דו"ח עושר פיננסי שיערוך הלקוח בעצמו, כמובן שיש עדיפות  להצהרת לקוח החתומה בפני עו"ד. ההכנסות הבלתי פורמליות לא יכללו בתחשיב יכולת ההחזר של הלקוח אך יש להן השפעה על אישור ההלוואה ועל תפיסת רמת הסיכון שמייחס הבנק ללקוח וליכולת שירות החוב.

הנציג שלכם בארץ:

שלום רב ונעים לי מאוד,

קצת עלי באופן אישי-   שמי ערן מעוז יליד 1965, ישראל.                                                                                                                                      נשוי באושר להילה ואב גאה לעמית בתי הבכורה, ולרום בני הצעיר. עוסק בספורט באופן פעיל, (אלוף ישראל לשעבר בהתעמלות מכשירים), תולעת ספרים, אוהב טיולים ואספן של עטים נובעים.

הרקע המקצועי שלי: עם סיום שירותי הצבאי בחיל האוויר התחלתי בלימודי האקדמאים, ובמקביל כסטודנט התחלתי לעבוד בבנק למשכנתאות, זה היה לפני כ 30 שנה. מאז סיימתי תואר במנהל עסקים עם התמחות במימון ובשיווק ובמשך ה 30 שנים האחרונות עבדתי ב 5 בנקים למשכנתאות בישראל. מעל 10 שנים הייתי מנהל סניף ראשי, ומעל 15 שנים בתפקידי ניהול בכירים נוספים- מנהל מוקד משכנתאות, מנהל הדרכה, מנהל אזור, מנכ"ל חב' בנקאית ציבורית, מנכ"ל חב' מימון בנקאית, סמנכ"ל וחבר הנהלת בנק למשכנתאות. מעל 25 שנה קבעתי מי יקבל משכנתא ומי לאו, מי יקבל ובאיזה תנאים תהיה המשכנתא.        במשך 30 שנה התמחתי בתחום המשכנתאות והאשראי בבנקאות הישראלית, אני דובר את "שפת הבנקאות", מכיר את המערכת הבנקאית על כל פניה ורבדיה, מתפקיד של יועץ משכנתאות ועד לתפקיד של חבר הנהלה בבנק.

אני לשרותכם:  אני אשמח להעמיד לרשותכם את כל הידע הנרחב והמעמיק שלי בתחום המשכנתאות, את הניסיון רב השנים והקשרים הרבים והטובים שיש לי במערכת הבנקאית המקומית. לייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם בפני כלל המערכת הבנקאית המקומית, כל זאת על מנת שתוכלו לקבל משכנתא בישראל באופן מהיר פשוט וקל, ובתנאים הטובים והמשתלמים ביותר עבורכם.

לכבוד יהיה לי להיות הנציג שלכם כאן בישראל.