מידע כללי וחלקי בלבד ואין להסתמך עליו בלבד, יש להיוועץ עם עו"ד בעל ידע מתאים.
מהותה הבסיסית של עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעלי מקרקעין, המוכרים חלק מזכות הבעלות שלהם, ליזם/קבלן אשר בתמורה לזכויות אלו יספק שירותי בנייה.
בעלי המקרקעין יהינו משירותי בנייה בחינם, יהינו מתמורה גדולה יותר מאשר במכירת המקרקעין תמורת מזומן, כבעלי הקרקע יהינו מהטבות מס, מאידך עוד טרם קבלת התמורה המלאה יעורבו גורמים נוספים בבעלותם הבלעדית במקרקעין.
היזם לא יידרש לרכוש את הקרקע לבנייה ומשמעותה פחות הון עצמי/מימון חיצוני לעלות הכוללת של הפרויקט.
דוגמא לעסקת קומבינציה: בעלי המקרקעין עליה ניתן לבנות 10 דירות, מוכרים 60% מזכויות הבעלות בקרקע ליזם, היזם יבנה את 10 הדירות כאשר בעלי המקרקעין יקבלו לבעלותם 4 דירות ו 6 הדירות הנוספות יהיו בבעלות היזם.
המעורבים בעסקת הקומבינציה:
- בעלי המקרקעין- יש לוודא את כל הבעלויות העדכניות והמלאות ורישומן התקין. במידה והקרקע היא בבעלות המינהל גוף זה הוא גם צד לעסקה על כל המשתמע מכך.
- בעלי זכויות אחרים- בעלי שעבודים/הערות.
- היזם/קבלן/קבלני משנה – יש לוודא התאמתו לביצוע הפרוייקט, רישום מתאים, העדר "אורות אדומים".
- שוכרים – שוכרי דירות קיימים, יש להתחשב בחוזי השכירות/תקופות וכד'.
- בנק מלווה – בעת ליווי פיננסי ע"י בנק יירשם שעבוד מלא על כל המקרקעין לטובת הבנק המלווה.
- רוכשי דירות ובנקים מלווים – בעת מכירת דירות בפרויקט ע"י הקבלן יצטרפו הרוכשים והבנקים המלווים להם כצדדים לעסקה.
- רשות מקומית – תב"ע ושינויים עתידיים, מיסים ואגרות.
- רשויות המס – כל תשלומי המס הנגזרים מכלל עסקאות שעבוצעו במקרקעין.
- חב' ביטוח – ביצוע כל הביטוחים הנדרשים כלפי כל הצדדים כולל צד ג', ביטוחי ביצוע עבודות.
- בימה"ש – במידה וקיימים בעלי מקרקעין קטינים/חסויים או לחילופין בכל מקרה של צורך בקבלת פס"ד למימוש זכויות או בשל הפרת זכויות או התחייבויות עפ"י הסכם הקומבינציה.
נקודות חשובות מבחינת היזם:
- בדיקת אישורי זכויות ומציאת כל הבעלים ושאר בעלי הזכויות גם אם טרם נרשמו ברישומי הזכויות העדכניים. (נפטרים שטרם נרשמו היורשים החוקיים, בני זוג נשואים/ידועים בציבור שרק לאחד מבני הזוג בעלות במקרקעין-יש לקבל הסכמה בן הזוג ולעתים משכון זכויותיו וכד').
- תב"ע והתרי בניה מתאימים.
- קבלת יפוי כח מתאים לביצוע כל הרישומים הנדרשים במקרקעין, קבלת התחייבות לרישום משכנתא לטובת היזם ולטובת הבנק המלווה.
- רישום הערת אזהרה לאחר בדיקת רישומי שעבודים והערות אחרות על המקרקעין ועל בעלי הזכויות במקרקעין.
- התחייבויות הבעלים לשלם כל מס/אגרה הנדרשת עפ"י חוק, כולל עתידיות.
- בדיקת חוזי שכירות של שוכרים בנכסים קיימים לוודא התאמת תקופות השכירות והאופציות שבחוזי השכירות לפרויקט, קבלת הסכמות השוכרים במידה ונדרש.
- עלות הבטחונות- הקטנת עלויות בגין בטחונות נדרשים וביצוע ביטוחים מתאימים נדרשים.
- מקורות מימון וקבלת ליווי בנקאי מתאים.
- רווחיות.
נקודות חשובות מבחינת בעלי המקרקעין:
- בחירת יזם/קבלן מתאים, בעל איתנות כלכלית, ובעל ניסיון מתאים ומוכח.
- עדיפות ברורה לקבלן המלווה פיננסית ע"י בנק.
- קבלת ערבויות מתאימות- ערבות חוק המכר, ערבות פיננסית אוטונומית, ערבות ביצוע בנקאית אוטונומית, בדיקת טיב הערבות המכסה את כל אשר מגיע לבעלי המקרקעין, כולל עלויות עתידיות שיחולו/מנגנוני הצמדה לשמירת ערכה הראלי, במקרים מסוימים על אף שהם חריגים גם קבלת ערבות אישית של הקבלן. ערבויות לקבלת התמורה, ערבויות לתשלום התחייבויות שונות של היזם, ערבויות בדק, ערבויות לתשלום שכירות, ערבות לרישום הזכויות ובית משותף וכד'
- מכתבי החרגה מותנים וסופיים מכל הגופים המשעבדים את המקרקעין בקשר עם הבניה ומכירת דירות של הקבלן.
- הסכם ליווי השומר על כל הזכויות של בעלי המקרקין, כולל זמני ביצוע וסעיפים מתאימים המגדירים הפרה יסודית של ההסכם.
- ביטוחים אשר ישפו בעת אירוע ביטוחי הקשור עם הפרויקט, ביטוח כנגד כל הסיכונים לכל אירוע שיכלול את כל המעורבים בפרויקט כולל קבלני משנה וצדדי ג' אחרים, חבות מעבידים וכו', עדיף לקבל ליווי מקצועי של יועץ ביטוח מתאים שילווה את בעלי המקרקעין בכל הנדרש מבחינה ביטוחית.
- בדיקת אישורי זכויות ומציאת כל הבעלים ושאר בעלי הזכויות גם אם טרם נרשמו ברישומי הזכויות העדכניים. (נפטרים שטרם נרשמו היורשים החוקיים, בני זוג נשואים/ידועים בציבור שרק לאחד מבני הזוג בעלות במקרקעין-יש לקבל הסכמה בן הזוג ולעיתים משכון זכויותיו וכד').
- ייצוג וליווי משפטי מקצועי הולם.